财政部原部长发长文谈财税改革，房地产税将如何影响市场？

近日，财政部原部长楼继伟发表了题为《新时代中国财政体系改革和未来展望》的文章，其中指出，房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应尽快开展试点。

有市场人士认为这意味着房地产税试点的脚步将近。作为土地财政转型的方向、调节收入和财富分配的重要手段之一，房地产税的落地是大势所趋。2021年时，房地产税扩大试点的工作曾加速推进。不过，在房地产行业下行大势之下，出于稳地产、稳增长的考量，2022年初财政部曾暂缓扩大房地产税试点。

多位业内人士认为，在经济发展承压的背景下，房地产税试点不会贸然推进，预计未来试点城市推行时点仍将结合房地产市场恢复情况以及宏观经济运行情况确定。（第一财经）

回顾房产税在中国的历程：

早期试点阶段（2011年-2016年）：

中国自2011年开始在苏州、上海、重庆等地试点房地产税，主要是为了探索税制改革方向和完善房地产市场调控手段。试点期间，征收范围、税率等具体政策在不同城市之间存在较大差异。

立法研究阶段（2016年-2019年）：2016年，国务院正式提出将制定房地产税法，标志着中国房地产税立法进入了新阶段。此后，全国人大常委会多次审议《中华人民共和国房地产税法（草案）》，并开展了公开征求意见等程序，但至今尚未正式通过该法。

实质推进阶段（2019年至今）：2019年，中国国务院常务会议决定，将在部分城市开展房地产税试点，以探索合理的征收方式和税率水平。试点范围覆盖了包括北京、上海、广州、深圳在内的多个城市，试点政策中房产税的税率为1%至1.2%不等。同时，相关部门也在积极推进房地产税法的立法工作，以实现全国范围内的征收和管理。

房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应尽快开展试点。产权不完整、交易受限的确是房地产税立法的最大难点。主要的难点在于城镇与农村实行不同的土地制度。城镇土地为全民所有，国家有用途管制规划，包括容积率规范，城镇企业和居民有权在国家规范之下自主按市场价格转让房地产，包括所关联的土地使用权，相应的房地产估值比较简单。农村土地为集体所有，农民对宅基地有使用权，但权利转让受限，只能在所在集体内部无偿转让，可以规定对农民住房不征房地产税。但农村集体土地没有用途管制规划，对宅基地和集体建设用地没有容积率规范。相当多的宅基地上大量建造住房并转租或转卖出去，形成非法的“小产权房”。这些“小产权房”如何估值的确是难题。在试点中可以结合土地制度改革开展探索。最终解决这一难题还需破解城乡土地二元制度架构。

还可以将部分品目消费税征收环节后移，转为零售环节征收，相应地由中央税改为地方税。

地方税体系建立起来之后，可以考虑将增值税改为中央税。增值税在产品和服务的生产、流通、消费各环节实行跨区域普遍征收，各国都将它作为中央税，这有利于建立全国统一市场和制度性地推行期末留抵退税，增值税纳税企业真正成为税负传递者，最终传递到消费者，相应地可以进一步改进增值税税率设置，降低增值税的累退性。如果地方税仍旧不足，可以借鉴日本消费税（实为增值税）的做法，将部分增值税收入按各地零售总额占比分配给地方。

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