第一波市场大热的暖流，没有达到东北

3月初，冷，正如尚未开春的东北市场一般。

我到了东北市场进行调研，当我把沈阳、大连完整调研了一圈后，惊奇的发现：2023年，从2月蔓延至3月初超级火爆的市场，几乎没有在东北掀起太大的风波。

这里的新房还在大幅降价，

这里的二手先涨后跌，已经阴跌了多年，

大部分售楼部客户非常少，

沈阳很多地方甚至还有拓客人员，

我只在大连一个楼盘见到了需要验资的楼盘，

作为东北优秀的两大核心城市，无论是主打沿海经济的大连，还是主打内陆政治的沈阳，都没能赶上这一波短暂的爆火。

这是东北市场调研的见面礼，有必要先让你对东北市场有一个基本的了解，下一篇，才是干到硌牙的市场分析。

1

1、几乎没有极其火爆的项目。

直到沈阳、大连调研的最后一天，我才终于感受到了一个热门楼盘的硬气。

华润瑞府，位于大连高新区的核心。

位置、产品、精装都非常不错，太空铝板，180平是2T2户，135平是1T2户。我去调研的时候，根本没有接待我的置业顾问，迎宾小姐姐只能尴尬的说：

销售都在接客户，要么您等一会儿？

幸亏前方有一组客户，销售正在讲，我也刚好蹭着听了一下。

即使是这样很热的楼盘，依旧存在中介带看。

135平单价3万7-4万1，180平单价3万8-4万2，135平仅剩最后一栋楼，且带有底商，需要验资200万。

这是我在东北市场调研这么多天，终于找到了一个需要验资、看房需要等销售的楼盘了。也许还有其他的楼盘，但总体真的不多。

东莞南城动辄6万的华润悦府、万科臻湾汇，必须验资，尤其是华润悦府，户型只有一个220平，总价1200万以上，基本上都是3倍人数在抢房；松山湖核心的华侨城原岸，5万多依旧需要抢。

南京也是，即使我一直认为南京更加偏自住，而非投资，但是我也必须承认，河西南市场，验资100万非常正常，即使在燕子矶位置一般的保利，也是将近1比1的客房比，市场热度非常高。

苏州更不用说了，湖东湖西奥体斜塘狮山一直都是热门板块，尤其是园区市场，验资200万、托关系找人、普通人摇号中签率最低4%，人才房最低20%的中签率，想要在园区买一套房太难了。

这是我看完东北市场后第一个感受：

几乎没有极其热门的楼盘，不需要200万验资，不需要等着销售，不需要摇号才能抢房。

2

2、降价才是市场主流。

沈阳于洪新城的龙湖，从最高峰的1万7降到1万3多；省府板块的保利大都会，2018年的售价已经高达1万7，降到了1万3多；沈北新区更不用说了，从造义到大学城到新城子，有大量5000-6000的超低价；新市府板块的融创新潮府，同地块的洋房，精装2万，毛坯却只要1万3，哪怕临路，哪怕精装，也不可能有8000价差吧？

大连生态科技城板块的中海牧云山，尾房在售，最高房价1万8，如今不到1万4；大连湾的华润，也从之前1万7，出现了一部分1万5；甚至大家都非常看好的钻石湾板块，金地同样108平的洋房，也从之前400多万，降到现在370万，甚至350万的个别房源；

大家不要以为只有这些板块降价。

我要讲的是，沈阳、大连至少一半的板块和楼盘，都在经历一波淡季的超级冲击，至今没有恢复元气，更不要说今年2月的暖流。

最关键的是，不在于降价，而在于流动性减弱。

房地产的本质在于什么？在于交易。

一旦失去了流动性，即使房价高达100万也没有任何用处，即使业主把挂牌价格上涨30%也没有任何意义。只有流动起来，只有变现出去，只有把房子卖出去，才能证明市场是活跃的，是有生机活力的。

但是，至少在沈阳、东北的调研期间，除了10%楼盘的客户还可以、或者最多坐满之外，剩余大部分的楼盘中，最多只有2-3组的客户，大量的楼盘甚至没有一组客户，非常凄凉。

这是我看完东北市场后第二个感受：

降价是主流，售楼部客户很少，大量的中介带看，流动性依旧停滞不前。

3

3、二手房也陷入了被动局面。

这一点，反馈在沈阳、大连市场上非常明显。

为什么这么说？

举两个最简单的例子：

一个是我在沈阳看到的一个楼盘，位于省府板块的保利大都会，单间只有1万4不到，这是毛坯的价格。

先对比新房的价格，于洪新城的龙湖方林岸芷汀兰，产品非常不错，还是南京一校区的学区，没有办法，单价降到1万3多，以及首府新区的华润荣华府洋房都降到了1万6，望花、陶瓷城的价格都降到了1万2上下。

再对比二手房的价格，保利大都会自己的二手房价格，我专门看了一下，1万6-1万9，附近的二手房也几乎这个价格，都是在1万7上下。

什么意思呢？

很明显，二手房1万7，新房再差也是1万6以上吧，但是没办法，寒冷席卷市场，整个沈阳市场都陷入了寒冷，房价大降价是大势所趋，你不降价，那你活该死，反正竞品、二手、非竞品都降价了，你看着办吧？

一个是我在大连看到的一个楼盘，位于东港板块的招商。这是正常住宅面积段几乎唯一在售的楼盘，附近的公寓价格都在1万8上下。先不说板块怎么样，老城新区+看海+产品中规中矩，单价多少呢？2万9，附近二手房呢？

保利2万7起，龙湖3万起步，即使这样的价格，还只是挂牌价，一是成交价一定会降，二是二手房市场不好，二次降价再正常不过了。

这是我看完东北市场后第三个感受：

新房倒逼二手房市场，二手房市场陷入恶性循环，双管齐下，共同陷入流动性陷阱。

4

倒吸一口凉气。

这是我在看完了东北市场后最真实的感受。

很多朋友可能会说：就知道黑东北市场。

1、这是最一线的数据调研，不会骗人。这是我在对比了2017年、2018年、2021年的价格之后，得出的结论。

2、2017年前后沈阳、大连大涨，随后几年稳涨，21/22年房价回调，这是一个再正常不过的市场，大涨1倍、回调2成，健康且有序的市场，你不欢迎吗？

3、难道你是炒房客？难道你欢迎炒房？涨价降价再正常不过了。难道非得像西安、合肥、南京、苏州、上海抢不到房，这才是尊重沈阳、大连市场？

我觉得不是。

但凡在沈阳、大连自住的朋友，终于可以平平安安、挑挑捡捡买房了。

对了，沈阳青年大街、浑河沿岸，大连的钻石湾、高新核心、华南等核心板块，房价相对稳定，记住，是相对稳定，大部分肯定降价了，但毕竟主城，相对坚挺，这也是一个好消息。

啰嗦几句。

这是东北最核心的2个城市——沈阳、大连市场调研的第一篇，先来一盘开胃菜，不必着急，一篇文章写不完。这是先告诉你最真实的市场，很一般，无论你要卖房、买房，都会有一把尺子，知道方向在哪，方向对了，什么都好说了。

至于具体什么板块、什么小区、什么价格？

东北调研，下一篇见。