消防改造实例之旧厂房变身老年人服务中心

一、工程概况

（一）改造概况

某老年服务中心占地约26 亩，总建筑面积2.2 万m2，总投资约2180 万元（项目分为一、二期。目前一期、二期均已投入使用），设计房间180 个，含单人间、双人间和多人间，共计床位300 张。该老年服务中心改造工程主要包含两部分：一是原厂房区丙类服装加工车间，该建筑为地上四层，局部五层；二是办公区，主要包括2#、3# 宿舍，4# 食堂。其中，2#、4# 加建一层，3# 加建两层。服务中心整体改造后鸟瞰图如图3-1 所示。

二、改造的重点难点及应对措施

（一）改造的重点难点

本项目与民用建筑相比，存在主体结构荷载大、建筑空间高大灵活、体量大等特点，在改造利用中，受历史客观因素及现状条件制约，现行消防技术标准难以执行，尤其是使用功能变化时，缺乏具体的政策指引和技术标准支持（图3-2），改造利用过程中存在如下问题：

1. 建筑产权、土地性质不变，使用功能变化，消防设计审验审批难该厂区土地性质为工业用地，建筑产权不变更，但建筑使用性质由原工业厂房、工业厂房宿舍等改变为老年人照料设施，该项目在办理建设工程消防设计审查验收手续前需取得有关变更前置手续。

2. 加建导致建筑主体承重结构变动，结构荷载增大

根据改造需求，该项目将原厂区办公区的2# 宿舍、3# 宿舍和4# 食堂进行了增加建筑层数的改造，其中，2# 宿舍、4# 食堂加建一层，3# 宿舍加建两层，导致建筑主体承重结构出现变动，建筑结构荷载增大。

3. 使用功能变化导致安全疏散难满足现行规范要求

建筑由工业建筑改造为老年人照料设施后，建筑疏散和防火的技术指标均有所提高。增加建筑高度造成原建筑的耐火等级、楼层设置和平面布置、防火分隔措施、安全疏散等要求改变，建筑防火性能有待加强。

4. 消防设施配置不足

原建筑消防设施设置较少，根据现状增设消防设施困难。

（二）应对措施

1. 审验审批难的应对措施

本工程将工业厂房、仓储用房等改造为老年人照料设施，属于既有建筑改变使用功能的情况，需要由所在辖区规划主管部门出具变更证明文件后，办理建设和消防手续。

2. 建筑主体承重结构变动，结构荷载增大的应对措施

改造单位委托具有相应资质的机构进行检测和鉴定，保障建筑改造不会产生结构安全隐患。

3. 安全疏散的应对措施

结合建筑现状，增设安全出口和疏散出口，增加排烟窗与消防救援窗，厂房区、办公区增加疏散连廊（图3-3、图3-4）。

4. 消防设施配置不足的应对措施

分别从厂区两侧各引入一条市政给水管，在室外形成环状管网。室内消火栓系统、自动喷水灭火系统分别由消防水泵房的加压泵加压供水，每个系统设两台加压泵，一用一备。室外消火栓由市政供水，室外消火栓保护半径不超过150m，消火栓布置间距不超过120m。屋顶水箱间设18m3 消防水箱一座及稳压设备和附属设施，满足室内外消火栓系统的水压要求，出水管接消火栓环网。增加自动喷水灭火系统、应急照明系统、消火栓系统、火灾自动报警系统等消防设施，并设置微型消防站（图3-5）。

三、改造亮点

为保障该项目消防改造顺利实施，确保消防安全、质量符合标准规范要求，项目改造主要从以下方向进行了突破：

（一）开展结构安全评定，保障建筑结构安全

该工程因加建导致主体承重结构变动，结构荷载增大，开展改造前，委托具有相应资

质的设计单位进行结构安全评定，并委托具有相应资质的单位实施。

（二）保障人员安全疏散，提升建筑防火能力

由于场地限制，改造工程与相邻既有建筑之间的消防车道、救援场地很难满足规范要求，通过连廊将几栋建筑合理连接，满足消防要求。根据改造后使用功能，结合建筑现状，增设安全出口和疏散门，增加排烟窗与消防救援窗，完善建筑消防设施，沿可通行消防车的街道设置市政消火栓。建筑周围设置室外消火栓。室内增加防烟排烟设施、室内消火栓、自动喷淋、火灾自动报警、应急照明系统等消防设施。

（三）制定既有建筑改造消防可行性政策措施

1. 做好消防审批服务，提高审批效能。对依法申报消防设计审查、消防验收的老年福

利服务中心，靠前主动提供消防技术咨询服务，依法尽快办理。

2. 结合养老服务行业消防安全标准化管理，注重分类引导。明确建筑耐火等级、楼层

设置和平面布置、防火分隔措施、安全疏散和避难设计、建筑消防设施、消防管理机构和人员、微型消防站建设等配置要求。