购房者谈“押”色变，贺州这些“紫房子”到底是什么情况？

撰文@房小密

11月的第一天，旭H集团正式宣布违约，成为了地产圈的大新闻。

你可以对旭H不太了解，但知道它是全国百强房企，也曾被称为房企中的“示范生”，就够了。

爆雷的名单再次添上百强房企的一笔，本就飘摇的楼市，更是风声鹤唳。

说一千道一万，还是因为，缺钱。

在“保交付”的面前，现在购房者对房企和项目的资金情况，也是谨小慎微。

最近有部分购房者注意到，贺州的房地产信息公示平台上显示有一批“紫房子”，被标示为“在建工程抵押”，这是怎么回事？

▲贺州部分在建工程抵押楼栋公示情况

根据系统上的提示可以清晰的看到，房屋的交易状态通常分为四种：

绿色——未售

黄色——已网签

蓝色——已备案

紫色——在建工程抵押

▲贺州部分非在建工程抵押楼栋公示情况

前三者浅显易懂，但看到“抵押”两个字，很多人恐怕脸色要变了。

大家知道，“抵押”通常用于资金紧张的时候，以资产作为一种担保来获得借款的方式，如果到期还不上钱，抵押权人是有权利申请查封或处置抵押物的。

所以，关于楼盘出现在建工程抵押的情况，我们也整理了几个普遍较为关注的问题：

1、什么是在建工程抵押？

2、在建工程抵押=有烂尾风险？

3、如何知道自己买的房子是否存在抵押的情况？

4、在建工程抵押的房子能不能买？买房后发现存在在建工程抵押怎么办？

我们查找了相关的文件规定，以及通过向有关专业人士咨询了解，如果你对在建工程抵押的房屋有疑问，不妨一起往下看。

1、什么是在建工程抵押？

根据定义，在建工程抵押是指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以 不转移占有的方式 抵押给 银行 作为偿还贷款履行担保的行为。

需要注意的是，在建工程是指经审批正在建设中的房屋及其它建筑物，不同于已取得房屋所有权证的房地产抵押，在建工程抵押的商品房，经过抵押权人的同意，是可以进行销售的。

其中主要涉及到两个法律法规，一是建设部出台的《城市房地产抵押管理办法》，二是《担保法》。

到这里，首先可以明确的是，办理在建工程抵押、销售在建工程抵押的商品房，是房地产行业中符合法律法规的一种融资方式。

2、在建工程抵押=有烂尾风险？

在建工程抵押在房地产行业中，是一种常见的融资方式，因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点，银行往往也乐于采用。

开发商为什么要办理在建工程抵押？

简单一点的类比，在建工程抵押好比一个工厂花了100万建好厂房、买好机器，并拥有生产技术，现在需要再投入50万购买原料，能生产价值500万的商品，但没有充裕的资金了。

这个时候，工厂将厂房、机器抵押给银行获得50万的贷款用于购买原料，在商品完成生产和销售后，工厂将销售所得的收益用于偿还贷款。

银行获得利息收入，工厂实现利润，消费者得到商品，正常情况下，在这个闭环中是可以做到良性循环的。

企业在生产经营过程中，通过银行贷款的方式获得资金，用于投入生产或扩张业务，使其能实现更多的收益，也是有效推动经济发展的正常商业行为。

特别之处在于，一般的商品是以成品形式进行销售，如果企业无法完成生产，那么消费者要承担的“损失”可能只是买不到。

而商品房是预售的，并且是大宗商品。

如果其中有环节断开，比如销售不理想无法及时还款，比如利润不足以覆盖还款，甚至更恶劣的存在资金挪用等情况，那么楼盘就有可能出现烂尾、银行申请查封变卖抵押物等情况。

毫无疑问的是，在建工程抵押是为了获得资金，不能说完全没有风险，但也不能以此断定开发商的资金情况和经营风险。

同上一个例子，工厂选择贷款50万，可能是真的没钱买原料，也可能是持有50万的现金，但选择用于应对其他经营情况，或是购买新的机器提高生产能力，也有可能……

企业进行融资通常并不是单一的行为，是多重环境和因素综合考虑下做出的经营决策，风险的大小，更多还是取决于企业的经营本身。

回到房地产行业中来说，除了在建工程抵押之外，房企还可以有土地抵押、发行债券等多种方式进行融资。

所以，没有在建工程抵押，不意味着开发商就不存在其他抵押和负债情况，同理，有在建工程抵押也不能说明楼盘会烂尾。

要评估一个房企和楼盘的经营状况和资金风险，还是需要进行“立体”的了解和衡量，难以以偏概全。

3、如何知道自己买的房子是否存在抵押的情况？

不管是没买房，还是已经买了房的，但凡自己手里没拿着不动产权证的，看到上面可能会有些心慌。

毕竟自己花了几十万甚至上百万买来的房子，谁也不想到头来会是“竹篮打水一场空”。

想知道自己的房子，或者要买的房子有没有存在在建工程抵押或其他抵押的情况，可以查看一下商品房买卖合同。

▲房屋存在土地抵押的合同示例

其中有一条列明房屋的抵押情况（通常在前面几页），包括是否有抵押、抵押类型、抵押给谁、还款周期等，并在有关政府机构进行登记。

同时如果有抵押的房屋要进行销售，需要附有抵押权人同意商品房转让的证明。

▲房屋不存在抵押的合同示例

正式网签备案的商品房买卖合同，能很好的了解房屋的产权归属及抵押情况。

不过需要提醒的是，此条款仅能证明该套房屋 在合同签署时 是否存在抵押情况，不能证明开发商通过其他方式进行的抵押或融资情况，以及后续何时完成相关的还款和解押手续等。

对房屋抵押和权属情况不确定的，可以向不动产登记中心进行查询和了解。

4、在建工程抵押的房子能不能买？买房后发现存在在建工程抵押怎么办？

在建工程抵押的房子，潜在的风险主要有两方面：

一是开发商出现资金周转不良的情况；

二是影响产权办理。

前面说到，在建工程抵押是房地产行业常见的融资方式。所谓成也萧何，败也萧何，没钱要借钱，那么有抵押，关键就在于解押。

从有关从业人员处，我们了解了一下在建工程抵押房屋一般的交易流程：

①开发商（抵押人）向银行（抵押权人）办理在建工程抵押贷款，并获得同意商品房进行销售的相关证明，在有关政府机构进行登记；

②开发商与购房者达成交易后，办理商品房买卖合同的网签与备案；

③购房者向银行申请个人住房按揭贷款，银行根据购房者的资质情况进行审批；

④开发商按抵押贷款合同的约定向银行进行还款，办理解押手续。

⑤该套房产作为购房者名下的资产，以个人住房按揭贷款的方式抵押给银行，银行进行审批放款，将房款支付给开发商。

对于购房者来说，购买在建工程抵押或非在建工程抵押的商品房，一般在交易流程和手续办理上没有明显的差别，只需开发商与银行、政府机构办理好相关的抵押解押手续即可。

但在实际执行中，根据开发商和银行约定的贷款政策不同，以上流程可能会存在一定的差异，其中有三个重点可以关注：

1、购房者办理的房屋按揭贷款，开发商办理的是在建工程抵押贷款，都属于抵押贷款，但类型不同。

2、房屋产权由开发商向购房者转让，但在建工程抵押的债务人依然是开发商。

3、同一套房产，银行不能接受开发商和购房者两个主体进行重复抵押。

简单的说，如果购买在建工程抵押的商品房，办理了商品房网签备案并完成按揭放款，那么一般情况下，说明该套房产已完成在建工程抵押的解押手续。

根据有关案例显示，后期即使开发商因为无法还款或其他问题违约，法院不支持银行对该套房产行使查封或拍卖的权利，只能向开发商追讨款项，不涉及购房者。

但如果是全款购房的，建议通过其他方式和途径，确认房屋是否已完成解押手续 ，以免后期影响产权办理等。

总个结：

房地产行业融资和抵押的情况，普遍且复杂，很难用短短的一篇文章说清楚来龙去脉，是非因果。

贺州有不少楼盘以在建工程抵押、土地抵押等方式获取资金，办理在建工程抵押的通常只是部分楼栋。

随着销售和回款，开发商陆续进行还款解押，房屋的抵押状态也会陆续解除，不少项目也已完成交付和办理不动产权证。

比如第三个问题中友情提供存在土地抵押情况合同示例的读者，表示已经顺利拿到不动产权证了。

对于购房者来说，选择靠谱的房企固然重要，但不可回避的现实是，现在想要找一家没有债务、没有融资贷款的房企，难度恐怕不亚于大浪淘沙。

有风险意识很重要，但也不必成为惊弓之鸟，更重要的是辩证的看待问题，理性评估，在交易过程中学会保障自己的权益。

此文未有详尽之处，也欢迎有关专业人士指出并补充。

今天先这样。

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