八卦岭还会不会继续跌？

前段时间，楼校长盘点深圳房价跌得最惨的三个片区，点赞最高的一条评论为：“2020年卖掉了八卦岭..... 现在不敢出现在买家的朋友圈里。”

八卦岭，跟它的名字一样充满讨论色彩，它的“风雨”，都是名校带来的，因名校辉煌，因名校失落，涨幅深圳第一，跌幅也是深圳第一。

然而，在楼市沉浮中的八卦岭，被关心的，也不应该只有房价。

01.

深圳最有故事的区域

八卦岭并不八卦。它可能是深圳长得最“周正”的地方，四横五纵，像一个巨大的棋盘。

八卦岭是成千上万深圳人的“初恋”，80年代第一代工程兵来八卦岭开荒，将八卦岭打造成深圳最早建成的区域之一，创造了深圳经济特区高速度开发工业区的“一夜传奇”。

八卦岭老工业区，一憧接一幢的工业厂房鳞次栉比，密密麻麻

摄影 @买房之前陈佳敏

这里是很多知名企业的摇篮。老国展，深圳第一家国际会展中心，第一家洲际酒店，老平安，还有万科的老宿舍。

八卦岭的印刷企业，最高峰时期一度达到3000多家，深圳之所以能成为世界“设计之都”，八卦岭居功至伟。

漫步在八卦路，阳光透过高大的梧桐树叶的空隙洒下来，像是走在上海的思南路上，这里藏着深圳第一条美食街，许多都是几十年的老店。

八卦岭的人间烟火

摄影@买房之前陈佳敏

然而进入到科技革命时代的深圳，也注定了以印刷业为主的八卦岭的衰退。企业一个个迁移，工厂一个个搬走，为职工配建的大量的小户型住宅、宿舍和单身公寓留了下来，沉淀了二三十年楼龄之后，八卦岭成为了深圳最著名的老破小。

在八卦岭，最小的住宅户型低至15㎡

遍布老破小的八卦岭

摄影 @买房之前陈佳敏

02.

老破小代言人

因名校大翻身

拥有众多小户的八卦岭产生了巨大的学位需求，但在2019年前，该片区竟没有一所学校。 小学生地段生只能到南边的园岭入学，初中生划入西边的华富中学。 园岭片区学校质量较高但学位竞争激烈，八卦岭的地段生入学并无保障，成为福田区基础教育的老大难问题。

荔园小学园岭校区，与八卦岭校区直线距离仅1.6公里

摄影 @买房之前陈佳敏

因为缺乏学位，很多购房者和投资客已将八卦岭深深遗忘！荔园东公布以前，片区二手房均价约5.4万/平，大大低于福田区均价7.3万/平。

不过这种情况从19年3月份开始就彻底扭转，八卦岭片区即将被划入新建荔园小学东校区的消息正式扩散，房价开始躁动。

2022年2月，福田区教育局公示了荔园教育集团的学位优化供给方案，荔园小学 （八卦岭校区） 招生范围确定。 几乎整个八卦岭片区都被涵盖在内，共14个小区获益。

除此之外，在2020年3月宣布新建的笔架山中学项目，更名为荔园实验中学，交由荔园教育集团承办。

犹如公主下嫁贫民区，无疑将引发巨大震撼。2019年和2020年，八卦岭这个名字出现在各大机构的深圳房价涨幅榜单，不是第一就是前三。

03.

八卦岭的未来不应只靠名校

然而随着深圳一系列严厉的政策陆续出台，尤其是随着大学区政策的出台，房价大涨的潮水渐渐褪去，遍地老破小的八卦岭成了最先裸泳者。

毕竟是在寸土寸金的福田，八卦岭不愿一夜之间被打回原形，它要重塑自己未来，显然不能只靠名校。幸好，福田在八卦岭下了三招大棋。

第一招大棋是产业升级。80年代的八卦岭是深圳最先进的工业区，如今，八卦岭也将全面拥抱更高端的产业。

未来的八卦岭将被打造成为金融科技总部基地，它将凭借金融价值和学区价值，功能和城市定位上和香蜜湖非常相似，成为福田的重要“两翼”。

第二招大棋是城市更新。无论是要摘掉老破小的帽子，还是促进产业升级，八卦岭的城市更新都迫在眉睫。

八卦岭旧改早就启动。在2016年8月，福田区委领导带队调研八卦岭后，明确由深业集团负责空间规划、平安集团负责产业规划、鹏基南方公司为该项目的统筹主体。

据更新局消息，八卦岭片区改造完成后，整体容积率将由2.3提升至4.8-5.0，建筑总量为500-550万平米，相当于两个华润城的体量，将成深圳地标门户。八卦岭片区将建新平安大厦，鹏基科创大楼，八卦岭中心大厦等高层建筑。

由于片区的业主单一，配合度较高，推进难度小，旧改周期大多是3-5年。

▲规划图

今年6月，Aedas执行董事胡庆峰与Aedas主席及全球设计董事纪达夫（Keith Griffiths）带领团队赢得第一名的八卦岭产业园城市更新项目方案公布，效果图非常惊艳，建筑如优美的水流，八卦岭片区又多了一座地标了。

前方高能，一大波美图来袭。

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第三招大棋为搭建公共空间的生态链接。八卦岭本就山清水秀，背靠财脉之地银湖山和文脉之地笔架山，根据深圳市公园管理中心的公示，八卦岭附近的深圳中心公园要与笔架山公园协同设计，打造成占地约120公顷的深圳国际友好城市公园，成为比肩伦敦海德公园、纽约中央公园的城市新客厅。

深圳市体育中心也在升级改造。此次改造会打造一个空中走廊，将体育中心和八卦岭片区、白沙岭片区以及网球中心片区连成一片，借此连廊，市民届时可以从体育中心去到笔架山公园和莲花山公园，形成一条休闲运动带。

总之，相比于其它老城的沉沦，八卦岭无疑是幸运的。它总有不断的焦点出现，使它不至于在深圳的城市运动中被遗忘。

虽然当下八卦岭最被市场关注的还是其房价的起伏，但八卦岭带给深圳的意义，更应该一块旧城焕新的肥沃的试验田。

毕竟在旧改方面，八卦岭有得天独厚的优势，没有城中村的限制，产权关系单一，推进难度小，当旧城变新楼，加上高端产业的助力、文体资源的加持，八卦岭的未来值得期待。

至于八卦岭的名校，楼校长认为，在未来名校仍然是一个城市价值的重要体现，名校效应始终存在，即使是推行大学区，八卦岭附近的园岭、百花教育资源更好，对八卦岭更是利好。

当八卦岭重新拥有了居住价值，你觉得它的房价还会继续跌吗？

买房之前（ID：maifangzhiqian）：先读懂城市规律。欢迎扫描下面名片关注。另外，欢迎各位意向购房者和业主加楼校长新号私聊（点击下方名片，关注买房之前公众号后，回复“咨询”即可添加楼校长微信）。