刷新多项纪录！上海首轮供地开局火热，万科回归首秀成大赢家

历时四天的上海2023年第一批集中供地于近日落下帷幕，最终19幅涉宅地块成交总价518.83亿元（文末附2023年上海首轮供地名单），网易房产总结了本轮供地的主要看点：

●62家房企参与本轮供地，创下上海集中供地以来参拍企业数量之最；

●央国企再次垄断上海土拍，19幅成交地块中，央国企摘得15幅，民企仅4幅；

●平均溢价率7%，地块触顶率79%，竞价地块进入一次书面报价率100%均为历届之最（除了4幅底价成交地块，15幅竞价地块全部触发中止价）；

●万科、华润、中海三年禁令到期重回市场，万科成为大赢家，斩获松江和闵行两幅地块；

●多幅地块被区域深耕的房企拿下，保利南大地块，中铁建西渡地块，金地菊园地块、天和金汇地块、龙湖江桥地块、万科&印力松江印象城地块。

首轮供地热度空前：

房企扎堆，多幅地块决战到深夜

上海首轮供地的热度可谓“史无前例”，这是本轮供地开拍前就能预见到的。据不完全统计，共有62家房企报名参与了首轮供地的19幅地块争夺，创下历届之最。

有9宗地块参拍企业超过10家，闵行区莘庄社区MHP0-0201单元16A-07A地块参拍房企更是达到28家。而央企国企依然是上海土地市场的最大买家，尤其是去年上海土地市场的“常胜将军们”，比如招商蛇口总共报名参加了15块地，建发参与13块，紧随其后的是华润和越秀，共计12块。此外，华发、保利发展、中铁建，报名数量也都是10块以上。

数据来源于克而瑞

即便是报名参与10幅以上地块的房企，招商、中铁建、象屿和保利仅能摘下2幅地块，由此可见本轮土拍的争夺空前激烈。

在此背景下，运气成为了左右胜负的重要因素，最热门的要属莘庄的一幅纯宅地，竞买人达到28位，中华企业仅报名了该幅地块的争夺，100%的中标率成为本轮土拍的“运气王”。另外，金地也参与了3幅地块争夺，拿下了其中两幅，表现也是可圈可点。

有开发商幸运拿地，也有房企铩羽而归，例如参与了多幅地块争夺的国贸、绿城、葛洲坝和中海，最终都遗憾陪跑。

本轮供地给大家印象最深刻的，恐怕就是多幅地块拍到晚上才决出胜负，这在上海土拍史上也是前所未有的。

土拍首日的浦东新区16号线周浦站周边地区06-04地块由于材料审核影响，晚间才出让。而青浦区西虹桥龙联路北侧07-02地块甚至拍到了深夜。

在最后一幅出让的闵行区莘庄社区MHP0-0201单元16A-07A地块报名人数颇多，交易中心额外开了一个资料审核窗口，大大降低了审核时长。据知情人士透露，竞拍过程同样一波三折，交易环节在进入一次性书面报价后，由于系统故障，保利、建发和华润等多次出价无效，最终结果显示，中企赢下了这幅收官地块的竞拍。

值得一提的是，4幅仅有一家竞买人参与的地块分别以底价成交，其余15幅地块全部触发了中止价，并进入一次书面报价环节才决出胜负，这也是集中供地以来首次出现这种情况。

即便是金山亭林，奉贤西渡等热度并不算高的区域，也都拼到最后一刻。西渡地块有10家以上房企参与，而金山亭林地块虽然只有上海泉山和安徽新华两家房企报名，但双方都毫不示弱，最终安徽新华以5.74亿竞得，溢价率7.95%。

时隔三年王者回归：

万科、华润大举加仓，去年已间接参与拿地

本轮土拍不得不提的另一大看点，是在阔别上海市场3年后，万科、华润和中海终于回归上海公开土地市场。三家巨头此番也是积极报名多幅地块的竞夺，意在补仓上海市场。这或将在一定程度上打破过去3年招商、保利、建发、华发等房企在上海的垄断地位。

最终经过激烈的争夺，万科和华润均有所斩获。万科以113亿元的总价拿下松江广富林地块和闵行梅陇社区地块，其中万科&印力以37.83亿元底价竞得松江印象城二期地块，随后万科又与中铁建联手以75.49亿元拿到闵行区梅陇社区的一幅大型住宅地块。

而华润则以30.15亿元的总价拿下了青浦区西虹桥小涞港。在三家房企中，仅有中海在首轮供地中空手而归。有知情人士称，浦东周浦地块在进入一次性书面报价阶段，1号参拍方中海地产选择放弃，表示不参加书面报价环节。

业内人士认为，触发中止价后，部分地块的溢价率超过9%，拿地利润空间收窄，一些企业会理性思考，结合自身情况不盲目追涨。

值得一提的是，在“上海土地市场禁拍”期内，万科、华润和中海三家房企通过股权转让、旧改签约等方式，已经间接在上海土地市场拿地。

在2022年9月的三批次供地中，上海北万置业有限公司（以下简称“北万置业”）以120.6亿元底价夺得该地块，当时被业界视作万科“解禁”的信号。不过土拍前夕万科却突然全部退出，上海静安国有资产经营有限公司持股比例上升至100%。

然而在2023年1月，企查查显示，北万置业企业人员重大变更，上海静安国资委退出，新增股东万科和南通万语，合计持股70%，这也验证了万科曲线拿下了雅宾利四期地块。

无独有偶，2022年10月31日，据上海联合产权交易所披露，华润置地接手了上海德泽置业有限公司（上海地产）90%股权及相关债权，即三林滨江西区25、28两个子地块，成交价为35.26亿元。该地块目前已经开发为了华润前滩润璟，并在上海今年的三批次楼盘中入市。

而中海地产早在2020年8月便与黄浦区签约，总投资590亿开发黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目。2022年3月，中海地产通过股权转让的方式，与杨浦城建合作开发江浦社区 E1-04地块（江浦街道160地块），经过股权转让后，中海持股80%成为大股东，目前该项目案名为中海海上合集。

首轮供地大赢家出炉：

央国企再度霸榜，热门地块多被实力房企摘得

再来回顾首轮供地的各幅地块，保利全口径成交总金额133.22亿，成为首轮供地收获最大的房企。其中，保利发展通过独自和联合方式摘得宝山大场和闵行莘庄两幅宅地。而保利置业与建发首次合作，拿下了青浦新城的一幅巨型宅地。

万科回归后的首秀竞得了2幅地块，全口径成交总金额约113.3亿元，同样是不折不扣的大赢家。

而中铁建联合万科以75.48亿拿下闵行区梅陇社区地块，这也是本轮供地成交总价最高的一幅宅地；除此以外，其还23.5亿再度深耕奉贤西渡街道宅地，紧邻此前开发的中铁建香榭国际项目。

从拿地房企来看，尽管民营房企的参拍热情略有回升，但央企、国企依然是拿地主力军，包揽了其中15幅地块，民企仅有龙湖、金地、安徽新华及新天和有所收获。金地和龙湖在经历了楼市波动期后，是依然活跃在上海土地市场的民营房企，也是目前资金链较为稳定，交付口碑较好的房企之一。

总体来看，上海首轮供地火热收官。对于本轮土拍的表现，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，从这轮拿地结果来看，国、央企综合实力上有优势，依然占据市场主导。当然，民企不是没有收获，比如龙湖联合体拿下江桥地块，新华地产拿下金山亭林地块等。虽然市场在转好，民企拿地方面还是比较保守。

不仅如此，本轮土拍延续了强者恒强的态势，保利、金地、象屿等房企在上海稳定地拿地，有不错的营收可以继续拿地，形成良好滚动，而且它们拿的是热门地块，确保产品未来销售不会有太大压力。而实力一般的房企则只能在外围试试机会。万科、华润等强者的回归，让土拍市场竞争更为激烈。

卢文曦分析认为，上海土地从安全的角度来看，投资价值远优于三四线城市。上海房地联动价给出，利润都能算出，而且大部分土地都位置好，更是不愁卖，资金回笼速度快。从时间点来看，首轮土拍是一个“黄金时间点”。房企动作快的，年尾可能就可以争取开盘了，这也是房企们都这么积极的原因之一，甚至有不少地块报名参与的房企多达20多个，也是近几年上海土拍市场少见的热闹景象。

结语

总体来看，一批次拿出的地块质量都不错，加上土拍节奏调整，一批次的供地数量大幅减少，而参拍房企明显增多，溢价率走高，导致了首轮土拍热度高涨。

值得一提的是，在不久前上海发布的2023供地计划中，今年宅地的供应计划相比去年略有减少，不过影响较大的是临港新片区，而近郊及五大新城依然会保持较高的供应量。上海首轮供地的过热表现，二批次土拍不排除会拿出更多地块，大量没有拿地的房企也在等待跃跃欲试，这也让市场更期待上海二批次的集中供地。