“红档”央企中交地产，向规模狂奔

“三道红线”归绿，是如今国资背景房企的金字招牌，但是在中交地产这里失效了。

中交地产2022年中报显示，剔预资产负债率为82.53%，净负债率为218.83%，现金短债比为0.41，成为罕见的三道红线全踩房企。

这几年，中交地产规模向前大迈步，利润却反向下滑，现金流持续吃紧，经营性现金流一度处于负值。

但这丝毫不影响其“富二代”身份，艰难时刻，中交地产还能问“爸爸”——中交房地产集团要钱，并且能大手笔为项目子公司“输血”。

营收暴增 利润腰斩

2022年中报显示，中交地产上半年实现营业收入124.42亿元，同比暴涨151.39%。

从营收增幅来看，在众多地产央企中位居第一。但从整体营收规模来看，中交地产在百强央企中仍处在末位。

暴增的原因在于，本期交房结转收入项目增加，使得房地产开发收入同比增长152.61%。

分区域来看，华东地区是中交的主阵地，占总营收比例超五成，同比增长393%；华南区、华中区同比分别增长超40倍、10倍。

而这些高增长区域，毛利率均有下滑趋势，其中华中区域跌幅最大，同比减少71.46%。有分析指出，或许与地方限价政策加持以及自身加推促销活动有关，由此挤占了毛利空间。

另外，由于营业成本也大幅增长437.21%，高于营收增速（393.62%），导致整体毛利率下滑8%。

利润方面也并不乐观。上半年归属股东净利润8425万元，同比减少47.87%，接近腰斩；扣非后归属股东净亏损4546万元。

拉长到近三年来看，归母净利润下滑是中交地产的常态：2019年至2021年，公司归母净利润同比下降均在三成以上。

值得一提的是，中期财务报表中，少数股东瓜分走了约2.48亿元利润，使得归属母公司股东利润进一步承压。

时机不对的扩张 债务连年攀升

成立于1993年的中交地产，是中交房地产集团旗下的房地产平台，不同于其他央企，中交地产给业界的印象一直是发展缓慢、存在感低。

这两年，中交地产开始向规模发起进攻，力求提升市占率和行业影响力。

在土储扩张上，2019年时，中交拿地金额不过为181.59亿元，到了2020年，这个数字就达到了535.8亿元，同比增长了195%。

2021年行业寒意涌动，中交地产全年新增拿地金额有所下降，为388亿元。但全 年拿地销售比仍达到了0.69，明显高于百强平均的0.25。

还有机构数据显示，去年中交拿地增速位列国内上市房企前三。

到了2022年上半年，疫情叠加行业寒流，中交地产开始放慢脚步，拿地金额相比去年同期降低了42.7%，但投销比（全口径）依然达到了0.8。

过高的投资敞口，让中交地产的负债直线攀升，总负债从2019年的414.51亿元，一路飙升至目前的1300亿元；流动负债数额从2019年的285.1亿元升至目前的888.5亿元。

今年5月，有市场传闻中交地产即将爆雷，无法偿还到期银行贷款，资本市场用脚投票，股票闪崩跌停，高层迅速出来辟谣：一切正常。

可数月以来，中交房地产集团、重庆渝富、湖南华夏投资这三大股东不断减持套现，似乎暗示了中交地产正处于不利境地。

靠山爸爸和乐于“输血”的儿子

在中期报告中，中交地产表示，继续专注主营业务，并强调，“还将逐步加大收并购力度，同时继续控制有息负债规模增长。”

有底气继续喊出收购，是靠山爸爸给的勇气。

这两年，中交地产频频向母公司借钱。

2021年，中交地产向中交房地产集团借款金额，高达90.8亿元。

去年年底，中交地产再宣布，拟在2022年内向中交房地产集团新增借款额度不超过100亿元，单笔借款期限不超过60个月，目前已落地45.8亿元。

虽然能借得多，但是不便宜。在中交近期的一笔借款中，年利率最高达到了8%，高于其公开发行债券利率（3.52%-4.99%），以及银行借款利率（3.8%-6.5%）。

不仅拿自家人的钱，上半年中交还借着“央企”这个保命符，进行一轮花式融资，包括50亿元债务融资、22亿元的三年期票据、以及供应链金融融资、购房尾款保理、非金融企业债务融资等。

高杠杆、高负债进行周转经营同时，这位富二代还喜欢给项目公司“输血”。

譬如，为中交富力提供3.3亿元，期限不超6个月，年利率8%；为合肥金中项目公司提供7.35亿元，期限不超过1年，年利率6%；为重庆项目公司调动富余资金5010万……

截至2022年6月末，中交地产累计对外提供财务资助余额近130亿元，占公司2021年末经审计归母净资产比例为399%。

其中，对有股权关系的房地产项目公司提供股东借款余额约85.84亿元，占公司2021年末经审计归母净资产比例为263%；合作方从公司并表房地产项目公司调用富余资金余额约44.1亿元，占公司2021年末经审计归母净资产比例为135%。

此前，有投资者向中交地产提出疑问：【公司频繁对外提供财务资助，是否会影响自身的资金链？】

中交地产对此给予否定，表示风险在可控范围内，“提供的财务资助，一是为有股权关系的项目公司按合作比例提供股东借款，二是与合作方按合作比例共同调用并表项目公司的富余资金，没有为无股权关系或合作关系之外的第三方提供财务资助。”