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美国楼市进入“速冻模式”,激进加息潮下走向“崩盘”?

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21世纪经济报道记者 吴斌 上海报道

在美联储超预期激进加息的暴风骤雨下,一场流动性盛宴彻底宣告终结,美国楼市正急剧降温。

根据房利美11月7日公布的美国10月住房调查结果,住房综合情绪指数已经连续第八个月下降,跌至56.7,创下2011年追踪该数据以来新低。此外,仅16%的美国消费者认为现在是买房的好时机,亦创下有数据以来新低,受访者认为当下是卖房好时机的比例也从59%降至51%。

对此,房利美高级副总裁兼首席经济学家Doug Duncan评论称,住房综合情绪指数创下历史新低,与未来几个月房市继续降温的预期一致。在房价和抵押贷款利率持续高企的不利情况下,消费者对买房和卖房的情况越来越悲观。

无独有偶,美联储11月4日发布的半年度《金融稳定报告》也显示,美国房价在近年来因超低利率而大幅上涨,但未来高企的房价可能会出现大幅下跌。与租金等指标相比,美国房价估值仍然过高。

美国楼市急剧降温

在高利率和高房价的双重打压下,美国楼市成交量正持续下滑。美国全国房地产经纪人协会(NAR)数据显示,美国9月成屋销售总数年化471万户,环比下降1.5%,创下2020年5月以来新低,8月为480万户。如果除去疫情暴发初期的异常值,那么9月成屋销售实际上创下了2012年9月来最低。此外,美国9月成屋销售已经是连续第八个月下降,创下2007年以来最长连降,而且可能会在未来几个月进一步下降。

房价方面,9月成屋价格中位数同比上涨8.4%,达到38.48万美元。不过环比来看,价格在降温,在6月攀升至41.4万美元的高点之后,房价已连续第三个月环比下跌。

亚洲房产科技公司居外IQI集团联合创始人、CEO卡希夫·安萨里(Kashif Ansari)对21世纪经济报道记者表示,曾几何时,美国经纪人要为买家加价才能抢到房子,而如今已经出现降价房源,如今楼市少了炒房者,也少了不少机构投资者。另一方面,买家和手持现金的外国买家也有一定优势,市场从“卖方市场”过渡到“买方市场”,买房会发现自己处于谈价格、谈购房条款的有利地位。

新房方面,根据美国商务部公布的数据,美国9月新屋销售年化60.3万户,环比跌10.9%,而8月为上涨28.8%。尽管新屋市场仅占美国楼市的一成,但新屋销售按照签订购房合同时的数据计算,与签约完成再纳入统计的成屋销售有所区别,因此被视为美国楼市的领先指标。

另一方面,建筑商信心也不断下滑。美国全国住宅建筑商协会(NAHB)/富国银行数据显示,10月份美国建筑商信心指数从上个月的46降至38,连续第10个月下滑,创下2020年5月以来的最低水平,同时创下1985年开始统计该数据以来的最长连降。

美联储超预期激进政策成最大推手

在美国楼市“速冻”背后,美联储超预期的激进紧缩政策是最大推手。

今年美联储已累计大幅加息375个基点,暂停加息仍遥遥无期。11月2日,美联储连续4次激进加息75个基点至3.75%-4%。美联储主席鲍威尔警告称,利率距离适宜水平还有一段路,现在讨论美联储何时可能暂停加息“为时过早”,美联储将转向“更缓慢、更长时间”的加息方式,最终利率水平将高于先前预期。

随着美联储持续大力加息,美国房贷利率也在持续飙升。美国抵押贷款银行家协会(MBA)10月底公布的数据显示,截至10月21日当周,30年期固定利率抵押贷款的合同利率上涨22个基点至7.16%,连续第10周上涨,创下2001年以来的最高水平,随后略微回落至7.06%。

这也意味着如今买房的房贷成本已经大幅攀升。根据美国相关房地产网站的数据,目前买房者每月房贷中位数为2300美元,同比增长80%。而在一年前,房贷中位数还仅为1300美元。

更糟糕的是,未来美联储还将进一步加息,美国房贷利率或仍有上行空间。美国银行认为,美国经济“明显过热”,尤其是劳动力市场,强劲的工资增长几乎没有放缓的迹象,就业数据为美联储继续积极加息打开了大门。美联储最终将把基准利率上调至5.25%,高于此前预测的4.75%-5%。

景顺首席全球市场策略师Kristina Hooper对21世纪经济报道记者表示,人们对通胀变得根深蒂固的恐惧仍然存在,美联储将重点专注于管理长期通胀预期下行,控制通胀目前是美联储的第一要务,而且近期的CPI数据并未出现美联储所期待的改善,短期之内通胀大幅降温不大可能实现。

除了大力加息,如果算上缩表和前瞻指引,紧缩政策的冲击还要大得多。11月7日,旧金山联储表示,在计入前瞻指引和缩表后,美联储紧缩的影响远超实际加息的水平。“当前的融资紧缩环境类似于,截至今年9月让联邦基金利率升至5.25%以上”。

和实际情况对比来看,截至今年9月末,美联储连续三次激进75个基点后,联邦基金利率的目标区间也才升至3%-3.25%,和旧金山联储提到的5.25%以上相差超过200个基点。

在美联储紧缩政策的阴霾下,金融机构Whalen Global Advisors主席Christopher Whalen甚至预计,2023年美国30年期抵押贷款利率将飙升至10%。“今年美联储加息步伐迅猛,而反映到抵押贷款利率会有一段滞后期,即便美联储决定在12月议息会议后暂停进一步加息,30年期抵押贷款利率在明年2月时仍能轻松触及10%。”

美国楼市会走向崩盘吗?

在房贷利率持续飙升之际,未来美国楼市会被压垮吗?

安萨里告诉记者,现在人们最关心的是,美国楼市会像2008-2009年间那样崩盘吗?华尔街普遍认为不会,这一次,负担房贷的家庭经过了银行较为严格的审核,因为还不起房贷被没收的房产并未大幅增加。美国家庭大多数按揭是30年期固定利率,因而此前的存量贷款也不会受到按揭利率升高的影响。

尽管外界有一些声音担心,美国房地产泡沫可能已经达到破裂边缘,并可能令美国经济又一次陷入瘫痪,但美联储主席鲍威尔也已驳斥了这一说法,强调和上次金融危机相比,这一次放贷机构在发放抵押贷款时要谨慎得多。

牛津经济研究院副主任Christopher Babatope对21世纪经济报道记者分析称,如今楼市的健康状况比21世纪初金融危机时要好得多,自全球金融危机以来,放贷变得更为保守,投机开发活动减少,总体空置率也有所下降。

另一方面,尽管贷款利率飙升打压了房价,但相对紧张的库存仍给房价提供一定支撑。9月的待售房屋数量为125万户,较去年9月库存下滑了0.8%。按照目前的销售速度,出售市场上的所有房屋需要3.2个月的时间,仍然低于5个月的关口,表明市场供应依然紧张。

NAR首席经济学家Lawrence Yun表示,尽管销售疲软,但由于库存有限,一个房子仍会出现多个买家,目前的供应不足与2008-2010年美国房地产市场低迷时期形成了巨大反差,当时的库存水平是现在的四倍。

从种种迹象来看,美国房价接下来还会回调,但崩盘极不可能。安萨里告诉记者,美国房价下跌是在过去两年猛涨的基础上,就算到明年跌10%,甚至20%,也只是回吐了一半涨幅,2022年全美房价比2020年涨了40%。“跌得多一些的地方,也正是当初涨得高一些的地方。居民的财富会打点折,但没那么想象得那么糟。”

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