上海
大家好，我是火箭哥。
买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。
以下是正文：
今天的新房，很难让人和改善联想到一起。
无论是内、中、外环，市面上几乎清一色都是紧凑型的90-100㎡三房——
卧室套内只有10个平方、客厅和卧室差不多大小，虽说房间很多，但却很难让人联想到改善二字；
同时，因为限价、成本管控等原因，新房的交付水平是在不断降低的——
如果说原先大家对于新房的要求是「交付品质高」，那今天的预期可能已经变成「能交付就行」：
房子的确更新了，但体验却不一定更好了。
在第3批新房中，我们将在浦东看到一个产品力足够强的项目，也是这一批次中高分的热门首选——
2号线凌空路地铁站约800米(百度地图直线测距）
6-7层洋房低密度产品
115-130㎡舒适3-4房
约3.1米层高+约79%得房率
项目已经在第3批正式过会，仅有84套房源，预计触发积分；感兴趣的同学可以长按下方二维码进入报名通道，会有官方销售联系你：
01“产品力”
此次东岸观邸·云尚丹霞最大的亮点，可能就在于户型本身——
本次推出的产品，全部都是改善型大户型。
东岸观邸此次84套房源中 最小是115㎡三房，做到了 约5.8米横厅面宽，这样的尺度一般只在140平以上户型才能见到；
建面约115㎡三房户型图
约5.8米面宽横厅
130㎡4房南向面宽更是达到约15米，在南北通透设计之外做到五开间朝南，户型设计上非常亮眼——
厨房预留有中西厨一体设计空间、主卧预留有窗的梳妆台位置，这些未来可自由定制的空间是改善大面积户型才有的尺度，在这里仅用800万级的总价就能轻松实现：
建面约130㎡四房户型图
五开间朝南设计，南向面宽高达约15米
因为项目为一梯两户的设计，2个户型的北侧无消防连廊，同时做到了标准的南北通透设计，居住体验更好——
当下主流的住宅项目都有着消防连廊的设计，会给北向房间存在着不小的隐私性影响。
而在隐私影响之外，更大的是采光问题——
正因为有着消防连廊，实际户型北开窗和实际的采光面之间是有阻挡的；
也就是说，北边房间的采光不是一次采光、而是二次采光。
因为北边有消防连廊，所以设计上很难将做到北侧开窗，自然也无法形成南北向的通透、产生自然对流。
而东岸观邸·云尚丹霞项目先天设计上就取消了连廊，这次推出的建面115㎡、130㎡户型得房率能做到约79%；比起市场大多数产品空间利用率会更高。
我们以130㎡四房面积为例——
本次推出的130㎡户型得房率约79%，假设另一项目得房率约74%，实际套内面积相差超过6个平方，几乎已经等于2个1.5米大床的面积大小，差异巨大。
在得房率的优势之外，项目还有着约3.1米的层高，居家舒适度进一步提升——
从图纸上可能无法感受到项目的尺度感，但3.1米层高带来的空间感比市场主流2.9米层高要好上太多：
如果以层高来对比，东岸观邸·云尚丹霞的层高已经远超同总价几乎所有新房，同时也超越市中心一众千万级新房，有着很强的产品力优势：
看到装修标准，在其他新房普遍降标的今天，东岸观邸·云尚丹霞项目依旧采用 包含大金中央空调（或同等品牌，实际以交付为准），威能地暖（或同等品牌，实际以交付为准）、西门子灶具+吸油烟机（或同等品牌，实际以交付为准） ，以及摩恩水槽等 （或同等品牌，实际以交付为准） 的交付标准，自住更省心；
不同于盈利性质浓厚的开发商，东岸观邸由投资、建设和运营了上海迪士尼乐园的申迪集团和川沙城投2家本地国企打造，在风险横行的当下显得尤为放心；
而在物业选择上，项目也选用了央企金茂旗下的子公司：金茂物业来管理，后期管理也让人省心。
总结一下，就是：
东岸观邸此次推出的是市场稀缺的改善型三/四房户型，得益于低密度洋房设计，层高和得房率都有着超乎同级的居住体验；
同时高标准的装修交付（无装修包）以及国资的开发商背景，也是项目的一大优势。
02“对比”
当下的市场中，几乎没有改善型户型存在——
因为土地市场中「中小套型比例」的限制，几乎每个项目都会有 约 70%的户型比例为99平三房；
而如果要在往上改善，基本都会做成140-150㎡这样的四房面积段：
发现没有，在120㎡左右的改善型户型上，当下是面临一个断供的状态的。
我们可以来看看当下的第3批新房地图——
抛开价格的差异，可以说99%的项目都在做主力100㎡三房、150甚至200㎡四房，在100-150之间的面积段几乎是断档的：
而如果以700万预算为分界线，在同批大多项目中可能只能勉强接受1-3楼的低区房源；
要以700万级的预算覆盖整个小区，可能仅有东岸观邸一家；
而如果筛选住宅类型，其中也仅有东岸观邸是低密度的6-7层洋房，舒适度更高。
而从上车的角度来说，纯粹的、100%改善户型配比，不仅增加了买到的概率，也增加了开盘选房的选择范围，从确定性的角度也是更加稳妥的选项。
当下的新房市场不缺房子，但是缺「住着舒服的房子」——
不是为了做三房而做三房，而是真正每个房间够大、每个人都住着宽敞的房子；
99㎡三房能够满足基本的功能，但如果你在追求大三房/四房，那东岸观邸可能就会更加合适；
叠加3.1米的层高和约79%的得房率，东岸观邸可能就是第3批新房中非常合适自住的项目了。
03“配套”
项目距离川沙古镇仅 约 1公里直线距离、在约2公里驾车范围内可以到达浦东新区人民医院和百联购物中心； （注：距离为百度地图测绘，可能存在一定偏差）
看到板块内，除了东岸观邸之外，板块内还规划有不少新住宅用地， 2号线凌空路站的TOD商办综合体也在规划中：
（项目整盘为东岸观邸、本次地块为云尚丹霞）
实际东岸观邸有3个大地块组成，未来周边将形成全新的商品房社区，城市界面值得期待：
（注：项目效果图仅供参考）
东岸观邸云尚丹霞容积率仅1.5，对比目前待售的同总价新房中，居住密度可能也是最低的一个；
同时项目采用人车分流设计，更加安全放心：
（注：项目效果图仅供参考）
结合积分门槛、总价门槛以及产品、户型等维度，对比唐镇动辄10万甚至11万的二手房价以及动辄70分的积分门槛，东岸观邸都是当下不错的改善自住选择。
3.1米层高+约79%得房率+低密洋房的产品，保障了居住舒适度；
2号线直通市中心，黄金地铁线路保障日常通行；
比起唐镇更亲民的积分门槛，给到更多同学上车的机会。
项目已经在第3批中过会入市，仅有84套房源即将取证，预计触发积分；感兴趣的同学可以长按下方二维码进入报名通道，会有官方销售联系你：
以上是正文，来自火箭哥
火箭哥现已开通多平台更新，欢迎大家关注支持：
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
