焦虑啥？26万就能买房，读南海Top2公办初中

说起南海公办初中，大家都有个“未解之谜”，即镇街升学率比桂城公办还要高，按照普遍公认的生源论来看，似乎说不通。

今天我们就来探讨一下原因，顺便梳理一下九江镇中和西樵中学周边学区二手房。

镇街公办初中强于桂城公办初中

根据公众号“静敏聊升学”统计，按600分以上人数占比来计算，2021年南海十大公办初中为和顺一中、九江镇中、儒林中学、华光中学，西樵中学排名第八。

这些学校清一色都在房价低洼的远郊镇街，但成绩为何能超越桂城部分公办？原因不难理解——优质生源集中（qiajian）。

据多妈一位西樵朋友回忆，20年前小升初，几乎全西樵适龄学生都会报名入学考试，西樵中学就这样垄断全镇尖子生。

此外，相比桂城，镇街没有什么优质民办选择，生源自然更集中在唯一一所口碑好的公办初中。

遇强愈强，就拿西樵中学来讲，其声誉已经传播至高明片区，不少高明家长买房特地买在与高明接壤的西樵地界，经济实力强的就买听音湖，就为了读西樵中学。

| 西樵中学

总结来说：一是考试筛选尖子生，二是周边镇街生源流入，三是没有民办学校分散生源，综合因素做大做强了镇街公办初中。

另外，还有一种方式是加大加工能力，有粉丝反映和顺一中的学习压力大，甚至用“地狱式”训练来形容，毕竟只有保住升学率才能每年源源不断吸纳优质生源。

当然了，牛娃只是少数，大部分还是普娃，尽管没有派到票，也能通过学区房进入学霸圈子，享受更好的学习氛围，在多妈走访西樵、九江二手小区时，确实有这样的操作反馈。

西樵最强公办初中

高明家长也抢着买学位

按照政策，西樵中学招收西樵一小、西樵二小、西樵中心小学、西岸学校等地段户籍生，即主要囊括听音湖板块、江浦路板块、樵晖新城板块、西岸板块生源。

其中西岸板块故事最多，因为这里是高明家长进军的重点区域，距离荷城近，房价又低，还能拿下樵中学位。

西岸大部分现状还是村落与鱼塘，唯一的大品牌楼盘碧桂园翡翠湾还是收购而来的，一手高位卖到8-9千/㎡，现二手挂牌只有7千多/㎡，还有业主5字头抛售。

| 西岸城区居住氛围

中旅银湾，超级大盘，开发时间长，去年一手清盘卖过4字头，比高明三水还便宜，目前贝壳上最便宜总价48万，周边环境很原生态，生活配套不太方便。

| 中旅银湾

把焦点放回西樵中学周边，距离学校最近板块是听音湖，目前在售一手只有中骏雍景台，毛坯价1.2-1.3万/㎡，今年推出过首付3.8万政策。

二手主要有恒大御湖湾、中海山湖世家、樵山美地，其中性价比最高为恒大，离湖较远，90㎡为三房一卫，121㎡才是三房两卫，实用率不高。

| 环境优美听音湖

樵山美地也存在实用率不高的问题，优点是离湖近；综合来讲，中海品质最高，板式小高层为主，三房109㎡起步，总价门槛较高，一线湖景最高叫价3.8万/㎡；弘阳刚刚收楼，户型较实用，但税费高。

| 中海一线望湖单位

听音湖片对口公立小学为西樵五小，排名西樵第三，初中依然能回到西樵中学入读。

再往旧城区方向走，这里是西樵中心小学、西樵一小地盘，不仅初中学位有保障，小学学位也是“争崩头”。

| 西樵中心小学

这里几乎以步梯楼为主，有了学位附身，当年的步梯豪宅碧玉豪庭依然能卖1万+/㎡。

| 碧玉豪庭

而珍稀电梯楼——世爵府邸、樵山明珠、碧桂园悦府就更贵了，叫价1.2-1.6万/㎡不等，有些甚至一房难求。

世爵府邸

樵山明珠

碧桂园悦府

还有一个板块很多人忽略的——樵晖新城，位于西樵山东侧，与九江沙头接壤，沙头没什么一手盘，这里便吸引了不少沙头人置业。

目前板块内有一手盘——樵晖十里，高层东南可望江，毛坯价8千多/㎡，推起特价来7字头都可以买到，但这里生活氛围欠缺，配套也少，倒是紧邻西樵口碑最好民办——西樵实验小学。

| 西樵实验小学

一个镇街只有一家公办初中垄断生源不是长久之计，为此，樵北中学正扩建为九年制学校，这是新城区楼盘生的福音。

| 樵北中学扩建

根据政策，樵高路以北的新城区都归入樵北中学，虽无缘西樵中学，但二手房、新房可选择性丰富。

比如樵山金茂悦、正荣力高观山府、中梁星图等，价格战之下，一手毛坯可低至9字头；就连艰难前行的国瑞华庭也即将清盘了。

| 樵山金茂悦

二手方面，多位中介表示，凰樵圣堡为全西樵二手性价比最高楼盘，楼盘足够大、地段足够方便，二手价约9千多/㎡，唯一缺点是楼龄大。

| 凰樵圣堡

中介认为，对比起来，江山一品综合素质最高，小区出入方便，南向三房户型丰富，总价100万左右就能拿下还带装修。

锦绣龙湾买入价格高，二手没有太多让利空间；悦珑水岸南向小户型较少且总价要110万起步，近学校近医院是它的优势。

九江镇中翻新扩建

可容纳整个九江楼盘生

九江全镇有3所公办初中，华光中学对口沙头户籍生，儒林中学对口村居学生，九江镇中对口几乎整个九江楼盘生，所以买九江楼盘并落户基本能入九江镇中。

目前沙头还有两个一手尾盘——招商悦府&阳光城翡丽滨江，一手价约10500元/㎡，这些板块去库存速度慢，入市多年尚未清盘。

九江城区方面，楼盘集中在滨江路一带和洛浦路一带，滨江路一带比较清幽，有政府机关、望江豪宅盘以及当地豪华自建房，去往海寿岛的渡口也在这里。

| 九江滨江豪华自建房

滨江一带楼盘“一巴掌”（5个指头）数得完，富力西江十号离江最近，货船噪音也最大，楼下行车道路较窄，小区只有三个面积段：127/140/180㎡，总价140万起。

| 富力西江十号

富力旁边有个纯新一手盘——维景蓝湾，盈信地产开发，准现楼发售，头排江景已售罄，二线江景毛坯价9字头。

| 维景蓝湾

来到恒大滨江御府、誉江华府一带，道路宽敞，南侧有市政公园与西江相隔，居住舒适度更高，人气更高。

| 恒大滨江御府

恒大一线江景三房110㎡起步，带装修价格约1.2-1.3万/㎡，二线江景房99㎡三房起，均价约1.15-1.2万/㎡；誉江华府大多是毛坯房，最小三房84㎡，实用率更高；均价9500元/㎡。

| 誉江华府

沿洛浦路到达信基广场，便是九江最繁华的镇中心，这里交投最旺二手楼盘有招商依云公馆、荣基嘉园、盈信荟璟、洛浦园等。

| 信基广场

其中，盈信荟璟有1栋公寓式住宅，3梯16户，70年产权，总价26万起，中介说去年曾有几位家长买来挂靠户口入学，出租最高达到1000元/月。

| 盈信荟璟小户型

依云公馆为片区品质最高楼盘，二手挂牌价约1.1万/㎡，最低总价85万，楼下底商丰富，生活气息浓厚。

| 依云公馆

一路之隔是洛浦园，早期步梯楼，不通天然气，但由于地段便利，且价格便宜，也很多人关注，二手价约8千字多/㎡，最低总价68万。

| 洛浦园

九江镇中又名“曾秩和纪念初级中学”，创校至今45年，九江又称为“儒林之乡”，重教兴教，根据规划，九江镇中将要扩建为九年制公办学校，可承载近5000名师生。

| 九江镇中

多妈写在最后

这些年，关注灯湖学区的家长对镇街公办升学率了解甚少，对镇街部分升学率高于桂城公办会感到很诧异。

灯湖系学校、房子话题流量过高，声量盖过其他镇街公办，作为父母，要跳出信息茧房，才能获取更全面信息，缓解焦虑。

当然，多妈也并非鼓励大家这样操作，只是让大家了解更多真实情况。

如果生活工作不在这里，纯粹为了学区买入，我是不建议的，除非这笔预算在你家庭资产中只是九牛一毛。

多妈的学区干货，只为你更理智选取学区房，希望对大家有用吧~