上海
01
澳洲央行暂停加息为房价上涨铺平道路
在澳洲央行进行 10 次加息之后，4月会议决定维持利率不变，这将为房地产市场带来稳定性和确定性，并可能导致价格再次上涨。
在周二的月度会议上，由于通胀明显见顶和经济状况疲软，澳洲央行委员会将官方现金利率维持在 3.6% 不变。
澳洲央行行长菲利普·洛威说：“本月维持利率不变的决定让委员会有更多时间在相当不确定的环境中评估经济状况和前景。委员会预计可能需要进一步收紧货币政策，以确保通胀回到目标水平。”
但PropTrack经济学家Eleanor Creagh说，最终，一系列经济措施让澳洲央行有足够的信心按兵不动，静观其迄今大幅收紧政策的影响。
虽然暂停对借款人来说是个好消息，但未来还可能会有更多加息。
利率的快速上升促使澳大利亚房地产市场在去年实现了再平衡，该国大部分地区的房价连续9个月下跌。
但最新的PropTrack房价指数显示，这一趋势似乎已经逆转。
“到去年年底，价格跌势有所缓和，现在再次走高。 3 月份全澳房价小幅上涨 0.13%，今年上涨 0.49%。”
Creagh 女士表示，可供出售的房产供应有限，加上买家需求增加，这为价格提供了支撑。
飙升的利率增加了借款人偿还抵押贷款的金额，但她指出，这也削弱了潜在购房者的借贷能力。
“在迄今为止收紧 350 个基点之后，最大借贷能力下降了近 30%。”
“但借贷能力的显著下降和负担能力的恶化正在被移民的强劲反弹和紧张的租赁市场所抵消，这表明对房子的需求仍然强劲。”
“现在澳大利亚央行已经暂停了紧缩周期，随着买家在借款能力和抵押贷款服务成本方面所经历的一些不确定性的降低，房价可能会继续稳定。
“如果房源库存水平继续受到限制，房价可能会继续反弹。”
02
澳洲批建住宅回升房贷继续下降
2月份批建新房数字回升，但无法抵销澳洲储备银行以前所未来的速度加息和新冠疫情期间联邦政府推出的新建房屋津贴计划（Homebuilder）的退场引发的新建住房工程活动急剧收缩。
澳洲统计局（ABS）公布的新数据显示，新批建住宅数字在1月份大幅下降27.1%之后，2月份回升4%。
澳洲统计局的建筑统计主管罗西（Daniel Rossi）表示，私营部门获批建住宅数字增加，是2月份住宅批建数字改善的主要驱动力，然而2月份私营部门获批建住宅上涨11.3%，但仍比12个月前低达13.6%。
不包括公寓和联排在内的私营部门独立房屋批建数字在1月份暴跌40.3%后，2月份又下降了9.5%，主要是由于联邦政府的新建房屋津贴计划结束，该计划主要补贴建造新的独立房屋，少数是补贴对独立房屋的重大翻修工程。
罗西表示，私营部门的批建独立房屋数字，已跌至于2012年7月以来的最低水平。
03
十年来最高房贷利率 首置业者逃离房产市场
抵押贷款利率已达10年来最高，迫使首次购房者逃离房地产市场，新贷款总额降至近6年来的最低水平。
尽管今年第一季度房地产价格企稳，但澳大利亚统计局（ABS）的贷款指标显示，截至2月份的一年里，新贷款总额暴跌33%。
在今年2月贷款达到2017年年中以来的最低点后，首套房购房者占购房者总数的比例不到三分之一。而就在两年前，澳房地产市场的繁荣还创下了历史新高。
新挂牌拍卖的房源远低于平均水平，加剧了买家对现有库存房源的竞争，推高了拍卖清仓率，并稳定了价格。
借贷成本的急剧上升，势必将越来越多的家庭推入抵押贷款压力之中，导致被迫抛售的比率上升，超过今年下半年房价企稳带来的积极影响。
过去10个月，利率已攀升3.5%，平均抵押贷款利率已升至5.5%左右。
新房贷款降至15年低点，截至2月份仅发放了4267笔抵押贷款。
04
工资水平大幅下降 澳洲部分地区受到房贷还款压力冲击
工资水平大幅下降，远远达不到贷款机构所说的偿还房屋贷款所需的水平，澳大利亚这些地区受到的冲击比其他地区更严重。
现在澳大利亚每个首府城市的平均工资都比舒适地购买一套中端住房而不存在抵押贷款压力所需的工资水平低了数万澳元。
比较公司Canstar调查了每个首府城市的平均收入和在不面临抵押贷款压力的情况下买得起房子所需的收入，发现中位价的房子已超出了当地平均工资水平。
最严重的缺口是悉尼的145350澳元，居民平均税前收入94130澳元，远远低于舒适地负担123万澳元中位数房价所需的239480澳元的工资水平。
Canstar理财专家艾菲·扎霍斯（Effie Zahos）表示，抵押贷款压力的定义是当你必须拿出你的收入的30%或更多来偿还你的住房贷款。
不断上涨的房价巩固了这样一个事实，即单一收入者无法在不承受巨大抵押贷款压力的情况下仅凭自己的工资买房。
Canstar发现，在布里斯班，平均税前收入为91556澳元，比买得起一套没有抵押贷款压力的中等价位房产少了58694澳元。
墨尔本的缺口第二高，为81615澳元，平均收入需要涨到174,898澳元才能买得起一套中等价位的房子。
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