美国楼市进入“速冻模式”，激进加息潮下走向“崩盘”？

21世纪经济报道记者 吴斌 上海报道

在美联储超预期激进加息的暴风骤雨下，一场流动性盛宴彻底宣告终结，美国楼市正急剧降温。

根据房利美11月7日公布的美国10月住房调查结果，住房综合情绪指数已经连续第八个月下降，跌至56.7，创下2011年追踪该数据以来新低。此外，仅16%的美国消费者认为现在是买房的好时机，亦创下有数据以来新低，受访者认为当下是卖房好时机的比例也从59%降至51%。

对此，房利美高级副总裁兼首席经济学家Doug Duncan评论称，住房综合情绪指数创下历史新低，与未来几个月房市继续降温的预期一致。在房价和抵押贷款利率持续高企的不利情况下，消费者对买房和卖房的情况越来越悲观。

无独有偶，美联储11月4日发布的半年度《金融稳定报告》也显示，美国房价在近年来因超低利率而大幅上涨，但未来高企的房价可能会出现大幅下跌。与租金等指标相比，美国房价估值仍然过高。

美国楼市急剧降温

在高利率和高房价的双重打压下，美国楼市成交量正持续下滑。美国全国房地产经纪人协会（NAR）数据显示，美国9月成屋销售总数年化471万户，环比下降1.5%，创下2020年5月以来新低，8月为480万户。如果除去疫情暴发初期的异常值，那么9月成屋销售实际上创下了2012年9月来最低。此外，美国9月成屋销售已经是连续第八个月下降，创下2007年以来最长连降，而且可能会在未来几个月进一步下降。

房价方面，9月成屋价格中位数同比上涨8.4%，达到38.48万美元。不过环比来看，价格在降温，在6月攀升至41.4万美元的高点之后，房价已连续第三个月环比下跌。

亚洲房产科技公司居外IQI集团联合创始人、CEO卡希夫·安萨里（Kashif Ansari）对21世纪经济报道记者表示，曾几何时，美国经纪人要为买家加价才能抢到房子，而如今已经出现降价房源，如今楼市少了炒房者，也少了不少机构投资者。另一方面，买家和手持现金的外国买家也有一定优势，市场从“卖方市场”过渡到“买方市场”，买房会发现自己处于谈价格、谈购房条款的有利地位。

新房方面，根据美国商务部公布的数据，美国9月新屋销售年化60.3万户，环比跌10.9%，而8月为上涨28.8%。尽管新屋市场仅占美国楼市的一成，但新屋销售按照签订购房合同时的数据计算，与签约完成再纳入统计的成屋销售有所区别，因此被视为美国楼市的领先指标。

另一方面，建筑商信心也不断下滑。美国全国住宅建筑商协会（NAHB）/富国银行数据显示，10月份美国建筑商信心指数从上个月的46降至38，连续第10个月下滑，创下2020年5月以来的最低水平，同时创下1985年开始统计该数据以来的最长连降。

美联储超预期激进政策成最大推手

在美国楼市“速冻”背后，美联储超预期的激进紧缩政策是最大推手。

今年美联储已累计大幅加息375个基点，暂停加息仍遥遥无期。11月2日，美联储连续4次激进加息75个基点至3.75%-4%。美联储主席鲍威尔警告称，利率距离适宜水平还有一段路，现在讨论美联储何时可能暂停加息“为时过早”，美联储将转向“更缓慢、更长时间”的加息方式，最终利率水平将高于先前预期。

随着美联储持续大力加息，美国房贷利率也在持续飙升。美国抵押贷款银行家协会（MBA）10月底公布的数据显示，截至10月21日当周，30年期固定利率抵押贷款的合同利率上涨22个基点至7.16%，连续第10周上涨，创下2001年以来的最高水平，随后略微回落至7.06％。

这也意味着如今买房的房贷成本已经大幅攀升。根据美国相关房地产网站的数据，目前买房者每月房贷中位数为2300美元，同比增长80%。而在一年前，房贷中位数还仅为1300美元。

更糟糕的是，未来美联储还将进一步加息，美国房贷利率或仍有上行空间。美国银行认为，美国经济“明显过热”，尤其是劳动力市场，强劲的工资增长几乎没有放缓的迹象，就业数据为美联储继续积极加息打开了大门。美联储最终将把基准利率上调至5.25%，高于此前预测的4.75%-5%。

景顺首席全球市场策略师Kristina Hooper对21世纪经济报道记者表示，人们对通胀变得根深蒂固的恐惧仍然存在，美联储将重点专注于管理长期通胀预期下行，控制通胀目前是美联储的第一要务，而且近期的CPI数据并未出现美联储所期待的改善，短期之内通胀大幅降温不大可能实现。

除了大力加息，如果算上缩表和前瞻指引，紧缩政策的冲击还要大得多。11月7日，旧金山联储表示，在计入前瞻指引和缩表后，美联储紧缩的影响远超实际加息的水平。“当前的融资紧缩环境类似于，截至今年9月让联邦基金利率升至5.25%以上”。

和实际情况对比来看，截至今年9月末，美联储连续三次激进75个基点后，联邦基金利率的目标区间也才升至3%-3.25%，和旧金山联储提到的5.25%以上相差超过200个基点。

在美联储紧缩政策的阴霾下，金融机构Whalen Global Advisors主席Christopher Whalen甚至预计，2023年美国30年期抵押贷款利率将飙升至10%。“今年美联储加息步伐迅猛，而反映到抵押贷款利率会有一段滞后期，即便美联储决定在12月议息会议后暂停进一步加息，30年期抵押贷款利率在明年2月时仍能轻松触及10%。”

美国楼市会走向崩盘吗？

在房贷利率持续飙升之际，未来美国楼市会被压垮吗？

安萨里告诉记者，现在人们最关心的是，美国楼市会像2008-2009年间那样崩盘吗？华尔街普遍认为不会，这一次，负担房贷的家庭经过了银行较为严格的审核，因为还不起房贷被没收的房产并未大幅增加。美国家庭大多数按揭是30年期固定利率，因而此前的存量贷款也不会受到按揭利率升高的影响。

尽管外界有一些声音担心，美国房地产泡沫可能已经达到破裂边缘，并可能令美国经济又一次陷入瘫痪，但美联储主席鲍威尔也已驳斥了这一说法，强调和上次金融危机相比，这一次放贷机构在发放抵押贷款时要谨慎得多。

牛津经济研究院副主任Christopher Babatope对21世纪经济报道记者分析称，如今楼市的健康状况比21世纪初金融危机时要好得多，自全球金融危机以来，放贷变得更为保守，投机开发活动减少，总体空置率也有所下降。

另一方面，尽管贷款利率飙升打压了房价，但相对紧张的库存仍给房价提供一定支撑。9月的待售房屋数量为125万户，较去年9月库存下滑了0.8%。按照目前的销售速度，出售市场上的所有房屋需要3.2个月的时间，仍然低于5个月的关口，表明市场供应依然紧张。

NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，尽管销售疲软，但由于库存有限，一个房子仍会出现多个买家，目前的供应不足与2008-2010年美国房地产市场低迷时期形成了巨大反差，当时的库存水平是现在的四倍。

从种种迹象来看，美国房价接下来还会回调，但崩盘极不可能。安萨里告诉记者，美国房价下跌是在过去两年猛涨的基础上，就算到明年跌10%，甚至20%，也只是回吐了一半涨幅，2022年全美房价比2020年涨了40%。“跌得多一些的地方，也正是当初涨得高一些的地方。居民的财富会打点折，但没那么想象得那么糟。”