济南的二手房是不是卖不出去了？

最近一段时间研究短视频和直播...

在每位讲述济南楼市回暖的视频下面，总会出现一个令人心酸的问题

“听你们这群大V天天讲新房回暖，为什么我的二手房挂了这么久还是卖不出去？”

继而，得出了两个结论：

一是新房不能买，因为新房早晚会变成二手房，买新房那不是个傻子？

二是回暖是假的，是套路，是骗局，是这群大V共同营造的营销氛围，谁信谁上当..

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在解答这个问题之前，我们先看看什么样的二手房在这个回暖季卖出去了

借助数据采集器，把某网站上的公开成交数据爬了一下,1.1到3.8共计成交数据1890条,可用于住宅的样本量大概是1800条左右。

大概是这样

我们按照价格分成四个档

第一档是单价3万以上的二手房

这部分的二手房大概占到总成交数据的6%,与大部分人豪宅满天飞的想法不同，这6%里面的70%是老破小学区房。

比如经五路，比如育英中学，这里面单价最高的是一套位于纬一路478号的板楼，约18平的房子，单价破了7万….

可怜天下父母心呐…

这些成交单破3万的豪宅，老城区确实有几个盘上榜，但不是很多人杠的佛山静院开元府，比如中建文化城，成交的面积也很小，38平…，比如祥泰和院，两室...

在我看来也是为了上学的….

我们不要拼情怀，也可能真的是某些盘太稀缺或者太贵，但是确实没成交…

上榜的豪宅呢，就是CBD和汉峪，至于盘的名字，大家基本耳熟能详.

第二档是单价2万但不到3万的二手房

成交占总数的19%，但是这里面大概也得有40%的是给孩子买学区房的，只是学区不如经五路育英那么强势，甸柳啊燕子山啊青后啊等等

剩下的60%里面，鲁能领秀城出现的频率就很高了..（还是为了孩子）

再就是汉峪高新，旅游路沿线也有，但是数量并不突出

2万以上的新房，确实卖的不错，但是抱歉，这价位的二手房仅占到四分之一

第三档：单价1.2万到2万之间的二手房

这价位的二手房才是济南二手房成交最密集的区域，占到整体二手房成交的55%左右

简单分成两档

1.8万以上的楼盘

毕竟努努力也能上2万，可能因为确实想出货没达到2万，但是总归来看，他们属于刚需的头部，改善的尾部

海德公馆啊万科城啊名泉春晓啊，基本上都是所在区比较知名的楼盘

注意，这段位的老破小出现的次数屈指可数，连这段位的10%都占不到，出现的是真好地段的房子，历山东路、燕子山、舜耕路，乐山小区

1.8万以下的楼盘

这个阶段成交的几乎都是区域内耳熟能详的次新房，比如雪山中建，唐冶鲁能，南部世茂，西客站鑫苑，老破小的占比更少了，连5%也占不到…

第四档：单价1.2万以下的二手房，占比30%上下

这个单价的二手房有两大特点

一是位置相对边缘，当年卖不贵现在更便宜，例如宏瑞星城、恒大、融汇城等等

二是老破小神仙打架，最低的一套是昆仑街的两室，离7万的纬一路也就是四站地，单价差了10倍...

多说一句，就算是40来平的户型，这地单价破万已经很难了...

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答案其实已经很明显了，你的感觉是对的...

从数据上不难看出，济南二手房特点明显，单价高的市场份额小，老破小没学区基本没人看，带访多乃至成交的主体逐渐变成了房龄很小的次新房。

这种成交结构和现在市面上以老破房源为主体的供应结构，完全是倒置的...换而言之，能卖出去的二手房和新房没啥区别，就是交房了...

对于二手房这个大群体来说，在未来我相信会有相当多的二手房会砸手里...

至于为什么，主要是三点原因

一．从宏观上看，二手房与大政策渐行渐远

新房销售不畅意味着土地财政失血，但二手房销售不畅，大概率只有四个字：自负盈亏

我们在媒体上看到了如此多的地产利好政策，其本质利好依然是新房。

如认房不认贷，比如促进改善客入场，比如降低新房利率，说白了就是踩着二手房，让位新房...

至于契税交易税那点钱和土地财政相比，完全不可同日而语，二手房没有得到太多的政策倾斜，这是有目共睹..

二．从具体房源上看，相当多的二手房居住性能和新房比差距不小

哪怕是房龄比较小的次新二手房，其成交房龄基本也集中在16年后开发的这一批

为什么？因为房子也有代差

88平的两室，当年开发就是针对上车的刚需，因为面积足够小门槛足够低，在当年那个生活水平一般的大环境下，购房者是没得挑的

现在大家也都知道，这种房子实际上完全不适用刚需，两间屋只要父母来看孩子，立马就不方便

在实际的情况中，这种88平的两室，遍布济南，不管是刚需片区还是改善片区都有一大片…

并不是单价差几千块的问题，而是直接就没人看的问题

再比如140平的竖厅大三室，几乎只要看过新房的朋友就很难接受,现在要么四室要么横厅了...

当年房价疯涨，16年这批房子堪称开发商最用心最精工的一批房源，园林水平远超这些年的平均水平,而且，这批房子的户型比现在在售户型大差不差...

这种房子，和现在买新房区别极小，可以往后住很久很久的时间...

三．老破小我认为是彻底到头了

主要问题是两点，一是地段，二是生活方式

虽然整天有人和我这杠，说大济南的中心没有转移到东部，大明湖趵突泉依然是泉城路的根，但是我要劝秉承这种想法的朋友，可抓紧睁开眼看看天吧…

废话不多说，建议各位按照下列的方法，踏踏实实的调研一下

在你们家楼下采访一下，有多少年轻人，据我的观察，相当多的老小区最终的归宿是卖给附近小买卖人，看看大趋势

打开贝壳，输入贵小区的名字，看看最近2年，整个小区挂了多少房子，又有多少房子卖出去，卖了多少钱，比如昆仑街，上次卖出去是去年的8月份

特别说一下，至于有学区的老破小，横盘的概率比较大，还能维持住高价格，市中区那成绩图一出来，老学区房明显有点提振

为什么第二点说生活方式呢

随着社会的发展，只要你能熟练的应用互联网工具，实际上相当多的所谓配套也就这么回事

买菜贵，你可以用美团买菜多多买菜，最不济你下个大润发优鲜，他把菜给你送家去….

出行不方便，现在哪怕是唐冶这种偏僻地方依然有地铁接驳，非要坐公交确实达不到，但是5年后就未必了...

过去新城还有个痛点，就是医疗和教育，医疗是东边有分院，西边有医学中心，没准大病未来得去那边看..教育跟别提了，名校签约快成标配了

至于购物，直播能买淘宝能买，怎么别人就非得去购物中心买呢....

最后一点，说说价格

其实二手房大概能卖多少钱，前文已经有所描述了，对号入座吧

一般来说，房龄差距不大，所在区域有新房在售的，多数购房者还是有点新房情结，二手房终归选择面不太广，二手房想出去便宜1000块/平；

另外买房子关注关注学校，签约不签约的是一回事，离得远和近又是另外一回事..

房龄差距极大的，只要不是真大明湖趵突泉泉城路这种商圈的，现在想卖到1万以上是有难度的…

湖北东风都能降9万，北京奔驰优惠11万，别问我卖不出去怎么办，大概率是你心存幻想，不差钱...

另外，我抖音号和视频号准备更新起来，大家可以关注，毕竟也不是每件事都值得写篇文章...也省的成天有帮货，今天盗个图明天偷个观点的..

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