法院判决：物业有权处理业主楼道堆放物品！扯吗？

随着居住在高层的城市人口越来越多，一些业主经常将自己不常用的物品或蔬菜等，堆放在楼道里，特别是一些居住面积较小的住户。这不仅给其他业主的出行带来不便，也存在消防隐患，于是，如何清理住户共有部位个别业主堆放的物品，成了楼房住宅的一大难题。

物业公司经常张贴《通知》，限期业主清理堆放物品，否则他们将予以处理，由此造成的损失由业主自己负责。这样的《通知》合法吗？

（图片来自网络，非文中案例《通知》）

7月8日，北京市海淀区法院发布了一篇《放在楼道里的收藏品丢了，告物业公司法院会支持吗？》的普法文章，介绍了本院裁判的一个涉及上述物业通知的案件。文章发布之后，众多媒体进行了转载，《北京青年报》8月23日也进行转载报道。基本案情及裁判结果简要概括如下：

原告孙先生平时将其保存多年的书籍归集成箱放到门口楼道内。被告物业公司在小区单元门张贴《通知》，告知要对公共楼道等公用空间内违法堆放物品进行全方面清理。孙先生称书籍内夹有收藏的多张第四版面值100元人民币丢失诉至法院，要求被告赔偿损失3000元。被告则辩称，公司并未拉走和变卖所述物品，当时已经拍照，原告所述损失系自身原因造成。

法院经审理后认为：物业公司提前限期通知小区业主自行将堆放在楼道、楼前、楼后的物品收回室内的情况下，对小区内仍旧堆放在公共区域的杂物按无主财物进行清理，该项整顿行为属于正当履职范围，未侵犯小区业主的合法财产权益。孙先生作为小区业主，应当配合物业公司对小区安全进行的清理整顿工作。孙先生主张物业公司赔偿其经济损失，未提供充分证据，且与法院查明事实亦不相符，故法院对孙先生相关诉讼请求，不予支持。该判决现已生效。

总结法院的裁判理解，主要观点有二，一是物业公司在提前通知的情况下，有权清理业主堆放在公共楼道里的物品；二是业主应承担自己损失的举证责任。换句话说，法院也认为，物业公司具有清理业主占用楼道的物品清理权，造成的损失，由业主承担。这个观点烟语君不敢苟同。

首先，根据《民法典》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，属于建筑物所有业主的共有部分，使用权和管理权归所有业主享有。个别业主堆放个人物品，确实不符合法律规定。但是，物业公司有没有排除妨碍，进而处理财产的权利呢？

在民事责任领域，《民法典》第二百八十六条规定，业主大会或者业主委员会，对侵占通道等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

可见，《民法典》规定得很明确，个别业主占用楼道的，请求排除妨碍、恢复原状的请求权，属于业主大会或者业主委员会，而非物业公司。至于没有业主大会或业主委员会的，其他业主或物业公司可以请求行政机关依法处理。

行政主管部门方面，《消防法》规定，任何单位、个人，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。个人有占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的，处警告或者五百元以下罚款......

由此可见，我国的法律体系，对于业主私自占用楼道，从民事权利主体，到行政管理机关，都是规定明确的，其中，根本没有物业公司什么事儿。何来物业公司有权要求业主限期整理？法院裁判认为的，“物业公司提前限期通知小区业主自行将堆放在楼道、楼前、楼后的物品收回室内的情况下，对小区内仍旧堆放在公共区域的杂物按无主财物进行清理，该项整顿行为属于正当履职范围”，哪有法律依据？

其次，业主堆放在楼道里的物品，怎么成了无主物？难道仅凭一个物业公司的限期清理通知而无人清理，就可以认定属于无主物，而按照无主财产清理？即便是无主物，也轮不到物业公司清理啊！

我国《民法典》并未规定无主物的概念和制度，但《民事诉讼法》专门设立了无主财产认定程序，适用于埋藏物和隐藏物、拾得的遗失物、漂流物和失散的饲养动物、无人继承的财产等性质不定物。对于认为属于无主物的，财产的临时占有人要对法院提出申请（第191条）。法院审理后，发出公告寻主1年后无人认领的，确定财产无主，归国家或集体所有（第192条）。但此等确定并非终局的，如果原财产所有人或者继承人出现且在时效期间内提出请求，可以撤销原判决（第193条）。

按照以上《民诉法》的规定，认为无主物的，需要财产临时占有人，向法院申请，法院经过公告认定的，无主物应该确认归国家或集体所有，怎么也轮不到无主物归物业公司处理。何来海淀区法院认为的，物业公司认为属于无主物，就可以自行予以清理处理？事实也是如此，楼道里堆放的物品，多数属于附近的住户，人家不认可物业公司的限期清理通知，就不会按照其命令予以搬离，何来据此就认为属于无主物，归物业公司清理处理？

再次，按照民事诉讼的举证规则，业主只要证明物业公司擅自清理了自己物品而发生丢失的，具体物品的丢失责任举证责任，就应该由物业公司承担，何来以业主证明不了自己的损失，而驳回其诉讼请求的？

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条规定，一方当事人控制证据无正当理由拒不提交，对待证事实负有举证责任的当事人主张该证据的内容不利于控制人的，人民法院可以认定该主张成立。

按照常理常识，业主堆放在楼道里的物品，谁也不会拍照留证，物业公司擅自处理了业主的物品，不管是清理还是处理，都应该做到完成记录过程，就像法院执行查封财产、拆迁违章建筑涉及屋内物品需要全程录像一样。

对于业主不在场而遭到物业公司单方面清理物品的，只要业主能够初步证明系物业公司清理的，则所有物品的数量及去向的证明责任，应该由物业公司承担。何来法院认为的，“孙先生主张物业公司赔偿其经济损失，未提供充分证据，且与法院查明事实亦不相符，故法院对孙先生相关诉讼请求，不予支持。”

综上分析，海淀区法院裁判的这个案件，不管是认定物业公司有权清理处置业主堆放在楼道里的物品，还是认定业主拒不清理物品就可以按照无主物对待，还是原告主张的涉案丢失物品损失情况的举证责任，均不符合法律规定。

涉及业主与物业关系的法律问题，影响群体众多。物业公司，本是业主花钱聘请来为自己服务的，而不是业主花钱请来管理自己的。即便是业主做的不对，物业公司也只有劝导的份儿，何来物业公司仅凭一个《通知》，就获得了有权处置业主财产的道理？

根据我国的法律体系，对于业主在楼道里私自对方的物品，本来有着完整的排除妨碍的权利主体和行政管理部门，如果法院以司法裁判的方式将相关的权利赋予了物业公司的话，实则属于法外赋权，容易引发法律权益归属的混乱，希望引起重视。