最高院批复赋予购房者“超级优先权”能化解烂尾楼难题？别想太简单了

文章摘要：

购买到烂尾楼的业主能否凭借商品房消费者的超级优先权得到保护，其执行难度仍然很大，包括认定难，执行难，房地产公司破产或重整谈判难

最高院批复拯救“烂尾楼业主”？

2023年4月20日，最高人民法院发布对河南省高级人民法院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》的批复，明确商品房消费者的房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权；在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。许多人奔走相告，弹冠相庆，高呼烂尾楼问题有解，购房者获得超级优先权。还有很多自媒体高呼“烂尾楼业主有救了”。

商品房消费者优先权20年前即已确立

其实，关于商品房消费者享有的“超级优先权”，早在20年前高院即已经明确。

2002年6月20日，最高人民法院公布对上海市高级人民法院沪高法〔2001〕14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》的批复，其中第二条为“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，该批复自2002年6月27日起施行。

并非所有购房者都享有“超级优先权”

2015年5月5日公布并实施的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

2019年11月14日公布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125-127条对商品房消费者的条件进行了细化。

纪要认为， “买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。

对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。

本次批复中“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持”，这在以往的规定中是没有的。

维权难度仍然很大

但若认为凭该批复确立购房者的“超级优先权”，就能解决烂尾楼问题，购房者即能顺利收房或者拿回购房款，我们认为不应过分乐观。因为对非专业人士来说，操作难度很大。

第一，对于商品房消费者，《九民纪要》确定了严格的认定条件；满足该条件的购房者数量很少。而且《九民纪要》并非司法解释，并不具有法律强制效力，不能作为裁判的依据进行援引。在实务中，我们也看到一些案件并未完全遵从《九民纪要》的观点进行裁判。如，就在提出请示的河南省高院所在的郑州，基层法院明确表示烂尾楼先由政府处理，裁定驳回起诉。

第二，执行。出险的房企早已将土地使用权、在建工程等进行了抵押，出险后其财产也会被不同的法院轮候查封。

虽然对于轮候查封的财产执行有较为详细的规定，如：

《人民法院办理执行案件规范》（下称“《执行规范》”）第三百八十三条规定，“对被执行的财产，人民法院非经查封、扣押、冻结不得处分。执行过程中，原则上应当由首先查封、扣押、冻结法院负责处分查封财产”。

《执行规范》第三百八十四条规定，“已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权（该债权以下简称优先债权），自首先查封之日起已超过六十日，且首封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行”。

《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》（下称“《批复》”）第一条规定，“执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结（以下简称查封）法院负责处分查封财产。但已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权（该债权以下简称优先债权），自首先查封之日起已超过60日，且首先查封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行”。

但实际操作过的人都知道，执行起来是很费时费力甚至有很多阻碍的。

第三，“烂尾楼”所涉及的问题非常复杂，其所涉及的房企往往无力完工、无力化债、也无力还款。若房屋不能交付且无实际交付可能，那么购房者即使胜诉，也会面临第二步中的执行问题。

第四，一些房企窟窿太大，只能破产或者重整。根据《破产法》等相关法律及最高院司法解释的规定，破产程序中的债权清偿顺位的现状大致如下：
第一顺位：优先于特别优先权的债权（最高院司法解释中所规定的已支付大部分或全部款项的购房消费者的债权）；
第二顺位：规定在一些特别法中的特别优先权（如工程价款优先债权）；
第三顺位：有担保物的债权；
第四顺位：破产费用和共益债务；
第五顺位：劳动债权；
第六顺位：个人储蓄存款的本金和利息、赔偿或给付保险金；
第七顺位：税收债权及其他社保费用；
第八顺位：普通债权。

在重整或清算程序中，享有特别优先权的商品房消费者与其他债权人的利益并非完全一致，有时候甚至存在冲突。