产业政策持续发力 2022年四季度房地产经理人信心回升

刘伟/发自北京

行业形势已有所好转，但远未到松懈的时候。1月10日，中国房地产报2022年四季度职业经理人信心指数调查结果出炉。

调查结果显示，2022年四季度中国房地产经理人信心指数（China Real-Estate Manager Confidence Index，以下简称“中房MCI指数”）为49.64分，较2022年三季度的40.01分已有一定幅度的提升。

这种信心指数回升的背后，离不开房地产行业政策端的支持。在持续一年半之久的行业下行后，支持行业健康有序发展的政策力度逐渐增强，也给了房地产职业经理人对未来的预期。

纵观全年，行业整体走势虽然不容乐观，但产业政策的持续发力，让中房MCI指数在2022年收官之际走出翘尾行情。

始于2021年下半年的行业下行周期，让不少房企的形势急转直下。市场长时间未能走出底部也使得一些房企的资金链、经营管理持续经受考验。

2022年有近90%的百强房企累计业绩同比下滑，降幅大于50%的房企数量为36家，另有32家百强房企累计业绩降幅在20%～50%。

“一方面我们坚定不移地顺应政策合规经营，全部资源全力以赴用于保交楼，保兑付，保经营。另外一方面企业也全力节省开支，节衣缩食，以最低配置保资产、保生存、求发展。”一位房企高管在受访时表示，

土地储备最令经理人忧心

部分城市已有回温迹象

2022年四季度中国房地产经理人信心指数调查结果显示，在企业经营管理方面，职业经理人们为企业土地储备给予2.33分的评价（该项总分8分），这也是所有细分项中的并列最低分。

2022年四季度，尽管政策端持续发力，但多数房企在土地市场上仍表现出谨慎态度，但这一情况有望在2023年的集中供地中有所改善。

在行业发展遭遇下行压力的形势下，打磨产品依旧是职业经理人不忘的初心。在产品定位上，职业经理人给出平均6分的分值，说明在当前的行业形势下，房企职业经理人对企业自身运营管理、产品定位上依然颇具信心。

市场走势预期方面，在2022年三季度调查时，在消费者购房意愿和城市供求情况方面，房企职业经理人们分别打出了2.71和3.29分的低分（该项总分12分），“金九银十”不再的低谷期显示出市场上购房者较为普遍的观望态度，同时房企的推盘力度也有所降低。

到2022年四季度，这两项的分值分别提升至4分和5.33分。随着限购等条件的解除，四季度部分热点城市的成交情况已经有了回温的迹象。

例如，佛山市在全域接触限购后，根据机构统计数据，2022年12月，新房成交套数为7537套，较没有放开限购前的上月增长了63％；2022年12月，新房成交面积为925181平方米，较上月增长了68％。但这种增量能否继续保持还有待进一步观察。

在国家宏观政策上，房地产产业政策为所有单项评价中的最高分，即6.33分（该项总分8分）。2022年11月份“三支箭”的落地，让许多房企的资金链压力得到缓解，行业基本面的向好，也使得一些出险房企的债务重组得以实现，随着供应端的逐渐企稳，政策有望在2023年在需求端进一步发力。

稳就业、稳预期是关键

总体而言，最近半年的市场表现是不容乐观的。

全国42城市的新房网签数据统计显示，2022年保交楼政策陆续出台后，三季度新房销售降幅逐步收窄，9月份一线城市和三、四线城市实现6.4%和5.4%的同比正增长，二线城市下降28%。但是，随着四季度疫情扰动的逐月增强，商品房销售增速趋于下行，12月份一线、二线和三、四线城市商品房销售同比增速再次下降至-35.6%、-31.0%和-43%。

一位民营房企营销总监表示，房地产市场需求端的疲软暂时还没有看到复苏的迹象，“解决问题的关键在于让老百姓口袋有钱，同时稳定就业，让未来有希望、有奔头。”

为稳住趋于下行的市场形势，监管部门首先在供应端予以支持。在监管部门的引导下，截至1月9日，至少已有105家银行向188家房地产企业提供意向性授信，总额度超过5万亿元。

需求端的支持紧随而至，根据2023年1月5日，央行、银保监会印发的《通知》，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

“行业政策需要有延续性，不仅在保证良性发展的前提下及时转向，也要考虑市场和企业的接受程度和缓冲空间。”一家全国TOP20级房企的长三角城市总经理对此建议。

中信证券认为，疫情扰动下，2022年第四季度地产销售持续走弱。与之对应的是地产政策持续优化。央行、银保监会齐发通知调整首套房贷利率，从机制上给予了地方金融监管机构在按揭贷款利率上更多的自由裁量权。

随着疫情冲击开始逐渐过去，需求端利率下行，限购限贷放松，供给端三箭齐发保地产、保交楼，市场信心开始逐渐恢复，预计2023年地产销售将迎来反弹，全年实现正增长概率较大。