粤港澳大湾区2022年度房地产市场总结与展望（下）

今日，克而瑞深圳区域发布「2022年度粤港澳大湾区房地产市场年报——下篇」，重点部分涉及大湾区九城政策、土地、楼市等方面的解读，内容丰富。

◎ 图文丨易居克而瑞深圳区域

2022年度深圳市场

政策丨土地丨商品住宅

◆政策谨慎，暂无实际性政策出台，政策仍以控风险为主。

从购房层面上来说，2023年深圳楼市关于限购限贷的政策未松动，仅在贷款利率和贷款速度上有所放松。

土地

◆宅地供应继续保持高位，主力供应集中在外围，整体溢价率下滑，但整体热度在全国仍处于高位。

宅地供求规模已连续三年处于高位，流拍率依旧维持在较低水平；整体来看，2022年土市整体热度转冷，溢价率下滑，但核心片区供地不足，用地竞争大，土地热度分化较明显；今年的安居型商品房宗地块竞争尤为激烈，并吸引了多家外来民企参拍，基本以触顶价成交。

商品住宅市场

◆住宅市场供需大幅下滑，均价在豪宅盘集中入市下结构性拉升。

2022年开局政策边际放松，信贷环境向好，但受市场大环境掣肘需求疲弱，叠加疫情冲击，全年成交量同比下滑逾三成；成交均价受【华润城】【海德园】【招商玺】等高端项目集中签约影响，结构性上升至68872元/㎡，同比上升12%。

各区成交情况及成交结构详细分析（略）

2022年度广州市场

政策丨土地丨商品住宅

◆2022年广州房地产市场调控坚持“房住不炒”政策，以边际放宽和稳定市场预期为主，包括“优化信贷环境、限价红线放松、人才政策松绑、鼓励二手房交易、土拍规则放宽”等，未触及限购、限贷、限售等核心调控政策。

土地

◆2022年广州土地供应规模同比减幅超半，成交同步下滑4成，成交溢价率持续走低，创近五年来新低；房企底价拿地成常态，在流动性压力下，市场多聚焦安全边际高的优质地块。

土地成交楼板价TOP10及分析（略）

商品住宅市场

◆从年度走势看，2022年广州一手商品住宅供应同比下降逾2成，成交跌至近十年新低，但由于中心区高端改善项目集中入市，带动成交均价结构性上涨，均价整体企稳3.7万/㎡。

从月度走势来看，今年4月以来，首轮双集中土拍市场活跃，叠加利率持续下滑、差别化入户、限价、限购小幅放松，带动楼市持续修复，成交同比跌幅持续收窄，6月同比为今年以来首次回正；但下半年尤其四季度受疫情冲击影响大，楼市受创下行，成交陷入低迷。

各区成交情况及成交结构详细分析（略）

2022年度佛山市场

政策丨土地丨商品住宅

◆2022年，应对房地产市场逐渐下行，佛山市反应迅速，通过降低人才T卡门槛、调整限购套数认定标准、逐步取消限购区域、发放消费券等宽松政策，释放积极信号，意图助力市场回稳。

土地

◆2022年佛山土地供应、成交均不及去年同期，撤牌频发，底价成交为主，2022年楼面均价下降至5210元/㎡，同比下降38%，土地溢价率不足1%，创下近十年来新低。全市仅有顺德和南海两区土地成交规模破百万方，其中顺德区土地成交360万㎡位居全市首位。

土地成交楼板价TOP10及分析（略）

商品住宅市场

◆2022年佛山市住宅供应约611.34万㎡，同比下降48%；成交约757.26万㎡，同比下降33%，供需两端均创下近十年以来新低；成交价格稳步上涨，2022年全年均价达18894元/㎡。从月度供求走势来看，自2022年4月开始，佛山调控政策逐渐宽松，至年底全面取消限购，政策刺激短期内有微弱提升，但整体提振效果不及预期。

各区成交情况及成交结构详细分析（略）

2022年度东莞市场

政策丨土地丨商品住宅

◆2022年，楼市新政频繁出炉，从“3.24新政”“4.28新政”“莞七条”“7.4新政”“11.9新政”到“12月全面放开限购”，政策面涉及了土拍、新房认购、限购限售、房企融资、房贷利率等多个层面。为刺激楼市回暖，促进平稳健康发展，东莞楼市宽松政策从“小步低频、循序渐进”到“应出尽出”，但多番调控松绑下成效不彰。

土地

◆2022年是东莞集中土拍的元年，供应规模缩减，成交同比锐减五成，底价成交为主流，热度明显趋冷；受房地产市场下行压力影响，开发商竞拍积极性较低，多数地块均以底价成交，溢价率同比去年大幅走低。

2022年东莞四批次集中供地累计成交20宗，揽金372.18亿元，成交规模为251万㎡，较去年跌幅50%，但今年热门片区地块明显增多，楼面价同比增幅达27%。

土地成交楼板价TOP10及分析（略）

商品住宅市场

◆2022年东莞楼市供求量接近腰斩，客户观望情绪浓厚，整体市场相对低迷，虽有政策利好刺激，但收效甚微；分月度来看，上半年市场缓慢走出低谷爬坡回暖，三季度疫情冲击成交再度走弱，四季度暖风频吹市场平稳。

各区成交情况及成交结构详细分析（略）

2022年度惠州市场

政策丨土地丨商品住宅

◆2022年惠州楼市政策宽松，年内出台多次救市政策，取消限购，利率下行，从“保交楼”到“安家补贴”提高客户购房信心。

土地

◆2022年惠州土拍市场冷淡，供地规模持续收缩，溢价率持续低位运行，底价成交为常态，市场兜底倾向明显；由于优质地块供应减少，房企拿地谨慎，多以底价成交，溢价率出现明显跌幅。

土地成交楼板价TOP10及分析（略）

商品住宅市场

◆2022年惠州楼市全面低位运行，房企推货动作放缓，客户入市意愿低，供求同比均大幅下滑，供应596万㎡，同比下滑57%；成交608万㎡，同比下滑40%；成交均价13112元/㎡，同比基本与去年持平。从月度走势来看，惠州在4、9月节前迎来两次供应放量，但成交仍未有明显改善；房企年底冲刺，折扣力度加大，12月成交量达年内峰值。

各区成交情况及成交结构详细分析（略）

2022年度珠海市场

政策丨土地丨商品住宅

◆2022年珠海政策环境持续放宽，从年初以来房贷利率持续下滑到年中除主城香洲5大板块和横琴新区外，其余片区全部放松限购，非限购区首套首付比例下滑至2成，公积金贷款利率下调至2.6%、3.1%，允许二手房带押过户，珠海2022年限购、限贷、公积金贷款、二手房带押过户等加大多维组合拳放松力度，旨在刺激楼市成交。

土地

◆2022年珠海土地市场降温显著，全年供应经营性用地33宗，规划建筑面积约312.66万㎡，因受供应减少制约，成交规模同步下跌至近五年新低，合计成交275.1万㎡，较上年下降17%；房企拿地趋于谨慎，全市仅1宗地块溢价成交。

土地成交楼板价TOP10及分析（略）

商品住宅市场

◆2022年住宅楼市供需双回落，供应同比下跌5成，成交下跌近6成，全市均价25015元/m²，同比下跌8%，整体呈现“量价齐跌”态势；从月度走势来看，楼市上半年先冷后暖、下半年低位运行，整体价格走势稳定。

各区成交情况及成交结构详细分析（略）

2022年度中山市场

政策丨土地丨商品住宅

◆2022年中山政策整体表现宽松；优化土拍政策，放松住房限购限贷政策、人才购房政策，降低购房门槛，因城施策，适度释放市场购买力。

土地

◆2022年中山土地市场供求创近五年新低，其中供应建筑面积约125.29万㎡，成交面积约84.3万㎡，成交楼面价为5608元/㎡；全年土地出让面积、成交额锐减；多宗地块以底价成交，以“国”字号房企拿地为主。

土地成交楼板价TOP10及分析（略）

商品住宅市场

◆2022年中山商品住宅成交374.38万㎡，同比2021年下跌33%，成交均价14045元/㎡，同比下降8%。从月度供求走势来看，年中6月份为成交最高点，下半年持续下滑，12月翘尾回升；受【恒大悦珑湾】高价项目集中备案影响，成交均价年末整体走高。

各区成交情况及成交结构详细分析（略）

82022年度江门市场

政策丨土地丨商品住宅

◆2022年江门房地产市场出台一系列新政提振市民信心，稳定市场，促进房地产良性循环和健康发展，包括暂停限购政策、实行限售政策、下调利率、提高公积金贴息贷款额度等。

土地

◆2022年江门土地供应面积485.56万㎡，同比下跌17%，成交面积435.58万㎡，同比上升13%，成交楼面价2416元/㎡，同比下跌35%。土地供应量创新低，成交基本集中在第四季度，受房企竞拍热情低，地块起拍价下调，导致楼面价同比下降超三成。

土地成交楼板价TOP10及分析（略）

商品住宅市场

◆2022年江门商品住宅市场供求同比均降，供应量同比下降41%，成交同比去年下跌17%，成交均价上涨至9658元/㎡，同比上涨4%。1月供应放量，为全年最高点；6月江门全面解除限购，叠加买房补贴、2成首付等政策刺激之下，迎来成交量的“小高峰”，但受疫情反复影响，其余月份的成交基本徘徊在20-30万㎡左右。

各区成交情况及成交结构详细分析（略）

2022年度肇庆市场

政策丨土地丨商品住宅

◆2022年肇庆持续放宽政策管控，4月肇庆高新区推出人才补贴政策、可领取2-10万元购房补贴；5月发布优化商品房预售资金监管、提高住房公积金贷款上限；8月封开、广宁县推出购房补贴政策。

土地

◆2022年肇庆经营性用地供应建面约552.61万㎡，同比下降44.8%,，成交建面约421.49万㎡，同比下降52.8%；土地供应缩量明显，市场表现冷清，全年所有成交地块均为底价成交，成交楼面价为967元/㎡，同比下降23%。

土地成交楼板价TOP10及分析（略）

商品住宅市场

◆2022年肇庆商品住宅市场整体表现为“量价齐跌”趋势，全年供应面积约236.89万㎡，同比下降48%，缩量较大；成交面积约396.38万㎡，同比下降7%；全市成交均价为5911元/㎡，同比下降7%。

各区成交情况及成交结构详细分析（略）

以上内容节选自《克而瑞深圳区域丨2022年粤港澳大湾区房地产市场年报》，全版共一百多页。

仅为克而瑞深圳观点，不代表所在企业观点