带押过户,就是允许二手房在背着抵押权的情况下完成交易。
为什么说对普通人来说这是一个机会呢?
因为一手房,政府还能调控开发商控制价格,二手房,则主要看买卖双方。
现在房贷利率大降,有房的人可以趁机脱手置换房产,既少还贷款又能房产升级。
而市面上二手房流通量增多,价格相对就会下降,再不济也能增多选择,没房的人也可以趁机购入自己的首套住房。
这就是央行广州分行说的:“新建商品房市场和二手房市场之间相互促进,更好地满足刚性和改善性住房需求。”
01 什么是带押过户
其实这个带押过户并不是什么新鲜事。
自民法典允许抵押财产转让之后,带押过户已经不存在法律上的障碍。全国15个省份的100多个城市,已经有很多在这么操作了。
媒体的这波集中报道,与其说是报道新变化,不如说是政策宣传。
那么到底什么是带押过户?媒体又为什么要大力宣传呢?
大家都知道现在的商品房买卖流程——你付首付,拿到房屋所有权,把所有权抵押给银行,银行把尾款放给开发商,然后你来还30年贷款。如果违约断贷,银行就把房子拿走。
这个过程中,为了降低风险、减少麻烦,很多银行会在贷款协议里规定“未还款、未解押前不得转移债权人”。
如此一来,很多想小房换大房、旧房换新房的人,在还清贷款、解除抵押之前,是不能转让房产的。
而很多对买期房不放心或者没有能力买新房的人,也没有办法买二手房。
为了达成二手房交易,不少卖家都要筹措资金先跟银行解除抵押,为此甚至不惜去借高风险、高利息的“过桥贷”。
而买家如果不能一口气付清全款,也要拿着房本再找银行设立一次新的抵押贷款,整个过程十分麻烦。
一边想卖,一边想买,却被手续卡住,二手房就堵在市场上了。
“带押过户”的核心就是解开这个疙瘩,这边你给钱,那边产权过户,银行的抵押权同时发生变化。
以往由交易双方承担的风险,全部就丢给银行了。
02 为什么要推广带押过户
这个政策最早是在北上广深等大城市试点推行的。
尽管人口负增长,但这些城市仍然是人口净流入的热点地带。
新来的人想买房,但买不起新房。已经买了房的人想升级,住更大更好的房子。
而这些地方,能开发的商品房早就已经开发完了,进入存量房交易时代,市场上主要成交的都是二手房。
今年二月,全国40个主要大城市二手房新增挂牌量84万套,环比上涨236%。深圳、苏州、厦门等城市二手房翻了一倍以上,广州新增挂牌量更是翻了两番。
允许房产带押过户,就给这些二手房交易扫清了障碍,提高了交易的效率和便利度。
不过,对其他二线城市和十八线小县城来说,情况还要更特殊一点。
这也是此次媒体要在全国范围内大力推广的根本原因——存量商品房太多了。
据统计,我们现在已经盖好还没有卖掉的待售小区有5.6亿平方米,在建的小区面积有82亿平方米,加起来将近88亿。
什么概念呢?
我们2022年全年,一共才卖了13.6亿平方米。
照这个速度,光是把现在已建和在建的房子卖完,就得六七年时间。
与此同时,开发商的挖掘机不可能停下,新的楼盘还在开发。
问:这些房子该卖给谁呢?
答:卖给那些想换房的人。
问:想换房的人钱被锁在银行了怎么办呢?
答:让他们把手头的二手房带抵押卖了,不就有钱了?
允许二手房带押过户,想改善住房的人能房产升级,想购入首套自住房的人也能解决刚需,火烧眉毛的开发商能挖出销路,地方政府也能增加GDP——双赢的双赢,四赢。
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