【以案说法】农村房屋买卖无效 出售方承担主要责任

1.非集体经济组织成员所签订的农村房屋买卖合同应属无效。

2.售房者承担主要责任

吕光红与麻连松等农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

案 由农村房屋买卖合同纠纷案 号（2013）通民初字第0566号

发布日期2017-12-18

北京市通州区人民法院

民 事 判 决 书

（2013）通民初字第0566号

原告（反诉被告）吕光红，女，1964年1月23日出生。

委托代理人姜启林，北京智龙博律师事务所律师。

被告（反诉原告）麻连松，男，1970年5月24日出生。

被告（反诉原告）张天慧，女，1974年10月1日出生，北京市金杜律师事务所编辑。

原告吕光红与被告麻连松、张天慧农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告吕光红及其委托代理人姜启林，被告麻连松、张天慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告吕光红诉称:为了维护原告的合法权益，因此诉至法院请求依法判令原被告双方签署的房屋买卖合同无效，判令被告返还房屋，事实与理由如下，1、原告由于不了解法律法规并且误解房屋处置权力，擅自签下卖房合同，经村委会解释后想退掉房款终止合同，被对方的三倍房价赔偿条件所畏惧未能退掉；2、村委会拒绝在合同上签字盖章，建议退款退房终止其买卖合同；3、涉案房屋为宅基地房，村委会只同意在集体组织的村民之间买卖，被告为城市居民及外省户籍无权购买该房产；4、合同中被告强行拟定了国家政策性补贴给农民的翻建补贴、拆迁补偿、土地承包权、使用权等不合乎买房本质的条款；5、被告在补充协议中所强加的（只要甲方村内有土地就要同意分配的土地免费给乙方耕种且不能交其耕种十五年以上的要赔偿叁万元）条款，其实系均违背法律法规的合同条款；6、被告在合同设计拟定及签署过程中，均是以购买地上房为由，用签合法合同方式而达到非法侵犯国家土地及政府资源惠农政策补偿谋取不当利益的目的。

被告麻连松、张天慧辩称：我们认为双方所签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，原告说不了解法律规定与事实不符。对于原告的第二项诉讼请求，我们不同意，现在无法腾房，如果合同被认定无效，我们提出反诉，要求原告返还我们购房款15万元，并赔偿我们相应的信赖利益损失416990元。

原告吕光红对被告麻连松、张天慧的反诉请求辩称：我不认可原告的反诉请求，理由有三点，一是对方的反诉请求没有法律依据；二是对方不是x村集体组织成员，而且现在没有拆迁；三是对于合同没有得到村委会的允许，我没有过错。

经审理查明：2012年9月30日，原告吕光红与被告麻连松、张天慧签订《房屋买卖合同》（以下简称合同），原告吕光红将位于北京市x区x镇x村x号院内的房屋以15万元的价格出售给了被告麻连松、张天慧，被告麻连松、张天慧分两次将购房款交付给了原告吕光红，原告吕光红亦将房屋交付给被告麻连松、张天慧居住使用。庭审过程中，被告麻连松、张天慧向本院申请对房屋现值及宅基地区位补偿价进行评估，2013年1月24日本院依法委托北京中地联合房地产评估有限公司对该房屋及其他附属设施的现状价值及宅基地区位补偿价进行了评估，2013年6月5日，北京中地联合房地产评估有限公司作出房地产估价报告，坐落于北京市x区x镇x村x号院内的房屋以及附属设施重置成新价81072元、宅基地区位价595700元。

另查，被告麻连松、张天慧均非北京市x区x镇x村集体组织成员。

上述事实，有《房屋买卖合同》、收据、评估报告以及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为：违反国家法律法规强制性规定的合同应属无效，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。

根据查明的事实，原告吕光红与被告麻连松、张天慧所签订的房屋买卖合同虽系双方当事人真实意思表示，但是该房屋买卖亦涉及到了宅基地买卖，而宅基地属于集体经济组织所有，根据相关法律规定不允许随意买卖和转让，原告吕光红与被告麻连松、张天慧所签订的房屋买卖合同在处分房屋的同时也处分了农村的宅基地，而被告麻连松、张天慧均非北京市x区x镇x村的集体经济组织成员，因此原告吕光红与被告麻连松、张天慧所签订的房屋买卖合同应属无效，故对于原告吕光红要求确认双方签订的房屋买卖合同无效并要求返还房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。

关于双方之间的过错比例，本院认为，原告吕光红作为房屋出卖者在明知国家不允许将农村房屋出卖给城镇居民情况下，将自有农村房屋出卖给被告麻连松、张天慧，在被告麻连松、张天慧虽有一定过错（应知有关农村房屋的上述政策的情况下而购买房屋）但已按照约定严格履行的情况下，又主张合同无效要回房屋，因此原告吕光红应对合同无效承担主要责任，具体责任比例为70%。关于被告麻连松、张天慧主张的返还购房款15万元的反诉请求，在双方之间签订的房屋买卖合同被确认无效的情况下，于法有据，本院予以支持。关于被告麻连松、张天慧主张的信赖利益损失，本院根据评估部门评估的区位补偿价、双方的过错程度以及合同的履行情况，酌情确定为40万元，对于原告吕光红主张的过高部分，依据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、确认原告吕光红与被告麻连松、张天慧于二〇一二年九月三十日签订的《房屋买卖合同》无效；

二、被告麻连松、张天慧于本判决生效之日起三十日内将坐落于北京市x区x镇x村x号院内的房屋腾退给原告吕光红；

三、原告吕光红于本判决生效之日起三十日内返还原告麻连松、张天慧购房款十五万元；

四、原告吕光红于本判决生效之日起三十日内赔偿原告麻连松、张天慧信赖利益损失四十万元；

五、驳回被告麻连松、张天慧的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费七十元，由原告吕光红负担（已交纳）。

案件反诉费九千四百七十元，由原告吕光红负担六千六百二十九元，于本判决生效后七日内交纳，由被告麻连松、张天慧负担二千八百四十一元（已交纳），。

评估费三千三百八十四元，由原告吕光红负担二千三百六十八元，于本判决生效后七日内交纳，由被告麻连松、张天慧负担一千零一十六元（已交纳），。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院，如在上诉期满之日起七日内未交纳案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　徐宪龙

代理审判员　　薛德胜

人民陪审员　　李春茂

二〇一三年八月一日

书　记　员　　福明鑫

书　记　员　　曹　森