市场处于筑底期，复苏进程仍然较慢

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市场并未回应“金九银十”

仅二三线环比微增

从亿翰智库监测的40城数据来看，9月全国商品住宅销售面积为1584.1万平米，同比下行29.4%，环比下行7.8%。

具体来看，一线城市成交量为302.1万平米，同比下降7.7%，降幅较8月收窄；环比下降4.3%。从环比来看，四个一线城市仅北京和深圳环比分别上升12.8%和9.5%，成交量分别为70.2万平米和30.2万平米；上海和广州环比分别为-8.4%和-16.4%。从同比来看，北京、广州和深圳分别下降-16.7%、-33.7%和-8.0%；上海则上行16.0%。

核心二线住宅成交量同比、环比均下行，普通二线城市仅同比下行，但环比好于8月。从核心二线城市来看，住宅成交量达到522.8万平米，同比下行46.1%，环比下行21.9%，相比8月出现明显的降幅，部分原因在于成都受疫情影响导致成交量下行带来的连锁反应，苏州出现较为明显的上升，住宅成交量达到99.4万平米，环比增长达73.3%。从普通二线城市来看，住宅成交量达到372.2万平米，同比下行13.1%，环比上行6.8%，主要原因是南宁和温州成交量的大量释放致使环比上升明显，两城住宅成交量分别为64.6和91.0万平米，除此之外，其他城市环比均处于下降状态。

三四线城市住宅成交量为387.0万平米，同比下降25.4%，环比微增0.4%。长三角市场表现明显好于珠三角和中西部地区，扬州、徐州、连云港成交量分别达到12.3、107.4和30.5万平米，环比分别上升39.6%、40.0%和57.6%。珠三角地区的惠州、清远成交量与8月基本保持平稳。中西部的黄石、孝感等城市环比均有较大幅度的下行。我们认为三四线城市成交量难以回暖的主要矛盾在于需求端的不振，一方面房价长期横盘或者下跌，使购房者处于观望的心态；另一方面购房需求在2020年经历集中释放后，需要再经过时间去积累，短期内释放力度不足。

总的来说，9月各能级城市住宅成交量依旧保持低位运行，仅普通二线和三四线城市住宅成交环比小幅增长。行业缩量已经成为定局，供应减少和需求不振的双重因素导致同比持续下行，环比会因房企推盘、冲业绩等因素出现阶段性回升，但恢复的力度不大。在此基础上，核心城市、核心板块项目的保值性较为突出，供给端有利于房企去化，实现现金流的快速回笼，需求端有利于居民做出资产配置，实现资产保值。从行业整体来看，我们认为居民的观望情绪依然浓厚，地方政府期望通过放松调控政策来激发购房积极性的策略效果有限，待宏观经济平稳增长、居民收入预期上升、房价下降预期减缓、房企资金压力缓解，住宅市场或将维持平稳。

02

去化周期不断延长

但不用担心库存积累风险

2022年9月，亿翰智库监测的40城商品住宅库存面积进一步上升，主要原因是住宅市场并未做出相应的反弹，从而促使各城市去化周期延长。我们认为短期内不用担心库存积累的风险，一方面房企因资金困难，供应本身就受限，即使去化率较低，也不会出现库存高增的局面；另一方面本轮周期是需求持续下降导致的库存积累，而上轮周期是需求旺盛，供应持续上升带来的库存积累，存在主观与客观上的区分，只要需求短暂回暖，便可使库存有较明显的下调。

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