捡到笋盘？不，你被骗了

我是紫沐，这是我第203篇日记，欢迎同步关注我的公众号。

昨天的日记，分析了中海麓府的价格是否合理，适不适合你买，可前往查看。

讲两个案例。

骏景昨天成交了一套法拍，顶复260平北向，单价4.1万，总价1070万。

而骏景目前的市场均价，是6.5万左右。

也就是说，哪怕加上法拍成本，这套房子的单价也比市场价便宜2万。

为什么？

因为两个地方错配了。

首先是产品错配。

骏景花园的定位，是刚需-刚改为主。

它流通性最强的户型，就是小三房到不超豪四房。

所以这种大面积高总价的房子，和板块定位脱节。

没有良好物业保养的骏景，撑不起这个总价的产品，流通性自然就弱，也就很难卖上价。

另外这种顶复豪宅产品，对居住舒适度是有要求的。

骏景这套顶复，是北向，影响居住体验。

其次户型设计太小气，没有豪宅感，和面积错配。

加上复式的舒适度，比不上平层，导致流通性进一步降低。

所以这套产品，和楼盘定位以及面积定位，不符合。

第二个错配是价格错配。

接近1100万的预算，有不少优秀的可选项。

比如华景的珠江俊园，比如牛奶厂的华润天合，比如金融城的兰亭盛荟。

这个价格，能买到刚改-改善楼盘的改善型面积段。

对比起买一个刚需盘中的豪宅产品，流通性要好上太多。

所以两个大的错配，导致了骏景这套顶复，必须要折价卖。

第二个案例，万博板块的标杆盘万科欧泊。

最近欧泊被爆出来两套低于指导价的放盘，差不多被一些人解读为价格崩盘了。

不过也是，4.1万的单价，比4.5万的指导价还便宜4000。

对一个定位刚需-刚改的楼盘来说，确实夸张。

那这里面的折价原因是什么？

除了急售这个因素，户型是个大问题。

80平只做了两房，这面积段和房间数的错配，是硬伤。

大两房，注定会越来越不受欢迎，流通性越来越低。

特别是70平就能做2+1，80平就能三房带主套的新式户型冲击下。

大两房在功能性上的劣势，更是被放大。

通过这两个案例，我们要在其中学习到什么？

一个是错配这东西，是真的会影响房子的流通性和价格。

所以买房的时候，务必要了解清楚板块的总价约束，楼盘的定位约束。

市场的喜好，得把握好。

另一个是，现在是淘笋季，我也在文章中讲过，年底可以积极淘笋。

但真笋还是假笋，得会辨别。

4万的骏景未必是真笋，6万的骏景或许是真的笋。

4万的欧泊未必是真笋，5万的欧泊或许是真的笋。

得会看，房源是因为有硬伤才便宜，还是真的急售标杆笋盘。

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