科技赋能资本助力，重压之下房地产该如何突围？

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李凯旋 李贝贝 北京报道

2022年，房地产仍旧在低位徘徊，行业面临着销售走弱、成本居高不下以及资金动力不足等多种问题。不过，在重压之下，房企同样在深耕主业并积极探索“副业”。在这一过程中，数字化技术、资本更是纷纷伸出援手。

11月15日，在由华夏时报社主办、住房大数据联合实验室、中国城市经济学会房地产专业委员会联合支持，中国社科院、华夏地产专家委员会、华夏双碳能源研究院进行学术指导的“坚守信念 突破未来——20202年华夏数字经济与智慧人居高峰论坛暨金瓴奖揭晓”盛会上。来自房产经纪、证券、银行、法律、媒体等多个行业的高管共同探讨资本与科技如何助力房企走出低谷。

数字化转型已是大势所趋

随着数字科技的不断发展，数字经济已然成为推动经济增长的主要引擎之一。伴随着数字经济的蓬勃，房地产及关联行业数字化转型的脚步也是更加明显。搜狐焦点总经理鲍全胜表示，作为垂直房地产门户，搜狐焦点近年来非常关注房地产行业的数字化转型。

鲍全胜表示，由于房地产市场出现变化，整个行业对于降本增效、提高转化效率的需求十分迫切。因此，搜狐焦点将原有的地产营销环节通过数字化技术进行了更新，有效提高了获客率和成交转换效率。在鲍全胜看来，企业进行数字化转型是大势所趋，房地产数字化的未来前景则是十分广阔。

世联行集团大客户中心北方负责人赵朋说：“网上热炒的一句话，所有的行业都值得用数字化的方式重新发展一遍，我对这句话深表赞同。”而房地产到了大转型和大转弯的时刻，的确需要做一些思考。锦州银行非执行董事、管理学博士吕飞则认为，数字化技术对于房地产企业的作用不言而喻，数字化可以帮助企业实现从下游采购到最终成交的全链条服务以及包括VR看房在内的全场景赋能。

21世纪不动产中国区副总裁桑雨枫表示，21世纪不动产是数字化技术的受益者。桑雨枫提到，集团主营业务为房产经纪特许加盟，与房企则是共生共融。

桑雨枫说：“过去，特许模式1.0时代是品牌特许加盟、2.0时代是经营模式特许，品牌与加盟商之间为线性结构，链条较长，管理是特许模式最大的挑战。如今，受到互联网和数字化科技的助力， 2016年21世纪不动产推出了M+平台共享模式，借助互联网实现了从品牌加盟到模式加盟，再到数字化特许的进阶过程，将此前品牌对全国加盟商、从业者、消费者的线性结构关系转变为四维立体结构关系，管理的规范和标准化上和服务均好性均实现了重大突破。”

借助数字化打开新渠道

诚然，数字化发展已是势不可挡，那么，企业又该如何借助数字化再次实现飞跃？

以房产交易为例，当前房企需要节省成本、提高效率，在最短的时间内将房屋去化。对此，鲍全胜提到，在房地产行业下行的背景下，企业对于用户的把控及标签分类则是更加重要。企业可以通过数字化技术，精准识别用户的住房需求，有效提高开发商的客户转化率。

赵朋提出，世联行作为一家深耕于房地产行业30年的服务商，在科技数字化的业务应用层面，展开了3个业务场景的具体介绍。场景一为房地产的营销是销售渠道媒体化，将案场销售、渠道整合与新媒体运营整合到一起，其不仅仅可以提高效率，还能够精准获取客户，降低企业的营销成本。

“场景二，世联行在做相关咨询顾问服务时，会与一些大数据公司进行合作，使得解决方案更加丰满，而且延展推动相关产业和资源的落地。场景三，世联行在城市资产运营服务中，也已经形成了自己的智慧系统，覆盖长租公寓和物业管理，在操作资产盘活方面的业务时，会将数字经济与实体业态相结合，使其可以对业态和空间使用展开更多的想象。”赵朋说。

不过，桑雨枫同样表示，近两年，受到房地产行业周期影响，一些三四五线城市的房产经纪行业出现了较高的淘汰率。“在这种背景下，门店店均产能较低，行业很难再度实现几何级的高增长率。为了让创业门店更好地抵御市场风险，中国总部从2022年启动社群生态战略，守主业、拓复业。以目前全国1万多家门店为阵地，21总部与头部的知名的品牌，如酱酒、咖啡、洗衣等企业合作，共创了多种投资机会帮到我们的创业家。”桑雨枫说。

桑雨枫还表示，在这种模式下，“集合店、店中店”是最典型的模式，店东不仅有房产交易收益，还有其他业态收入，但几乎不会在门店租金成本上有叠加，也很好实现了人力的复用。

不过，在发力数字化的同时，企业则需要察觉到其后背的法律风险，金问律师事务所主任、创始合伙人黄才华律师表示，根据以往经验和体会，房地产行业从业人员整体法律意识相对较为薄弱。以常见的小区进门需要扫脸为例，尽管当前似乎已经是习以为常，但实际上法律并不支持物业或者开发商可以在未经业主知情并同意的情况下随意建造数字系统进行人脸信息录入，或将人脸识别作为小区的唯一出入方式。

黄才华律师表示，房企在经营过程中，一旦涉及到数字个人信息保护，应当建立包括人员、机制、设备等在内的整体综合体系，保护个人用户信息，形成强有力的个人信息保护的防火墙。此外，在数字化的发展下，房产公司的加盟规模不断扩大，交易的很多环节已经放置到线上进行，例如合同的签订等。黄才华律师表示，在数字化时代，房企也需要对加盟成员及合同的签约进行线上集中管理与风险隔离。

资本该如何提供支持？

不可否认，对于房地产及其上下游行业而言，数字化是硬技术，是衡量企业发展宽度的刻尺，但资金充裕与否则是决定行业能否走得长远的关键指标。近期，央行等多部门发文表示，支持房企融资，让行业看到曙光。

吕飞表示，作为城镇化的载体，房地产行业是实体经济，是带动材料行业、服务行业等不断进步的平台。不过，房地产行业不能够将金融政策作为套利工具，而是要探索自己的产业模式，形成良好的循环生态环境。

至于房企该如何实现高质量发展，吕飞表示，资本并不可怕，不要妖魔化资本，其可以为企业赋能。吕飞认为，房地产企业在资金层面要形成闭环。企业如果需要资金支持，则要给金融机构一个可以超过普通行业、普通标准的超额回报，这一思路与实体运营思路不谋而合。

世纪证券有限责任公司北京分公司机构业务部总经理刘仁福表示，近期，央行发布了房地产金融16条政策，让行业看到希望。对于金融机构而言，其一般依据是否存在债券违约将房企分为良性房企和非良性房企两类。

“在房地产金融16条发布之后，金融机构认为，房企债券需求会越来越大，未来的业务重点则是偏向于发债，并同步做一些物业租金、车位等方面的资产业务。”刘仁福说。

黄才华律师则表示，企业在投资、融资、不良资产处置以及对外合作过程中一定要充分重视合规性法律，涉及到交易结构、投融资及重要合作合同等方面的事宜对于企业而言则绝不是小事。