深圳新政：非商品性质产业用房，补地价可整体转让！

11月10日，深圳市规划和自然资源局发布关于公开征求《深圳市非商品性质房地产转让办法（征求意见稿）》意见的通告。

另外，深圳市规划和自然资源局拟于2022年12月12日下午15:00-17:30就《深圳市非商品性质房地产转让办法（征求意见稿）》举行听证会。

《征求意见稿》对产业用地的非商品性质房地产转让做出如下说明：

”第五条【工业、新型产业、仓储、物流用途房地产】非商品性质厂房、研发用房、仓储（堆场）、物流建筑等房地产建成满10年后，可按规定补缴地价后进入市场，限整体转让。受让对象应符合我市工业楼宇转让和工业区块线管理的有关规定，并取得产业主管部门同意意见。

第六条【商业用途房地产】非商品性质的商业、办公、旅馆业建筑、商务公寓、游乐设施等房地产，可按规定补缴地价后进入市场进行转让，其中游乐设施、旅馆业建筑、肉菜市场、会议中心等房地产限整体转让。”

起草说明

为贯彻落实《中共中央 国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》等文件精神，加快推进供给侧结构性改革，盘活存量资产，提高土地利用效率，助力产业转型升级，规范深圳市非商品性质房地产转让管理，根据有关法律、法规、规章和政策规定，深圳市规划和自然资源局组织起草了《深圳市非商品性质房地产转让办法》（以下简称《转让办法》）。现将主要内容说明如下：

一、起草背景

（一）落实国家土地要素优化配置和盘活存量资产政策的需要。2019年7月6日，《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》要求突出市场在资源配置中的决定作用，促进土地资源的优化配置和节约集约利用。2021年12月21日，《国务院办公厅关于印发要素市场化配置综合改革试点总体方案的通知》要求进一步提高土地要素配置效率。2022年5月19日，《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》提出有序盘活长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产。规范深圳市非商品性质房地产转让，是落实中央文件精神，促进土地资源优化配置、盘活存量资产和节约集约利用的重要举措。

（二）规范非商品性质房地产管理的需要。2001年7月，市政府出台《关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定的通知》（深府〔2001〕94号），对原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并竣工验收的非商品性质房地产进入市场进行了规定。2018年7月10日，市政府出台的《深圳市人民政府关于完善国有土地供应管理的若干意见》（深府规〔2018〕11号）宣布《关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定的通知》废止，但实践中“非商品性质”房地产进入市场的需求仍然存在，需要进行引导和规范。

（三）促进存量土地资源流转再利用的需要。为了拓展产业发展空间，提高产业用地利用效率，2021年《深圳市人民政府印发关于推动制造业高质量发展坚定不移打造制造强市若干措施的通知》（深府规〔2021〕1号）提出在保持工业用地性质、用途不变的前提下，针对建成投产已满一定年限的工业用地，研究出台转让办法。出台非商品性质房地产转让办法，是落实市委市政府决策部署，促进存量土地资源流转再利用的重要手段。

二、主要内容说明

《转让办法》共十五条，主要从政策适用范围、不同用途和类型房地产进入市场转让的规定、政府资产处置、申报REITs、强制过户等特殊情形的处理以及业务的办理流程、不动产登记、政策衔接等方面对非商品性质房地产转让进行了规定。主要内容如下：

（一）关于政策适用范围

在深圳市发展的不同历史阶段，土地管理政策也在不断的调整变化，不同时期土地使用权转让要求也不尽相同。从梳理情况来看，深圳市非商品性质房地产的类型较为复杂，不同的土地使用权取得方式对应的转让管理要求也不相同。其中，以招拍挂方式出让的土地使用权遵循公开、公平、公正原则，出让后土地利用条件不得随意变更；城市更新开发建设用地、非农建设用地、征地返还用地、土地整备留用地以及历史遗留违法建筑都有其相应的管理规定；而居住用途房地产的管理还要结合深圳市公共住房制度改革一并研究实施。综上，《转让办法》将政策的适用范围界定为“通过协议方式供应且土地使用权出让合同（以下简称“出让合同”）约定或不动产登记证书记载的土地性质为非商品房性质或不得转让、限自用等类型的房地产。招拍挂用地，城市更新开发建设用地、非农建设用地、征地返还用地、土地整备留用地、历史遗留违法建筑以及居住用途的房地产不适用本办法”。

（二）关于不得转让的情形

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，除应当已经支付全部土地使用权出让金外，还要求完成开发投资总额的百分之二十五以上。此外，为确保已出让用地特别是产业用地真正用于引进发展的产业，土地出让合同和产业监管协议中会对土地利用开发要求和产业发展要求进行约定。因此，为落实国家法律规定和土地出让合同及产业监管要求，《转让办法》明确已供应但未建成的非商品性质用地的土地使用权不得转让。

（三）不同用途和类型房地产进入市场的管理规定

《转让办法》区分不同用途和类型的非商品性质房地产，对其补缴地价进入市场进行了不同的规定。具体情况如下：

一是体现土地要素市场化配置导向，对于商业、办公、酒店、公寓、游乐设施等经营性商业类型的房地产和公共管理与服务设施用地、交通设施用地、公用设施用地等公共设施用地上建成的房地产，允许按规定补缴地价后进入市场。二是体现服务实体经济发展导向，对于工业（含新型产业）、仓储、物流用途的房地产，应优先保障实体经济发展，对其中利用效率低下的房地产，在满足一定条件下（建成投产满10年、受让对象应符合规定，产业部门同意意见等）方可按规定补缴地价进入市场流转，在提高土地利用效率的同时也要确保有限的产业空间仍然用于产业发展。三是体现公共利益优先导向，对于非营利性的公共管理与服务设施用地、交通设施用地、公用设施用地等公共设施用地上建成的房地产和产权归政府或政府职能部门所有的房地产，原则上不得转让，因政府资产处置、发行REITs需要等特殊情形确需转让的，应按程序报经批准后按规定办理。

（四）关于强制变更情形

在协助人民法院强制执行等特殊情形下，存在因房地产性质属非商品性质而无法办理过户手续的问题，《转让办法》规定非商品性质的房地产经人民法院裁定、仲裁委员会裁决或市政府批准需协助办理登记的，由不动产登记机构根据相关生效文书办理转移登记，土地利用、产权限制等条件维持不变。

（五）关于不动产登记

为规范非商品性质房地产的登记管理，并与现行土地利用管理政策相衔接，《转让办法》规定不动产登记机构在办理不动产登记时，出让合同约定为非商品性质或限自用的，不动产登记簿和不动产登记证书中统一备注产权限制条件为不得转让。

对于已经分证登记且转让部分的房地产，尊重历史可以继续以基本单元实施转让，但已分割未转让的部分需与其他未分割部分作为整体进行转让限制。

（六）关于政策衔接

一是原土地使用权出让合同约定“非商品房（性质或用途）”的房地产，但出让时已全额缴纳了市场地价且土地使用权出让合同中无其他限制转让条款的工业用地，不适用本办法；二是本办法实施以前已依据相关规定办理过非商品性质房地产转商品性质房地产手续的，为保持政策一致性和公平性，可予以继续办理同宗地上其余部分房地产转商品性质手续；三是划拨用地转有偿使用应按国家房地产管理有关规定进行管理；四是对于国企改制，拆迁安置用房、只租不售的创新型产业用房，高新技术园区范围内房地产的转让有特别规定的，从其规定。

深圳市非商品性质房地产转让办法

（征求意见稿）

第一条【目的及宗旨】为加快推进供给侧结构性改革，进一步盘活存量资产，提高土地利用效率，促进产业转型升级，规范我市非商品性质房地产转让管理，根据有关法律、法规、规章和我市有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条【适用范围】本办法所称非商品性质房地产是指通过协议方式供应且土地使用权出让合同（以下简称“出让合同”）约定或不动产登记证书记载的土地性质为非商品房性质或不得转让、限自用等类型的房地产。

招拍挂用地，城市更新开发建设用地、非农建设用地、征地返还用地、土地整备留用地、历史遗留违法建筑以及居住用途的房地产不适用本办法。

第三条【部门职责】市规划和自然资源主管部门负责非商品性质房地产转让的统筹管理、指导和监管工作。

市规划和自然资源主管部门派出机构负责具体办理非商品性质房地产转让涉及的地价计收、国有建设用地使用权出让合同补充协议签订等工作。

市不动产登记机构负责办理非商品性质房地产转让的不动产登记工作。

相关行业主管部门在职能范围内协助开展非商品性质房地产转让有关工作。

第四条【不得转让情形】除法律法规或市政府批准的其他情形外，非商品性质的土地未建成前土地使用权不得转让。

第五条【工业、新型产业、仓储、物流用途房地产】非商品性质厂房、研发用房、仓储（堆场）、物流建筑等房地产建成满10年后，可按规定补缴地价后进入市场，限整体转让。受让对象应符合我市工业楼宇转让和工业区块线管理的有关规定，并取得产业主管部门同意意见。

第六条【商业用途房地产】非商品性质的商业、办公、旅馆业建筑、商务公寓、游乐设施等房地产，可按规定补缴地价后进入市场进行转让，其中游乐设施、旅馆业建筑、肉菜市场、会议中心等房地产限整体转让。

第七条【公共设施用途房地产】非商品性质的公共管理与服务设施、交通设施、公用设施等用途的房地产中，营利性的房地产可按规定补缴地价后进入市场，限整体转让；非营利性的房地产原则上不得转让，特殊情形确需转让的，应由行业主管部门按程序报经有批准权的人民政府审批同意后按规定办理。涉及国有企业之间资产调拨的，可在符合相关规定并取得国有资产主管部门批准文件后，直接办理不动产登记手续。

非营利性质的认定应由行业主管部门会同民政部门进行认定。

第八条【产权归政府的房地产】产权归政府或政府部门的非商品性质房地产原则上不得转让，但因政府盘活存量资产需要调拨、划转、出售等转让房地产情形的，相关行政主管部门应按规定提出申请，由财政部门审核并报经有批准权的人民政府批准后出具同意转让的批复文件。

第九条【申报REITs情形】因发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）需要转让非商品性质房地产的，由市发展改革部门会同相关部门提出意见后报请市政府批准并核发批复。转让后的土地利用、产权限制等条件维持不变。

第十条【强制变更情形】非商品性质的房地产经人民法院裁定、仲裁委员会裁决或市政府批准需协助办理首次登记或转移登记的，已办理不动产登记的，由当事人持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或市政府批准文件等向不动产登记机构申请办理转移登记，转让后的土地利用、产权限制等条件维持不变。未办理不动产登记的，由当事人持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或市政府批准文件等向不动产登记机构申请办理首次登记，土地利用、产权限制等条件维持不变。

第十一条【办理程序】非商品性质房地产转让按我市相关规定需补缴地价的，应当在补缴地价后，签订国有建设用地使用权出让合同补充协议，办理不动产登记。

按照本办法第八、九条规定，在土地利用、产权限制等条件维持不变的条件下，可由转让双方持政府或政府有关部门的批准文件直接向不动产登记机构申请办理不动产登记。

第十二条【不动产登记】不动产登记部门在办理不动产登记时，出让合同约定为非商品性质或限自用的，不动产登记簿和不动产登记证书中统一备注产权限制条件为不得转让。

按本办法限整体转让的房地产中，申请补缴地价进入市场前已办理分证登记但未办理转移登记的，按分证登记面积及未分割登记面积限整体转让；已办理分证登记且已办理转移登记的，该部分可以按分证登记的基本单元进行转让。

第十三条【名词解释】本办法所称“建成”是指依法取得整宗地的规划验收合格证明或建设工程竣工验收备案证明。

本办法所称土地的用途根据《深圳市城市规划标准和准则》城市用地分类确定，所称房地产的用途根据《深圳市城市规划标准和准则》建筑与设施用途分类确定。

第十四条【政策衔接】原土地使用权出让合同约定“非商品房（性质或用途）”的房地产，但出让时已全额缴纳了市场地价且土地使用权出让合同中无其他限制转让条款的工业用地不适用本办法。

本办法实施以前，在同一宗地上部分房地产已按我市有关规定办理过非商品性质房地产转商品性质手续的，该宗地上其余房地产仍可办理转商品性质手续，涉及补缴地价的，按我市现行地价规定执行。

通过划拨方式供应或认定为划拨性质的房地产申请转为有偿使用的，应按国家房地产管理有关规定进行管理。

国有企业改制过程中涉及非商品性质房地产处置的，应按国企改制有关规定进行管理。

拆迁安置用房以及只租不售的创新型产业用房，应按我市拆迁安置用房和创新型产业用房有关规定进行管理。

位于我市高新技术产业园区范围内的房地产，应按我市高新技术园区管理条例进行管理。

第十五条【生效时间】本办法自2022年**月**日起施行，有效期5年。

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