再来一次“涨价去库存”的概率有多大？

▣作者：钟灏

▣来源：米筐投资（ID:mikuangtouzi)

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几天前高层领导对房地产定调的一番话，引起了业界的巨大反响：

房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。

这段并不长的话里，包含了三个关键信息：

1、重申房地产是支柱产业

房地产最早被确立为支柱产业还是在2003年，当时的18号文写道，“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”。

如果按照它占GDP的比重这个数据来看的话，应该说房地产一直都是中国的支柱产业，只是在房价高涨的背景下，没人再去提它了。

现在高层重新提出来，就是给大家“提个醒”。

2、正在考虑新举措，以提振信心

最近几个月已经给出了很多举措，主要是针对开发商融资的三支箭：债务融资、信贷融资、股权融资。

很多房企获得了银行的大额授信，也可以在股市中再融资了，这可以在很大程度上解决现金流和债务危机问题。但是长远来讲这个还是不治本，因为它只是针对生产端的，而不是针对需求端。只要需求不回暖，就难以解决根本问题。

3、现在太冷了，不行，未来需要回暖

原话中说要引导预期和信心回暖，言下之意就是目前已经太冷了，冷过头了。虽然大家都心知肚明，但高层直接这样说出来还是很罕见的，以前一般都是说平稳发展或者稳中有落。

当有了这样的认定，未来出台回暖性政策就是顺理成章了。

至此，官方对房地产调性的转变已经彻底完成，下一步就该更多的具体动作了。

正如万科董事局主席郁亮所说：

时隔20年房地产再成支柱行业。政策面都在逐步向好，而且政策面的向好的力度、广度是超出了预期和想象。

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下一步的具体动作会包括什么呢？

究竟要怎样从需求端来让市场回暖呢？

正常的逻辑，大家肯定认为得先让人们的收入回升回暖，然后才会有购买力。

但市场有可能不按常理出牌。我觉得我们现在有必要温习一下2015年的情况。

2015年，当时整个行业也是非常冷，可以说库存高企、寒风刺骨。

库存是个什么概念呢，2015年11月末，全国商品房待售面积为69637万平米。比今天还要高28%。

今天的商品房待售面积是54734万平方米（截至2022年10月底）。

在当时的库存压力下，2015年12月的经济工作会议提出化解房地产库存，要通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

同时还提出把公租房扩大到非户籍人口、鼓励房地产开发企业降价、取消过时的限制性措施等方法。

取消限制性措施，就是放开需求端限制。

从2011年开始累积的几十个城市的各种限购政策，在2014年6月到9月这段时间里，陆续被取消（四个一线城市除外）。

需求端解除限制，供给端减少供应量。

从2014年下半年开始到2015年年底，几乎所有城市的住宅用地供给均大幅度降低。这意味着一年后的新房供应量将同步降低。

最后再叠加货币政策方面的宽松——国开行配合地方天量的棚改货币化安置以及2014～2016年多次的降准降息，涨价去库存出现了。

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那这一次呢？

现在的商品房待售面积是54734万平方米（截至2022年10月底），相比2015年10月低了不少。

全国商品房非意愿库存（高善文）：

所以刚刚过去的经济工作会议并没有提到去库存的问题，但提到了要支持改善性需求。

财办还提到要释放住房消费潜力，“要着力改善预期，扩大有效需求……在房消费等领域还存在着一些妨碍消费需求释放的限制性政策。这些消费潜力要予以释放”

和2015年相似，都提到要取消一些限制性政策。

供给端和2015年也有相似之处。虽然现在三支箭放开了开发商的融资渠道，但大部分融资是不允许新拿地的。这是收缩供给。

剩下的一个因素，就看明年的货币政策是否会和2016年相似。

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今年，各种事对人们的冲击非常大，从生理到心理都冲击非常大。

在这样的冲击之下，很容易使人们过度悲观，做出超出事实的判断。

所以我们很有必要理性梳理从去年第三季度到今天这一轮房地产危机，对它的定性尤为重要。

就是说，这一轮危机的性质是什么？是怎么产生的？

它是属于系统性的泡沫破灭，还是属于短期性的流动性危机？

是城市化进程到达一定程度之后，需求趋势发生了根本性扭转？还是开发商们的高杠杆高周转模式在严苛环境下受到冲击、不再适用？

我的看法是：

这是一场流动性危机——而不是系统性的泡沫破灭。

2020年底颁布的三道红线，是第一根稻草。

几个月之后对银行颁布的贷款集中度管理以减少贷款资源流向房地产，是第二根稻草。

始于今年三月的美元加息，造成整个大环境的货币流动性紧张，是第三根稻草。

始于今年四月的各大城市此起彼伏的静态管理，彻底卡断了经济活动和资产流动，应属最后一根稻草。

这些稻草压在从2016年起就实行高周转模式的房企们身上，结果不难预料。

高周转模式非常脆弱，本质上是一种高杠杆行为，对于连续、顺畅的融资要求非常高，对债务工具的要求非常高。但恰恰这种条件被上面所讲的“稻草”连续打破了。

基于这种性质的基本判断，“涨价去库存”就仍有存在的土壤。