时隔7年，公积金贷款利率降了，对普通人到底有什么影响？

9月30日晚8点31分，央行宣布自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

众所周知，公积金贷款利率自2015年以来就没调整过了。时隔近7年首次下调传递出重要信号。

我们普通人买房贷款，一般会涉及两个利率，一是公积金贷款利率，二是商业贷款利率。公积金贷款利率比较低，在此之前首套公积金贷款利率是3.25%，此次降息之后是3.1%。商业贷款利率会高很多，比如在楼市调控升级的时候，商业房贷利率很多是超过6%，今年因为疫情，商业房贷利率下降，普遍降到了5%以下，此前最低能做到4.1%。

可以看出，无论如何公积金贷款利率都显著低于商业贷款利率。但问题是公积金贷款有额度限制，比如有些地方个人是50万，夫妻双方是90万，对于一二线城市动不动几百万的房贷来说完全不够用。所以很多人房贷是采用组合贷款，即一部分房贷用公积金贷款，超出公积金额度外的用商业贷款。

今年房贷利率已经明显下降，我们可以把5年期LPR视为商业房贷基准利率。今年5年期LPR已经有两次下调，累计下调35个基点，目前5年期LPR是4.30%。

也就是说商业房贷利率下降之后，公积金贷款利率有理由下降。

此次首套个人住房公积金贷款利率下调0.15%，影响是什么？

影响是无论是新购房者，还是已经还房贷的人群，如果有公积金贷款，其月供都会下降。

有人做过一个测算，如果公积金贷款100万，贷款30年、等额本息，按照降息后的利率，公积金贷款每月月供可减少81.9元，累计30年月供减少2.95万元。

此次公积金利率的下调，意味着房贷利率全面下调（此前商贷也降了）。也表明国家稳定楼市的决心，避免过冷，稳住经济大盘。

与此相对应的，商业房贷利率也继续酝酿下降。

9月29日，央行、银保监会宣布阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。按照最新的政策符合条件的城市房贷利率最低没有下限。其结果是在现有条件下，有的城市商业房贷利率可以低到4.1%以下。

9月30日，有关部分有释放楼市新利好。自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

有过做过测算，此次减税后，对于大部分城市来说，换房可以节省3-5万元税费，而北京等城市部分房源能节省几十万税费。

综上可以看出，楼市最新发生的积极变化是降息+减税，其目的是降低房子的交易成本和持有成本，支持刚需买房，让楼市适当活跃，我们也期待此次大力度的降息+减税能取得明显的效果。