从15个方面详细测评长沙招商蛇口·江山境

小白下面从15个方面全方位剖析此楼盘（包括产品本身规划、区位、配套、产品细节、户型、周边房价、竞品分析、效果输出研判、交付产品力、总结等），分析观点维持客观，中立，第三方。

1、缘起

该宗地出让面积102666.24平方米，用地性质为商住用地，容积率：R2≤3.5、B1B2≤1.0、R2B1B2≤5.3。土地最高限价330396万元，成交总价287301万元，成交楼面价6631元/平，住宅销售不限价。

由肇庆招商蛇口房地产有限公司最终竞得，上级子公司链条太长，不赘述，顶层主要控股方为招商局集团有限公司（占比59.53%），而招商局集团有限公司由国务院控股。

物业为招商局积余产业运营服务股份有限公司。

从城市设计规划可以看出：

北侧地块预留了过街通道，应该是为了周边小区去麓山二小上学便利性。

关于地下空间方面，南北地块地下可跨路开发，同时南侧地块需预留将来轨道站点预留条件。

此地块东侧有个贴线率的要求，政府在街面完整性方面可谓是煞费苦心。

小结：交付可靠性四颗星。

2、总图规划

规划总图

（图中楼栋间距标注均取整）

总图排布特点分析：

1、地块比较规整，尤其是北侧地块独立性较好，布局基本依据政府提供指引的城市布局手册；

2、楼栋朝向上主要为南向；

3、楼栋之间间距主要为40~50米左右，由于小区大部分是超高层，间距指标并不算亮眼；

4、部分楼栋采用公建化处理，关注户型赠送情况。

小结：总图排布水平四颗星。

3、指标分析

小区北地块分布9栋超高层，1栋高层，综合经济技术指标可得出：

1、住宅地块容积率为5.74，绿地率35.3%，建筑密度23.96%，容积率指标较高；

2、商住比为0.8%，几乎为纯住宅；

3、小区设置人防地下室，可咨询具体位置，在人防楼栋的地下入户大堂可能存在一定的高差和人防门；

4、住宅地库车位配比为1:1.34，相较小区户型面积段，并不充裕；

5、户型面积均大于150㎡，主要瞄准改善人群。

小区南地块分布2栋超高层，2栋高层，综合经济技术指标可得出：

1、住宅地块容积率为1.08，绿地率12.27%，建筑密度6.83%，容积率比较低；

2、商住比为0.67%；

3、无人防地下室；

4、住宅地库车位配比为1:1.32，相较小区户型面积段，并不充裕；

5、户型面积均大于150㎡。

小结：指标综合三颗星。

4、区位分析

片区及地块本身素质：此地块位于岳麓市府片区，周边配套成熟，由于滨江新城板块的带动，此片区的地块也是乘上东风。

（示意图）

地块周边主要节点：

1、直线1km内：麦德龙，八方公园，24品；

2、直线2km内：凯德壹中心，滨江金融中心；

3、直线3km内：渔人码头；

综上所述：地块目前无地铁口，主要考虑自驾出行；在生活配套上，周边商业氛围较好，生活便利。

小结：区位及生活便利性四颗星。

5、交通分析

高速路网：周边无高速路网；

城市路网：往西可达西二环（1.5km左右），南北向有金星北路，交通出行比较方便。

小结：出现便利性三颗星。

6、小区流线

人行、车行出入口：各开口详见上图示意，下面只讨论相关问题；

（北地块西侧）

（北地块南侧）

北侧地块西侧与南侧开设车行与人行出入口，存在三股流线交叉的情况，从入园体验来说不是很好。

南侧地块开口总体分散，布置合理，安全。

小结：出入口设置三颗星。

7、教育配套

（示意图）

学校配套方面：项目毗邻麓山国际实验二小、长郡双语中学、长郡双语高中（规划），远点还有观沙岭南雅中学（规划），具体教育配套以楼盘公示为准。

8、地块细节分析

垃圾收集点：位于北侧地块2#南侧，此处非垃圾站（垃圾站位于商业地块），可能是小区装修垃圾或者大件垃圾临时堆放点，可详细咨询开发商。

公厕：位于北侧地块3#西侧。

非机动车停车区：位于2#西侧，可咨询下此处如何营造、管理、维护等。

（示意图）

5G基站：位于北地块物管用房屋顶。

郡辉路上面小区的出入口设置过多，叠加住宅的人、车行，商业车行等，同时还有幼儿园出入口，让交通变得非常复杂。

由于商业的两个车行开口与南侧住宅地块存在一定程度的交集，所以南侧地块主要需关注两方面，其一，地上的车行与商业车行的管理分隔，其二为地下地库是否连通，如果连通，是否有管理界限，不然很容易一锅粥。

消防扑救场地（需采用硬质铺装）：6#南侧几乎为扑救面，出入口周边景观效果营造较为单一。

小结：细节完整度三颗星。

9、小区典型户型分析

225户型亮点：

1、几乎为单电梯入户；

2、中西厨与餐厅形式完整，空间嵌套合理；

3、大尺度横厅布局，满足改善刚需；

4、主卧套间各分区功能完善，但独立性稍欠，且主卫门正对床头，体验不佳；

5、客厅东侧设置老人房套间，满足分区居住但临近公区（电梯），需了解隔音静谧性；

6、户型呈多套房布置，起居便利。

户型遗憾：

1、餐厅位于交通核心，独立性不佳。

户型可改造性：客厅与南侧阳台之间可推出，扩大室内空间，但中间有承重墙垛（上图红圈处），自理受到一定程度限制。

278户型亮点：

1、户型动静分区比上面户型要好，总体布局还是在市场143框架上扩大而来；

2、厨房空间较大，多人操作起来比较便利；

3、客厅与老人房优点参考上面，但景观阳台尺度更大，贯穿客厅与老人房，更具实用性；

4、主卧与主卫纵向布置，采光通风性较好，且各分区的独立性有所改善；

5、多套卫的优点依然延续，家人起居独立性较好。

户型遗憾：

1、厨房虽然大，但是北侧开门后，并不好用，各厨房用具挤压到一块，可适当松散点；

2、北侧空中花园位置离居住区较远，与厨房距离较近，比较适合做附属功能空间。

户型可改造性：

客厅与南侧阳台之间可推出，扩大室内空间，但中间有承重墙垛（上图红圈处）。

小结：户型水平三颗星，没花太多心思。

10、周边在售竞品情况

在售的主要也就是和自己竞争，还有个旭辉，但是目前旭辉总体处于风险状态所以很多人入手还是有所顾忌，至于区位上肯定旭辉好点，学校配套上要看最终落实的情况，只能说江山境周边的学校还是优势比较明显的。

小结：周边竞争力四颗星。

11、周边二手房参考

二手房其实这图肯定有水分，实际肯定比这要低，所以在目前这种市场下，在长沙应该考虑的是怎么住着舒服，方便等等因素。

小结：目前投资属性三颗星。

12、周边城市界面

因为周边规划的较早，所以开发的基本是刚需盘，小区均不是很高端，城市界面一般。

招商有点来给这块添彩的感觉，让“我”独自傲娇，这很需要硬实力。

小编认为目前在长沙能一枝独秀，运达算是深藏功与名，人家是真有水平加持，当时运达中央广场，地铁，双五星酒店，交付品质全部高端在线，开盘就是当时长沙均价的两倍，而且开创了商业大平层的先河，绝非浪得虚名，有点跑题了。

小结：周边城市界面三颗星。

13、效果输出研判

首先要说明的是，效果图是网上收集，材质方面如无公示支持，只是个人推测，不确保有实际指导意义，具体的建议咨询开发商。

其一：大面玻璃辅以细长横向线条，整体风格较为现代简约，在这要注意的是，目前立面效果非常整洁，可以关注下窗户的分隔和整体尺度关系，而且这是一栋的效果，不同楼栋户型有差异，效果也会有差异。

其二：可以了解下横向线条是否为铝板造型，走高端还是要花点成本的。

其三：咨询下底部是否有部位设置干挂石材，如底部柱脚位置。

车道入口顶部应该做的是穿孔铝板，模仿星空顶，整体还是比较显档次，地面排水沟的隐藏做的不够精致。

地下入户前岛位置采用吊顶驳接，地面铺贴延伸到车道，这里需要了解的是，门是否可以刷脸自动开启（门边刷卡或者刷脸，在这种段位应该封杀），门禁的方式对居住体验很大。

地下室最重要的就是了解下地面材质，墙面材质，顶部材质，灯光设置等，切莫光凭一张图去感受高端美好，用的材料好，才是真的好。

儿童区总体来说比较单调，没有像样的主题，这点龙湖春江郦城有点话语权。

场地内设置羽毛球，其实总体比较过时的设计，其一是网子难以维护，其二不能确保小区没有广场舞人群，其三室外的羽毛球场地受到天气的制约太大，实际体验并不好。

这张效果图其实过于局部，不太有品质指导性，草地如果过于敞开，容易被踩坏，后期难以维护，从图面上看组团也比较单薄，也没有和树发生联系，这种手法必须辅助大量的乔木去营造，那么效果会比较好。

小结：效果图呈现水准三颗星。

14、已有项目交付产品力

首先要声明的是，这些图片来源于网络，而且可能是没有实际交付的时候，我尽量从宏观去看问题：

1、首先铺装来说，面积比较大，而且缺乏变化，色彩搭配，这样就会让人感觉很硬，很呆板。

2、从绿化来看，因为铺装面积大，所以绿化相应的就匮乏，而且线性绿化本身不能过于单调，常以层叠的感觉去呈现；

3、主入口的仪式感不够强烈，甚至可以说不够明显，这是在设计手法上就应该要考虑的。

其他项目对比

这是列举的一些相对成熟的大型消防扑救面的处理手法，让大家有个直观印象，一般要软硬景协调，同时铺装上要有一定的软装，花箱等元素点缀其中。

小结：过往交付水平两颗星。

15、总结

地块综合：此地块位于岳麓市府片区，土地本身素质不错，时过境迁，伴随片区土地稀缺性加剧与配套商业要求，地块拿地价较高，产品瞄准较高净值人群。

适合人群：适合偏爱此处区位的改善需求，从某种角度来说，此地块其实比某些滨江较远的边角地块要好。

如何选房：居住来说，可优先选北侧地块，本身比较独立，业态纯净，北地块中以4、7#位置最好，其余楼栋其实差别不大，但可考虑选靠小区内侧的单元，静谧性与景观可能好点。

文章不做任何引导性购买建议，纯粹从客户角度分析项目。

文中户型改造部分均为示意，如需采纳，应找具有资质的装修单位做详细施工方案。

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