大爆点！市区三大黄金地块同时挂牌！偷面积政策松动……

　　近日，鹿城、龙湾及瓯海区各挂牌了一宗商品房地块！这三宗地块出让时间各不相同。

　　起始总价约14亿元、起始单价约6049元/㎡、占地约142亩的龙湾滨江未来社区地块出让时间最早，将于5月29日出让；

　　起始总价26.8亿元、起始单价约14616元/㎡、占地约98亩的鹿城区洪殿单元C-18地块，将于5月31日出让；

　　起始总价11.5亿元、起始单价约10853元/㎡、占地约72亩的瓯海区牛山单元HX-ns02-048地块出让时间最迟，将于6月14日出让。

　　2023年温州市区的土地市场近乎停滞，整个一季度仅龙湾区出让一宗商品房。在这三宗地块挂牌前，仅有鹿城西部新城挂牌一宗商品房地块，同时这两宗地块挂牌时间更是长达两个月，出让周期较长。

　　现在终于有新的商品房地块挂牌了，挂牌周期也基本回归正常，这三宗地块更是各具特色，相信能给温州土地市场带来活跃的氛围。

　　下面一起来看下地块的具体信息。

　　01

　　鹿城区洪殿单元C-18地块

　　该地块位于鹿城区滨江街道车站大道和黎明西路交汇处，东游大厦西侧，新国贸大酒店北面。起始总价约26.8亿元，起始楼面价14616元/㎡，价高者得，将于5月31日出让。

　　地块占地面积约6.53万㎡（约98亩），规划容积率：＞1.5且≤2.81，计容地上总建面积18.3万㎡，其中兼容建面≥20000㎡且≤55009㎡（含旅馆建筑面积≥13000㎡），建筑高度≤80米（且住宅＞24米）。

　　该地块的出让条件中要求层高≥3米，并且建设标准不低，比肩温州市区头部项目的建设标准。

　　另竞得者需有偿代建地块外灰桥南路（东游路-黎明东路）4760.6㎡；地块需设置13000㎡的服务型公寓（旅馆用地），专项作为保障性租赁房使用。

　　该地块为商品房+极少量保障性租赁房地块，也有商业、餐饮等兼容功能。

　　不过，这些条件会对小区的纯粹性影响不大，周边一带多是老城区，沿街商业是必不可少的，反倒是能增加不少的烟火气。

　　至于保障性租赁房，占比很小，且建设标准偏低，土地性质为旅馆，大概率会与沿街商业相连，对于小区的私密性影响不大，但依然值得关注，项目规划完成时保障性租赁房的车库、旅馆入口布置在何处等问题很重要。

　　毕竟，高端客群对于私密的圈层相当重视，近期绿轴附近某安置房+商品房小区，也因为小区纯粹性等问题，闹出了不少风波。

　　由于地块位于成熟的老城区，周边土地出让较少。

　　最近一次出让是地块东北侧稍远些为滨江壹号，拿地时间为2019年6月5日，拿地楼面价高达23383元/㎡+2400㎡政策性用房，后项目开盘时含装均价约4.2万元/㎡（装标5000元/㎡），现在该项目已经交付，二手成交价与开盘价相近，涨幅不明显。

　　地块西侧的东方润园是安置房和商品房混合的小区，商品房2020年12月底开盘，毛坯均价约2.67万元/㎡。

　　总的来看，本次地块的出让价格并不高，规划条件不错，有做豪宅产品的潜力，只是附加资源不多，较为考验房开的产品实力，周边有需求的朋友可以等地块出让后，看看是哪家房开竞得再做考量。

　　02

　　龙湾滨江未来社区地块

　　地块位于龙湾区瑶溪街道邮电路与蓝滨路交汇处，机场大道以北，龙东村标准件市场北面。

　　起始总价约13.99亿元，起始楼面价6049元/㎡，价高者得，将于5月29日出让。

　　地块占地面积约9.46万㎡（约142亩），规划容积率：＞1.0且≤2.81，总建筑面积≤23.1万㎡.

　　其中，02-B-04地块（住宅）地上计容面积≤约4.12万㎡，02-B-06地块（住宅）地上计容面积≤约4.36万㎡，02-B-04、02-B-06地块建筑高度≤54米（住宅建筑高度＞24米）；

　　02-B-07地块（住宅）地上计容面积≤约4.92万㎡，02-B-08地块（住宅）地上计容面积≤约6.16万㎡，02-B-07、02-B-08地块建筑高度≤80米（住宅建筑高度＞24米）；

　　02-B-12地块（商务兼容商业）地上计容面积≤35683㎡，02-B-12地块建筑高度≤100米。

　　地块编号及效果图

　　该地块的出让条件并没有要求层高≥3米，不过建设标准不低，市区一流商品房水准，但稍弱于上一个宗地块。

　　另02-B-07地块（住宅）无偿代建一所12班幼儿园，用地面积≥6009㎡，建筑面积≥5328㎡；02-B-12地块（商务兼容商业）商务金融建面≥6000㎡和配套地下车位建面≥2000㎡，以及菜市场建筑面积2000㎡，由温州湾新区管委会向地块受让人筹集。

　　该地块为未来社区实施单元项目，带方案出让，享受空中花园政策。

　　龙湾滨江社区将打造黄石山北海湾新城内，以产居融合为基础，以特色街坊巷里为框架，以创新创业、数智建设为引领的和美社区。

　　虽然这是江景地块，江景面非常辽阔，但这里属于比较有梦想的区域，有一定的发展前景，但现状较为惨不忍睹，西北面为港口石化，周边曾多为工业厂房，现大多已拆除，变为空地。

　　周边配套约等于没有，整体发展周期可能长达10-20年，关键要看未来温州湾新区能否给这里注入强劲的发展动力。

　　西南侧云创未来社区一期地块2021年8月26日出让，成交楼面价11105元/㎡，开盘毛坯均价2.2万元，装标1000元/㎡，后期科技城板块降价不断。

　　虽然一对比显得地块价格到位，但依然要看后续开盘价格，性价比不一般的高才能让大家有下手的欲望，毕竟周边实在过于荒凉且利好偏少。

　　03

　　瓯海区牛山单元HX-ns02-048地块

　　该地块位于瓯海区新桥街道瓯海大道与永庆街交汇处，温州市人民医院娄桥院区东面。起始总价约11.5亿元，起始楼面价10853元/㎡，价高者得，将于6月14日出让。

　　地块占地面积约4.82万㎡（约72亩），规划容积率：≥1.5且≤2.2，总建筑面积≤10.6万㎡，其中兼容建筑面积≤约3.18万㎡且≥4600㎡，建筑高度: ≤80米（且住宅＞24米）

　　该地块的出让条件明确要求层高≥3米，外立面要求偏低，其余建设标准不低，市区一流商品房水准。

　　另地上零售商业建面4600㎡及对应的地下车位2000㎡，由瓯海区政府向项目开发单位（地块受让人）筹集。

　　该地块最大的特点在于项目规划为第四代住宅，另允许建设总量不大于总住宅建筑面积20%的空中花园，总量不大于总住宅建筑面积15%的共享平台，该两部分空间面积参照未来社区相关政策界定为不计费容积率，不计入地块住宅建筑面积和容积率指标。

　　共享平台空间为用户共享，隔层设置，位于建筑结构主体内，开敞面除主体承重结构外只能设围护设施，不能设围护结构（无围护墙、不封闭），高度不得低于两个住宅自然层高度，且不低于6米。其绿化面积应不小于该共享空间投影面积的20%。

　　从共享空间的定义以及效果图来看，大概率为独享空间，这也是新计容政策以来，除未来社区空中花园政策后，又一增加使用面积的合规方案。

　　目前，空中花园赠送面积多在套内面积的8-10%，按比例换算，共享空间赠送面积约为套内面积的6-7.5%。根据新旧计容政策对比，跃层房源得房率相差约18-20%，平层房源得房率相差约8-10%。

　　这么看来，这个所谓的第四代住宅实际得房率很高，几乎要追平旧计容政策的房源了。后续其余项目没准也会有类似的条件，拭目以待。

　　回到地块本身，该地块性质纯粹，为纯商品房项目，仅部分商业需用于安置，对小区的居住体验影响极小。

　　该项目虽然位于高翔工业区，但工业区也已经整体签约拆迁，而且更靠近西面已成型的瓯海中心区，能更便捷的享受各项配套。只可惜西面的医院会给人带来不少的心理压力，也享受不到瓯海外国语学区资源的附加的优势。

　　瓯海中心区沉寂许久，目前各项目大力促销，去化情况缓慢但稳定，东面稍远些的欢乐天地报价约1.8-2万元/㎡，北面因瓯海外国语学区加持的瓯海壹品和汇学府略高一些，报价约2.4-2.6万元/㎡。

　　现在挺期待这个带有特殊政策加持的地块亮相，没学区需求又不急住的客户可以等等，这可是又一个率先吃螃蟹的机会，你不想试试吗？