2022楼市复盘｜​荔湾闷声发大财，海珠成老大，黄埔卖不动了！

大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！

新的一年，需要复盘。

过去一年，广州哪些地方涨了，哪些地方跌了？又有哪个区在这一年逆势走强，创造奇迹？

搞清楚了这些，2023年该怎么买房，答案也就出来了。

开年第一篇文章，我花了大量时间统计了2022年广州各区楼市数据，带你快速掌握广州楼市的一整年。

（PS：除去化周期来自中原外，其他数据均来自中指院；点击图片可查看高清大图）

天河：房价涨了7000，销量跌了四成

2022的天河楼市，藏在三个变量里：

成交套数从上年的3417套，跌到了1944套；

成交均价从6.8万/㎡，涨到了7.5万/㎡；

去化周期从7.1个月，涨到了15.9个月。

均价变贵不难理解，2022年天河和樾府、汇景台、合生缦云等豪宅入市，拉升了单价。

过去5年，天河的房价从4字头到7字头，几乎是一年一跳涨，一口气都不带喘的。

想买天河的，别犹豫，宇宙中心不会辜负你的期待。

但另一个数据有点出乎意料，天河的销供比只有0.55，为全市最低。

一个区域销供比越低，说明它供大于求，是滞销的表现。

毕竟，2022年天河楼市的供应量其实不算多，只有8个盘拿证，而且其中三分之一的供应都集中在保利天汇一个新盘上，天河和樾府又是年底才开盘。

但购买力缩减得比想象中厉害，这可能是天河楼市最大的隐忧。

海珠：成为“广州一哥”的又一年

广州楼市整体平淡，但海珠一骑绝尘，近一年的房价涨幅高达12%，成交均价接近9万/㎡，专治各种不服。

这也不难理解，琶洲南TOD、湖光悦色等大量高价新盘入市，对海珠平均楼价的拉升巨大。

海珠在售的新盘，成交价格基本都在7万/㎡以上；而天河成交前5名的新盘里，其中三个的单价都在7万/㎡以下。

还有一个数据值得关注：2022年，海珠新房成交的套均面积为125㎡，比2021年118㎡的套均面积大了7㎡。

价格越来越高，面积也越来越大，海珠新盘全面豪宅化，已经是不可逆转的趋势。

黄埔：热搜上的太多，销量跟不上

黄埔楼市，活跃在广州楼市热搜一整年，开发商卷价格，买房人卷维权，从年头到年尾，热度都很高。

结果到了年末一算账，价格小涨了一点，销量却差点意思。

虽然成交榜前三的楼盘均突破千套，前五均全部挤进广州TOP15。但看整个黄埔区，2022年只卖了不到1.3万套新房。

比起20年1.7万套，21年1.9万套，2022的黄埔楼市，属实有些拉垮。

截止到去年年底，黄埔楼市的去化周期，达到了14.2个月，相比21年翻了一倍不止。

依托广州东进而崛起的黄埔楼市，22年买房人的热情减淡了，23年会更好么？

每个人心中有自己的答案。

但有一点是确定的，黄埔开发商的2023年关键词，将会变成：

去库存。

越秀：要率先告别房地产？

越秀楼市的2022年终总结是最难做的，因为它的存在感太弱了。

一手成交量全市最低，只有308套；下跌幅度全市最猛，成交量跌了55%。

2022年的越秀，没有一个新盘上市，在售的只有老项目，成交最多的德雅轩也只卖了47套，套均面积也仅有43㎡/套。

不仅新房供应断档，新出的土地供应，同样为0。

这多少让人有一些错觉，越秀这是要告别房地产啊。

但越秀9万+的房价，依旧是广州TOP1，以最少的供应，卖出最高的价格，王者地位毋庸置疑。

白云：广州分化最严重的一个区

白云楼市过去一年最大的特点，就是分化：

价格分化：10万+和1万+的项目，同时存在于一个区。成交排名前列的项目，既有均价超5万的岭南新世界、万科金域悦府、越秀星汇云城，也有才2万出头的保利珑玥公馆和中铁诺德阅泷。

产品分化：既有云城上品、花城云著这种80㎡以内做出三房甚至是四房的刚需盘，也有金沙瑞府、西派云峰等大面积的改善豪宅盘，还有大一山庄这样的顶豪。

区域分化：成交排名前列的项目，分布在白云的四面八方。既有以豪宅为主，地价位于广州前列的白云新城，也有北方四镇这样的刚需圣地。

这也意味着，虽然楼市热度不高，但白云一直都是对购房者包容程度最高的一个区。无论是想买刚需的小户型，或者直望云山的顶级豪宅，在白云区都有得选。

荔湾：闷声发大财，卖了4200套

荔湾向来比较低调，论热度不及海珠、天河，论学位比不上越秀，二手成交量也在中心四区垫底。

但即便是在2022年的艰难环境下，荔湾买房人依然真金白银买了4237套新房，成交量为中心四区第一。

成交均价也没有横盘甚至回调，连续两年逆势上涨了5000+，到达了6万/㎡。

意料之外的成绩，我觉得感性上，跟老城区独特的生活气质有关。疫情之后，大家更关注生活配套，关注居住的氛围感，成熟的荔湾获得了买房人的更多偏爱。

理性上，也跟地标性商业体的进驻，高价地块的拍出，以及豪宅项目的扎堆入市有关。长久的积累之下，荔湾的区域价值正在集中爆发。

番禺：涨幅超过天河、黄埔

2022年的番禺，早已不再是刚需的天堂，而是成了改善的大本营。

2022年全市涨幅突破10%的区域只有三个，番禺以12.8%的涨幅超过了天河和黄埔，成交均价已经突破4万+。

万博和樾府全年销量为1920套，成交均价为60202元/㎡，成交金额达151亿元，成为全市销冠。

全区新房成交TOP15，套均面积超100㎡/套的盘高达12个。

随着18号线、22号线相继通车，2023年3号线东延段、7号线二期也有望全线贯通，番禺和主城区的心理距离不断拉进，番禺在全面改善化的道路上还会一路狂奔，想买番禺的朋友们得抓紧时间了。

南沙：销量落寞了，但价格顶住了

南沙的2022，略显落寞。

供应量从1.6万套跌到了不足1万套，成交量从上年的1.5万套，直接腰斩到6587套，创下近8年新低。

去化周期更是达到恐怖的38.5个月。按现在的去化速度，南沙的新盘要3年才能消化完。

尽管成交不如往年，但南沙的成交均价还是成功守住了3字头，比21年甚至还略涨了一点。

虽然楼市受调控政策影响巨大，但南沙经济发展迅猛，GDP增幅全市第一，只要你愿意等，南沙的区域价值，迟早有爆发的那一天。

花都：房价三年没涨，今年依旧稳定

2022年，如果用一个字总结花都楼市，就是“稳”。

花都绝对是广州十几个区里“房住不炒”的最佳践行者，成交价稳稳停留在2万出头，整整三年，没有变化，看起来也没有一丝要上涨的迹象。

这种可怕的平稳程度，也让花都人民比别的区买房人表现得更淡定。

毕竟一个价格稳定的市场，除了真正的居住刚需，其他人早买晚买都一样，自然不着急。

希望2023年，花都楼市能多一点让买房人开心的好消息。

增城：开发商很惨，买房人很爽

2022年的增城楼市只能用“惨”来形容，供应量、成交量都接近腰斩，成交均价也出现了大面积回调。

虽然下滑严重，但1.7万套的成交量依旧领先全市其他区域，中心四区的成交量全加起来，也不敌增城一个区。

不过，残酷竞争是属于开发商的，对买房人来说却是好消息。

库存盘大幅降价出货，新盘户型卷到天花板，还有史上最低的房贷利率，可以说是刚需朋友上车增城的最好时机。

从化：没啥可说的，自己看表吧