苏州楼市：稀缺决定价值！

我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容，来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：

提问：苏叔，你好，曾经的苏州古城区是城市的核心地段，但是随着城市人口的外溢和新城的发展，该区的人口和经济都出现了衰退的征兆，古城区，是不是被低估的存在？该区的楼盘是否还值得入手？古城区老破小性价比如何？

苏叔：你好，古城区原为苏州名副其实的富人区，但是近年来随着苏州城市发展急需扩容，古城开发饱和，许多新城逐渐开始斩露头角。古城的楼市位居全苏州高位，而且寸土寸金、推盘量极少。古城区的新房主要包括几种，一是是独栋、合院、叠墅等低密别墅，价格昂贵；二是洋房，在古城区的洋房多是5-6F的真洋房，项目普遍表现为小体量迷你型，销售情况一般；第三类是高层，主要分布在平江新城。古城区二手房房价呈现两极化，有学区的楼盘价格较高，而没有学区的较低。整体来看，古城区老破小的性价比较高，比较值得购买。未来随着苏州地区的产业转型，古城区或许有更好的发展前景。

提问：苏叔，你好，现在苏州的学区房涨幅不像前几年那样高了，感觉涨幅平平，但也不低，这是不是说明学区房热度在下降，现在还值得买吗？如果可以买的话应该考虑哪些问题？

苏叔：你好，在当下楼市中，好学区等于高溢价，地段再优秀、配套再好、产品再好的次新房都拼不过学区房。2019年狮山和园区核心在学区加持下，涨幅大幅领先，园区还将学位由五年调整至九年一学位，从这以后，苏州楼市大盘稳定下来。但并非学区房不热了，在稀缺的教育资源下，最具看点的永远是学区，所以楼市调控通常从学区入手。2020年苏州名校扩容，各种教育集团、教育联盟成立，分散了名校的聚焦度，且各种名牌大学的“附属”学校大量引入，相对减轻了家长的学区焦虑。只要学区房没有异动，楼市自然就比较稳定。建议不要只关注顶级学区，中等偏上学区有大概率能上四星级高中，申请顶尖学校或民办学校没摇上的话可以兜底。

提问：苏叔，你好，打算投资一套二手房，预算400-500万，不知苏州的二手房市场情况是怎样的？苏州买哪里的二手房会比较好，升值潜力比较大呢？有哪些建议呢？

苏叔：你好，苏州今年的二手房热度居高不小，一些有存量，潜力比较好的板块好寻，但是满足上述条件，房价还好的楼盘确实不好找。工业园区属于有钱也买不到新房的那种，二手房市场的竞争更是激烈。像玲珑、车坊、湖东CBD、双湖，等板块的去化速度仅仅只需要一年半。但也不是说所有的版块去化速度都比较快，像青剑湖、湖东CBD、湖东CBD等就差一些。姑苏区的优势集中在生活配套、交通出行、教育配套、总价门槛上，是经济条件有限的刚需群体安家苏州的首选。

不过，这里的二手房多是老破小，环境也不太好，房源供应倒是不少，但是去化周期也慢。高新区是也是属于新房断供的情况，狮山、浒关、浒墅关经济开发区等板块的二手房市场交易确实还不错。目前来看，二手房市场供应量只会越来越多，而随着新房供应量的不断增加，二手房也会面临各种各样的冲击，二手房自身也是各有各的好，各有各的不好。但总归一条，有硬伤的二手房最好不要买。

提问：苏叔，你好，吴中地区各个板块的楼盘如何呢？我是刚需购房者，目前预算比较有限，还能有机会在吴中地区购买一套性价比比较高的楼盘吗？

苏叔：吴中城南片区最早就是核心定位。但是吴中地区每个板块都自成一气，整体的发展比较分散，各个板块之间的区域差距也比较大。再加上该板块的整体规划较为混乱，没有形成统一的发展体系，这就导致后来板块的吸引力下降。太湖新城是吴中区眼下重点打造的区域，目前发展的核心地区，未来规划的重点区域；尹山湖（郭巷街道）吸引了很多园区的刚需，比吴中其他区楼市都稳定（包括太湖新城），可以认为是独立板块，紧跟园区步伐。木渎环境不错，但是整体的规划比较一般，发展前景一般。