天津
说到环城，还得看环城一哥。
毕竟均价已经24000元/平米。
2023年，西青区的主力楼盘在哪里，哪些楼盘进入尾盘阶段？
且听这回分解。
今年南站预计大量北漂涌入，供应不足，招商公园1872还有不到200套，小户型售罄了。
金融街南站金悦府的小户型相对更有优势。
但金融街南站金悦府“余粮”也不多，28%的存量。
正常的话，上半年南站的选择越来越少。
买不到房就得往里走。
万科翡翠大道和宾水西向来是不错的选择。
“货源”充足，交通方便。
相比之下，万科翡翠大道是首选。
距离南站近，配套完善，除了现房就是准现。
宾水西就是保利和光尘樾、爱情缤纷里、美的旭辉翰悦府。
爱情缤纷里之前卖得不算好，今年量上能否飞跃就看3月的一期交房如何。
保利和光尘樾虽是西青销冠，但去年发挥的并不好。
多半原因是新天津人过不来。
今年情况会好很多。
美的旭辉翰悦府略显“尴尬”，洋房流速有点慢。
毕竟想改善的人更注重圈层和环境。
提到改善，绿城水西雲庐即便是“单打独斗”，也让水西成为2022年以来最“耀眼”的板块。
水西雲庐地块不少，从300万到千万级别都有涉猎。
2023年还是主力。
不过，水西今年要增加两元大将，特别是金地水西印，会和水西雲庐B地块“掰手腕儿”。
千万豪宅还有格调初晴，已有六开六罄的历史，接下来仍然是高端改善的标的。
在西青，同为改善的还有中北镇板块。
翡翠嘉和是目前的主力选手，三期在售。
不过，想在中北镇改善的朋友，可以等等万卉路地块。
大寺板块的美的云筑和绿城柳岸晓风不仅承接地缘改善，老梅江的客群也能吸引。
绿城柳岸晓风的产品优势是压制性的。
美的云筑有总价优势，180多万就能买个洋房。
最后说下海泰高新区，行政隶属于滨海新区，地理位置在西青。
三个楼盘中保利拾光年最有主动权，也是现房。
景瑞誉璟天地7月交房，目前还在我们的观察名单，建议大家买现房。
金辉江山铭著价格并不高，还是精装，主要是品牌没打出来，大家不认。
到现房时成交量才能有所体现。
西青的尾盘不多。
华苑西相对集中，格调松间和联发锦里，都剩了几十套。
联发锦里余下的基本都是近地铁的小户型。
招商公园1872去年卖了不少，整体还有185套，小户型没有可选，今年北漂一进场，肯定清盘。
新盘方面，水西板块的城投和金地都会在今年动。
金地水西印已建临售，预计今年3月开盘。
3.3万/平米的毛坯，产品都是洋房，部分一楼带小院。
户型分别是127、143、169平米，宽厅+落地窗。
城投水西地块大概率今年入市，也是东方系的高端。
产品是洋房，户均150平米，其他信息还没过多释放。
水西板块也将迎来“三足鼎立”之势。
杨柳青和李七庄地块都出规划了，今年能入市。
杨柳青地块的产品规划是洋房+叠拼，这是近十年来杨柳青的首个新盘，关注度会很高。
中北镇的万卉路地块，位置很好，地价也合适。
就是没什么进展，但今年有希望入市。
西青区的2023，有两个重点。
第一，属于新天津人的刚需。
南站、大学城、宾水西会是新天津人瞄准的板块，两室或小三室，总价一般在150-200万。
第二，属于本地改善。
细分下来：
南开为主的市区改善，看水西，改善三室，350-600万之间。
老梅江改善，看大寺，主要是300万左右预算，当然大寺本地地缘也能考虑。
中北镇改善，就在本地，集中在200-350万之间。
如此看来，西青区在环城四区中的优势，还会更明显。
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