冯仑：手里有闲钱，还能不能买房？

01

问：冯叔，到年底了，想问问您，我现在手里有180万存款，想做点投资，您觉得买房子咋样？还是干点什么别的？想请教您，怎么样才能让手里的资产增值？

冯叔：如果你手里有一两百万现金想用于投资，我觉得，在不同的经济周期，投资的逻辑、方法是不一样的。

经济往上发展，很旺的时候，流动性非常好，你可以买股票，甚至是买房产。这个时候大家都有很好的预期，房屋的交易也很方便，市场换手率也很高。你可以随时买，也可以随时卖。

如果经济平着走，甚至向下走，进入某种萎缩，增长放缓的时候，再加上一些其他方面非商业因素带来的风险，你可能控制不住，也没法建立预期。这时候就应该考虑一些保守或者说守势的投资产品、投资工具和投资方法。

比如说，债券，包括政府的债券和一些大型企业的债券。当然，这些年一些地方政府的债券评级、回报和稳健性都不是特别好，但中央政府的债券，目前来看还是一个比较稳妥的投资。

第二，保单。以前我们在进行资产配置的时候，保险资产的配置比较少。我讲一个特别的故事，我曾经在日本看到一对老夫妻在那做面条，我很喜欢吃他们家的面条，所以去了几次。然后我就和他们聊天。这位老太太告诉我，他俩特别幸福。因为他们从结婚开始，就只做一件事，买保险。她说，「我们不买房子，也不买汽车，我们就很简单，开店和买保险。」

而且保单还有一个好处，就是如果你和别人打官司，别人来冻结你资产的时候，保单可以起到某种隔离作用，这也是一种安全保护。

另外还可以考虑一些保值性比较好的产品，比如黄金。但这些产品也都有一个问题，就是流动性不够好。

因为我做房地产，这时候，如果是我，可能也会谨慎地选择一两个物业来投资。但如果你不是从事这个行业，也没有相关买房卖房经验，我建议你现在不要碰房地产。

02

问：冯叔，很多人都说，「买房比租房更有安全感」。您觉得现在这种观念是不是已经发生了变化？现阶段，买房和租房，哪一个更让人有安全感？

冯叔：最近房地产市场发生了一个特别大的变化。

大概在去年以前，大家认为贷款买房甚至是用高杠杆贷款买房都很安全。第一，自己住。第二，房子还增值，第三，工作很稳定。然后你可以用你的收入支付房贷，同时还能享受房价上涨带来的一个财富增长。比如，你花一百万买一套房，将来可能会以二百万的价格把这套房子卖出去。然后把贷款还掉，最后你还能赚点钱。这是以前的逻辑。

但现在，这个逻辑已经变了。因为疫情等因素导致很多人收入不稳定，甚至失去了就业机会。这样的话，很多人的房贷可能就供不上，出现断供，房子就被拿走，甚至被强行赶出来，迁到一个临时居住的地方。这时候，大家就觉得，那还不如我手里有钱，去租个房子，我也不用担心供房的压力。假如一个月的工资1万块，花3000块租房。只要有工作，就租着，也没有麻烦。也不用每个月为还房贷担心，或者因为断供导致自己无家可归。这个变化其实是这一年多以来形成的。

未来究竟应该是买房还是租房？我觉得取决于两件事情。

第一，你是不是有稳定可靠的收入？如果有稳定可靠的收入，我认为买房也还是对的。但如果你没有，实际上就牵扯到第二个因素——预期。如果你觉得社会经济稳定性不好，你的工作稳定性也不好，家庭收入稳定性也不好。你的预期就比较偏中性或者负面，我认为你就租。如果预期偏乐观，我相信还是买房的人会比较多。

所以，我觉得，买房还是租房，取决于这两个因素：第一，收入的稳定性、安全性。第二，预期是怎么样的？总之，买房和租房没有绝对的对与错，只是你要做一个权衡取舍。