房产“带押过户”，是普通人的一次机会

带押过户，就是允许二手房在背着抵押权的情况下完成交易。

为什么说对普通人来说这是一个机会呢？

因为一手房，政府还能调控开发商控制价格，二手房，则主要看买卖双方。

现在房贷利率大降，有房的人可以趁机脱手置换房产，既少还贷款又能房产升级。

而市面上二手房流通量增多，价格相对就会下降，再不济也能增多选择，没房的人也可以趁机购入自己的首套住房。

这就是央行广州分行说的：“新建商品房市场和二手房市场之间相互促进，更好地满足刚性和改善性住房需求。”

01 什么是带押过户

其实这个带押过户并不是什么新鲜事。

自民法典允许抵押财产转让之后，带押过户已经不存在法律上的障碍。全国15个省份的100多个城市，已经有很多在这么操作了。

媒体的这波集中报道，与其说是报道新变化，不如说是政策宣传。

那么到底什么是带押过户？媒体又为什么要大力宣传呢？

大家都知道现在的商品房买卖流程——你付首付，拿到房屋所有权，把所有权抵押给银行，银行把尾款放给开发商，然后你来还30年贷款。如果违约断贷，银行就把房子拿走。

这个过程中，为了降低风险、减少麻烦，很多银行会在贷款协议里规定“未还款、未解押前不得转移债权人”。

如此一来，很多想小房换大房、旧房换新房的人，在还清贷款、解除抵押之前，是不能转让房产的。

而很多对买期房不放心或者没有能力买新房的人，也没有办法买二手房。

为了达成二手房交易，不少卖家都要筹措资金先跟银行解除抵押，为此甚至不惜去借高风险、高利息的“过桥贷”。

而买家如果不能一口气付清全款，也要拿着房本再找银行设立一次新的抵押贷款，整个过程十分麻烦。

一边想卖，一边想买，却被手续卡住，二手房就堵在市场上了。

“带押过户”的核心就是解开这个疙瘩，这边你给钱，那边产权过户，银行的抵押权同时发生变化。

以往由交易双方承担的风险，全部就丢给银行了。

02 为什么要推广带押过户

这个政策最早是在北上广深等大城市试点推行的。

尽管人口负增长，但这些城市仍然是人口净流入的热点地带。

新来的人想买房，但买不起新房。已经买了房的人想升级，住更大更好的房子。

而这些地方，能开发的商品房早就已经开发完了，进入存量房交易时代，市场上主要成交的都是二手房。

今年二月，全国40个主要大城市二手房新增挂牌量84万套，环比上涨236%。深圳、苏州、厦门等城市二手房翻了一倍以上，广州新增挂牌量更是翻了两番。

允许房产带押过户，就给这些二手房交易扫清了障碍，提高了交易的效率和便利度。

不过，对其他二线城市和十八线小县城来说，情况还要更特殊一点。

这也是此次媒体要在全国范围内大力推广的根本原因——存量商品房太多了。

据统计，我们现在已经盖好还没有卖掉的待售小区有5.6亿平方米，在建的小区面积有82亿平方米，加起来将近88亿。

什么概念呢？

我们2022年全年，一共才卖了13.6亿平方米。

照这个速度，光是把现在已建和在建的房子卖完，就得六七年时间。

与此同时，开发商的挖掘机不可能停下，新的楼盘还在开发。

问：这些房子该卖给谁呢？

答：卖给那些想换房的人。

问：想换房的人钱被锁在银行了怎么办呢？

答：让他们把手头的二手房带抵押卖了，不就有钱了？

允许二手房带押过户，想改善住房的人能房产升级，想购入首套自住房的人也能解决刚需，火烧眉毛的开发商能挖出销路，地方政府也能增加GDP——双赢的双赢，四赢。