山东
最近几天，不少人问，怎么看着楼市有点回暖的迹象呢。
这个每年都这样吧，春节过后，有一波学区房的交易小高潮，马上面临入学的新生，奔着名校学区去的，当然无论如何都要想办法整个学区房嘛，毕竟经过这十几年的忽悠，相信一套房子可以改变家族命运的群体还是很庞大的。
其实想看日照房市还有没有希望，重点关注几个数据就可以了。一个是无房户比例，再就是农村老龄化比例，还有就是日照籍高校毕业生返乡比例，最后看市场的存量房数量。
在中国，99%的家庭都拥有自主产权的房子，这个不管房子大小位置年代，都有。漂在一线城市的人在自己的家乡也有自住房，不在当地买房的原因是多种多样的，有人可能就是想漂几年再回家，有人可能还没有进入大城市的购房门槛，还有人的想法可能就千奇百怪了，毕竟人上一百，形形色色（sǎi）。
再就是看农村老龄化比例，这么说吧，现在不管是哪个区县，农村常住人口老龄化比例远远的高于城市，在农村很少能看到年轻人了。
日照市每年走出去的学生不低于8000人，四年之后能回来的又有多少？除了一部分家庭条件优越，大学毕业之后不用在外竞争，回乡之后能找一份现在看上去还不错的工作的群体，绝大多数毕业生要么考研要么就留在自己喜欢的城市了。
还有就是我们现在面临的市场存量房，光看新盘的去化周期都要5年，更何况还有大量的二手房，以及待开发的楼盘。617地块最少不得4000户？1000多户交钱的都是奔着房子？得有多少比例是奔着6%的年化收益率去的。
有人问，二手房那么贵，买不起啊，最起码新房还有个缓冲的过程。其实二手房不贵啊，以前咱们说过，日照市区范围内是没有小产权房的，卜家庵子明望台多少回迁房在卖啊，几十万一套三居，学区也不错，自己交个契税和土地出让金，也就十几万块钱的样子，就能办上不动产权证，算下来也就七八千的样子，干嘛非得去买开发商的房子。
不就是为了孩子上个学嘛，人家卜家庵子明望台的孩子也没去了其他地方上学啊。
这说明新市区的真实房价价值也就是七八千块钱一平米，超出部分都是买的心理预期。
不存在孩子上学问题的话，房子是自己住着舒服就好，真的和位置关系不大。
真羡慕楼房的话，也不会有那么多人在怀念农村的小院了。
2022年，中国人口净减少85万，全国只有六个省区人口实现正增长。而且增量也有限，贵州省增加4万人，江西省增加10.58万人，甘肃省增加2万人，广西区增加10万人，重庆市增加0.9万人，青海省增加1万人。山东省的数据还没出，恐怕并不乐观，日照市也好不到哪儿去。
房产远期是要看人口的，人口都跟不上了，盖那么多房子卖给谁？有钱人该买的早就买了，该换的也早就换了，别墅大平层，加上这几年疫情影响，大家换房子的动力也不太足。
唯一能够驱动大家换个房子的动力也就是开春换个学区房。
2023年入学新生，是2016-2017年出生的这个群体，是日照市人口出生的最后一个高峰。自2018年开始，人口出生率就断崖式下降，所以，2023年的春天也就成为日照市市区房地产市场最后一个小阳春。
这是板上钉钉的事，不需要争辩。
当2027年小学入学新生降到不足5000人的时候，可以看看那些房子还能卖给谁去。
手里有房的，想出手的，不要再待价而沽了，今年理论上是最后一个小阳春，过了这个村，还真是永远都没了这个店儿。
2018-2019年，我一直在劝多房户抓紧卖房的时候，还有不少人骂我，说我挡着别人发财的路，然后扭过头去继续吃进房产。这是日照不限售，没实力限售，如果像大城市那样限售，满五才能除税，还不知道多少人悔恨着。
自住的，认了吧，不管买的时候什么价，现在都得扛着了。
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