“告别”装修包？！南京楼市未来新产品，要凭本事卖房了

在说今天正文内容之前，给大家提醒一下新房加推信息：

此前已经多次加推、只要开盘就会售罄的河西南嘉华嘉璟峰，项目悦邸5幢销许已领！建筑面积约140㎡、211㎡共计64套房源，此次开盘房源交付时间为2024年10月30日。

一房一价表：

项目加推楼栋：

另外再提醒一下：准备在十月假期买房的朋友，一定要提前把征信打好，10月1号到10月8号打不了的话，可能会给贷款带来一些麻烦！

下面，来聊聊南京未来新房产品

是否会彻底告别“装修包”？

这几天，南京某些楼盘的售楼处很是热闹，然而让人尴尬的是，这种热闹无论是对项目方面还是买房人都不是好事，双方搞的都不是很愉快，甚至可以说互相到了比较“难看”的地步了。

原因不多引申了，部分信息已经确认是谣言 —— 江北核心区的某些新房项目，目前没有所谓的“送装修包”一说（当然，送包虽然是谣言，但是一些优惠还是存在的）。

反正，一切“罪过”似乎都由装修包三个字来承受了。

记得当时在2020年8月份，南京楼市发布精装包ZC，明确要求房企在提供全装修方案的基础上，可以提供升级装修方案供购房者选择。由此，升级装修包开始大行其道。

其实在一开始，考察团记得大家对装修包的态度跟反应，还谈不上有多排斥和反感，尤其是对那些买房自住、以及购买豪宅产品的人群来说，既然买了要住进去，那装修包买就买了，省得到时候装修劳神费力的同时，时间成本跟经济成本叠加之下，还不如买包落个省心。

同时相信大家也都清楚，“双限”土地，在出售方面只规定了各个区域地块的毛坯房最高限价。也就是说，开发商还可以通过精装修的价格来找回一些利润空间。但精装价格能报多高呢？官方也没说，只是说还是会坚持最终价格审批制度。

这是一个很值得玩味的政策，但是有一点可以确认的是：精装修包，是开发商必然要拼尽全力争取的一个重要利润阵地，对于置业经理来说，也变成了自己能拿到多少提成的重要因素...

而在一开始，卖房加卖包这件事，还没有被“玩坏”，这里面考察团举两个已经是“历史遗留产物”的例子，相信还有不少买房人有些印象：

装修包5000元/㎡的苏宁檀悦

“螃蟹”吃的很成功

新政实施后，第一家推出升级装修包的楼盘是位于河西新江东板块的豪宅苏宁檀悦，曾一度引发广泛热议：装修包上来就是5000元/㎡，价格真的不低了。

而从当时檀悦升级装修的品牌配置来看，捷仕、劳芬、唯宝、汉斯格雅的卫浴品牌，“三大件”的中央空调是大金，地暖是威能或菲斯曼，新风系统是霍尼韦尔或百朗，厨房里配备了博世品牌的抽油烟机、燃气灶、全嵌式洗碗机、微蒸烤一体机，以及配置爱适易品牌的垃圾处理器等等，多为国际高端大品牌，给南京一众高端楼盘作出了示范。

而除了品牌之外，檀悦当时高端酒店风格的装修格调也让不少买房人很受用，而正如考察团上面所说的一样，只要产品力到位了，对于一些豪宅购房人来说，装修包是一个不错的选择 —— 毕竟后面请装修团队来施工的话，也未必能装的比KFS统一弄的好很多，却要耗费太多时间。

随后，河西世茂天誉、城中豪宅金陵玖园、鼓楼滨江“双限地”江望润府也相继推出了5000元/㎡的升级包，尽管后面大校场的望樾府、河西顶豪海玥万物的装修包价格超过了檀悦，但是给人们带来的冲击是远不如檀悦这次“吃螃蟹”的举动来的深刻。

江北滨江嘉品

1200元/㎡的“经济适用型”装修包

上次在考察城南中心天悦风华项目的时候，我们还顺便看到了区域内的拓荒盘滨江嘉品项目，项目总体进度挺快，外立面方面似乎已经接近完成，现在应该是进入了一部分内装阶段了。

现在细想一下，滨江嘉品项目在一开始开卖时，还是非常“老实”的没有强制买房人去买包，所以有一部分人群并没有选择去买，但再细想一下，项目的装修包价格确实是非常的实惠（尤其是对标现在的市面上的产品）：

当时升级装修三大件方面：新风（兰舍、美的、拓力或同类型品牌）、地暖（史密斯、博世、威能或同类型品牌）、中央空调（东芝或同类型品牌）、客厅、餐厅、卧室地面：实木复合地板，墙面用的墙纸、厨房油烟机+灶具品牌是西门子、卫生间五金为TOTO，甚至在主卧还配置了衣柜。

总之，面对更多刚需购房人的滨江嘉品项目，他的装修包的品质与实惠程度，算得上是标杆了 —— 可能没法说开发商在亏钱，但是至少赚的应该没那么多。

小小的总结一下：买房人心里都有一杆秤，真正产品非常出色，有如苏宁檀悦、望樾府这种，亦或者性价比够高，有如滨江嘉品，买房人在买包甚至在“强制买”的问题上面，基本上都还能算心平气和的去看待。

这里别说考察团在给苏宁跟滨江这两个KFS说好话了，他们现在在南京都没有什么新盘了。

在市场好的时候，买房人遇到一些事情相对来说还能忍一忍 —— 而在现在这个相对来说行情较为低迷的阶段，各种各样的事情也都冒了出来，而装修包三个字，正在越发变成双方引发战火的那粒火星。

但是谁又能想到呢？这粒火星，可能很快就会凐灭了。

相信不少买房人都注意到了，关于“取消装修包”这件事，已经有开发商在实施了：就拿第二次土拍中不设毛坯现价的百家湖G51地块来说，这个项目被招商命名为百家臻园，就是一个很典型的不做升级装修包的新房产品，受到了无数买房人的好评。

今年南京第三次集中土拍中，46幅宅地全部取消毛坯房限价，而第二批次44幅土地中仅有13宗地取消毛坯限价。说到底，还是为了激励KFS拿地，给开发商一点溢价空间的同时，在产品的打造上会有更多操作空间，能不能卖贵、卖好，全凭自己的产品力说话了。

那么，这是好事吗？

考察团认为算是好事，新房价格一方面可以更透明一些，另外一方面也可以进一步提升南京买房人的居住条件，满足一部分买房人对于住宅品质的高需求，并且在此基础上，对房价方面比较敏感的买房人来说，这个问题也不是太大 —— 毕竟现在的南京新房市场上，当真是不缺新房房源，况且随着时间推移，今年也没几个月就要结束了，对于买房人来说，一定会存在一些很不错的上车机会，这方面可以盯紧一些。

与此同时，新房价格可能是会变透明了，那么未来这一波第三批次地块的新房价格会上涨吗？

可以这样说：未来新房出现价格上涨的情况是大概率现象，但是产品方面，更是需要经受买房人的检验。同时，这也是ZF所主导的一种未来新房产品的建设发展方向。

ZF部门在46块新宅地取消限价这方面是这样解释的：经过分析，不设毛坯限价的地块，如在销售时房价定价出现比周边原限价房微涨现象时，开发企业必须提高户型设计水平、提升房屋建造质量、完善楼盘配套服务来获得市场认可，通过“精耕细作”，实现“物有所值”。

在这里，能看出来一个重点：未来如果没有装修包之后，对于买房人来说也不需要再去纠结“加包”的价格值不值了，而就是看精装样板间，觉得好就是值，觉得不好就是不值，这样回归最开始的一锤子买卖，更能促进开发商对于产品的打磨。

主编简介：

苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。