房地产政策拐点或已来 “市场底”何时显现？

近日，房地产股债都迎来了久违的大涨。

据wind显示，截至11月16日收盘，A股房地产板块近5日涨7.61%，近20日涨2.32%；港股房地产板块近5日涨15.16%，近20日涨7.85%。

旭辉股价上涨接近4倍，近10日涨超180%，碧桂园、龙湖等头部房企股价涨势强劲，如碧桂园，11月1日至14日的10个交易日间，公司共收获9根阳线，区间涨幅为222.77%。特别是在11月11日、14日，两日涨幅分别高达34.94%和45.54%。

地产债也持续回温，龙湖、碧桂园、金地多个地产债涨幅超20%，“21碧地01”一度涨超60%，“20碧地02”涨超39%……

消息面上，11月以来，行业积极政策不断，有关部门连续出台三大稳楼市重磅政策，第二支箭、“金融16条”和置换预售监管资金，有望从融资、预售资金调用等角度改善民企资金流情况。

政策叠加密集，但房地产“政策底”真的到了吗？“市场底”何时显现？楼市又能真的回暖吗?

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房地产政策拐点或已来

11月以来，针对房企供给端的纾困明显提速。

11月8日，中国银行间市场交易商协会正式释放了继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）的利好消息，由央行再贷款提供资金支持，预计可提供约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

这是年内房地产融资支持第三弹，对稳定和扩大民营房企融资支持力度也显著扩大。由央行牵头的“第二支箭”点名支持“包括房地产企业在内的民营企业发债融资”，传递出了监管部门有意为民营房企融资纾困的信号。

政策出台后落地迅速，三日之内，龙湖集团200亿元储架式注册发行已被受理，新城控股申请新增150亿元债务融资工具注册额度正在推进。

据悉，碧桂园、旭辉等多家民企也正在积极申报第二批由中债增全额担保的债券发行，预计后续还将有更多民企融资的利好消息落地。

继“第二支箭”，11月11日，央行、银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，更是从房地产信贷投放、“保交楼”金融支持、房企风险处置等方面作出了16条明确要求，进一步保障房企融资平稳有序，引导房地产行业回到平稳健康发展的轨道。

许多地产分析师都指出，“金融16条”有着深刻意义，标志着从保交楼到保房企三好生。如“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”“允许未来半年内到期的存量融资多展期1年”等细化措施，显示出了要稳住优质主体的调控思路。

据克而瑞研究报告，2021下半年，西安、天津、石家庄等36省市地方政府相继出台政策加强预售资金监管，直接影响房企流动性，推倒了本轮房地产债务违约的第一张多米诺骨牌。

11日14日，银保监会、住建部、央行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，对房企这一痛点“对症下药”，优化预售资金监管。

《通知》支持优质房企合理使用预售监管资金，指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。

其中提到，置换金额不超监管账户中保交付所需资金额度的30%，保函期限与项目建设周期相匹配，置换资金优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等。

值得注意的是，《通知》中将保函置换首次上升到全国性政策，预售资金监管更加灵活，为优质房企释放更多资金流动性，有助于实现房地产风险的“软着陆”。

对于近期三大重磅“稳主体”政策，经济学家任泽平表示，或将有效修复优质房企融资端，部分房企三好生迎来了困境反转的阶段性改善，暂时拿到了救命钱和上岸的船票，意味着房地产的政策拐点或已出现。

02

锚定目标仍是“保交楼”

迎多重利好政策“春风拂面”，但并不意味着政策是在对房地产行业实施大水漫灌。

调控主风向未变，“房住不炒”仍是主基调，政策仍以持续落实保交楼和稳增长修复为关键，支持房地产市场平稳健康发展为锚定。

中欧国际工商学院教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成就指出：“‘金融16条’中对于‘保交楼’金融服务专门列出一章予以说明，并且措施极为细致具体。”

具体来看，“金融16条”中提及，支持国开行、农发行等开发性政策性银行，为房企提供“保交楼”专项借款，但要求借款主体经监管部门复核备案，资金封闭运行、专款专用，且只能用于已售逾期难交付住宅项目。

这其实是对金融部门支持房地产企业“保交楼”提出了明确方向。不仅有利于房地产企业化险脱困，更有利于减少对金融机构的信贷违约风险，保障项目如期交付。

今年以来，随着部分地区的部分项目延期交付、项目停工频发，舆情汹涌，导致行业风险外溢。“交付力”不仅映射着房企的实力与竞争力，也是房企社会责任的体现，更是稳定市场及民心的关键要素。

在这点上，碧桂园、万科、保利等头部房企做了良好的示范。据碧桂园官微披露，今年1-9月，碧桂园集团连同联合营项目已在30个省、267座城市、910个区县，累计合同交付共45万套房屋，累计交付面积超5300万平方米。

此外，据第三方不完全统计，碧桂园的交付量超过已披露交付量前五的其他房企的总和。

值得一提的是，在保交楼前提下，碧桂园在包括湖北、山东、甘肃、四川等地在内的36个区域、146个项目、165个批次，实现了“交房即交证”。

对于保交付，碧桂园总裁莫斌还多次强调：“进一步完善制度标准，强化交付评估，倒逼施工过程管理，提升产品品质。”

据悉，碧桂园2021年就在全集团范围内开展“强基行动”，坚持以工匠精神反覆推敲房子的安全、健康、美观、经济、适用和耐久，为社会提供装修精美的好房子、风景宜人的好园林、设施完备的好配套、贴心周到的好物业。

2022年，碧桂园开启“强基行动2.0”。在2.0阶段，碧桂园更注重让业主感受到其产品与服务的品质。保交楼的同时，亦为市场呈启眼前一亮的作品。

有质量的交付、有品质的交付也使得碧桂园交付满意度获得市场认可。据悉，碧桂园上半年交付的质量和维保服务满意度同比稳步提升8%以上，总体满意度整体提升4%。

03

“市场底”还需企稳销售

虽然进入10月份以来利好政策就不断输出，但尚未触达市场端，加上多地疫情反复，楼市销售恢复不及预期。

克而瑞研究数据显示，10月TOP100房企累计业绩同比降幅44%，整体销售情况延续了低迷态势。

11月15日，国家统计局发布的全国房地产开发投资和销售数据显示，10月全国新建商品住宅销售面积环比下降26%、销售额环比下降29%，新房销售量价均下行。累计看，1-10月销售面积、销售额累计同比降幅超过25%。

对此，贝壳研究院市场分析师刘丽杰分析认为，本轮市场下行幅度较深，主要是宏观经济下行、疫情反复、国际形势多变等多方面因素影响下，市场预期修复难度较大，今年以来前期多轮分散式支持政策呈现效果钝化、持续时间短等特征，至今销售和投资市场仍未明显改善。

销售回款、融资是房企的“两条腿”。其中，销售回款不仅是房企资金的重要来源，更是其可持续发展的内生动力。仅靠“一条腿”走路，民企很难真正走出泥潭。

业内人士普遍认为，唯有企业销售回款得到明显改善，才能使行业真正恢复平稳发展，后续应进一步促进需求端销售企稳。

面对房地产市场低迷的考验，不少规模房企还是积极把握销售周期，表现出韧性的增长能力和抗压能力。

据碧桂园近日披露的销售数据显示，10月，公司实现权益合同销售额333.3亿元，环比增长4.09%；权益合同销售面积约416万平方米，环比增长6.12%。业绩表现稳居行业首位，优于行业平均水平，销售数据已连续两月环比保持正增长。

前10月碧桂园累计实现权益销售金额3094.3亿元，回款率持续保持90％以上的水平；累计实现全口径销售额4032.9亿元。在经营性回款方面碧桂园继续位居行业榜首，保持稳健态势。

信心比黄金更重要，能看到的是，2022年以来，重点城市通过降信贷、松限购、调整交易税费、放宽落户限制等措施，不断宽松购房杠杆，需求端的政策组合拳持续发力。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静预计，随着楼市利好政策的持续落地，供需两端政策优化叠加防疫政策进一步优化，将带动市场预期进一步提升，尤其是更多核心城市政策优化后，或将带动当地购房需求释放，市场底或许就在当下。