K11+招商玺，蛇口的尖叫时刻来了

市场沉郁之时，太需要好项目来冲喜了。

蛇口太子湾豪宅招商玺，正式官宣即将入市，招商蛇口官网发布了项目效果图和户型图。 招商玺是 含着金钥匙出生的，它是太子湾唯一一块住宅地，且近旁的闻名与香港上海的购物中心K11，也已封顶，且有了开业时间表。因而，前两年的打新热似乎又要来了……

01.太子湾，蛇口最后一道盛宴

蛇口，是深圳特区的源头。1979年，袁庚在蛇口开山立业，40多年后，当年的“试管婴儿”已经变成大湾区的首排。招商局在蛇口13.2平方公里土地上，精耕细作，太子湾是其最后一块大体量开发项目，因而无论是政府规划部门、招商局还是投资者，都认真对待，甚至是带有几分敬畏的。

2011年12月，招商蛇口以底价64.39亿元竞得蛇口太子湾片区宗地，土地用途为综合商业服务业设施、仓储、港口码头和居住用地。 2016年12月，新世界发展投资88.89亿元参与增资招商蛇口太子湾四宗地。

从2007年概念萌芽、2011年土地规划、2013年详细蓝图制定，到2015年深圳首个邮轮母港率先启动建设，历时十余年建设，目前已完成 大半。

按照规划，太子湾总建面170万㎡，包括： 总部商务集群约61万㎡ （含一栋382米写字楼） 、国际滨海社区约39万㎡、商业街区约46万㎡、国际医院/学校约4.5万㎡、。五星级酒店8万㎡、文化艺术中心6万㎡、22万吨级邮轮母港。

太子湾总建筑规模170万㎡，犹如一个微型城市。

摄影@买房之前

太子湾开发期间，其所在的蛇口被纳入前海自贸区，以及蛇口海洋国际城、南山总部经济带等多轮规划眷顾，让太子湾这个昔日显得偏僻之处，成了串联了从科技园、后海到蛇口以及前海妈湾的西部海岸线的枢纽。一个连接前海与蛇口的个海岸线旁的超级综合体。

现在，它到了收官的时刻。

然而，一片流光溢彩的太子湾，也并非一路凯歌。

主要以服务产业的商办为主的太子湾，在写字楼市场滑坡周期下，开发商变现遇到很大压力，因而采取了部分散售的策略，导致太子湾变成了一个“大杂烩”，其中部分楼栋是招商蛇口开发建设、整栋打包销售 （比如太子湾商务广场） ，还有一部分写字楼卖给了投资商，改成了公寓 （如太子湾湾境等） 。而剩下的一些真公寓如湾玺，由招商自己开发销售。

但即便如此，太子湾这个超级滨海综合体的商业和居住价值，在深圳居于顶尖行列，特别是香港新世界打造的K11购物中心、一线滨海住宅招商玺可谓是它最诱人的杀手锏。

太子湾囊括了产业、办公、商业、创意、教育、居住、教育等

几乎一个城市的所有功能

02.K11，深圳最有逼格购物中心？

7月19日，新世界老板郑志刚宣布万众期待的太子湾K11，正式定名为K11 ECOAST，将于2024年年底开业。

这是中国一线城市首个临海K11、建筑面积约22.8万㎡，也是新世界在内地落地的17家K11中面积最大的旗舰店（含已开业以及待建的）。

K11 K11 ECOAST鸟瞰效果图

K11 K11 ECOAST实景图

K11可以说是商业地产标杆，IP打造界的老前辈，天生自带流量。在K11的IP中，核心基因就是“艺术”，它是目前国内将艺术和商业结合的最好的购物中心，率先将“艺术·人文·自然”三大核心元素融合到商场中。

在香港逛K11 MUSEA的时候，最大的感受就是仿佛在逛一个艺术馆，不仅可以购物，还可以沉浸式的在随处可见的艺术品中漫游，也难怪K11将自身定义为“购物艺术乐园”。十多年来，K11自香港之后，先后进入上海、北京、广州、武汉等城市， 每一次选址都在城市核心地段，并且很快成为当地的打卡胜地。

2019年香港K11 MUSEA开业

2013年上海K11开业后，其美术馆举办了60多场艺术展览，2014年举办的莫奈中国首次特展，100天的展期就吸引了35万的访客，现已成为上海购物艺术中心的NO.1。

2021年上半年，上海、武汉、广州、沈阳、天津五座城市的6个K11购物艺术中心销售额较去年同比上升65%，其中上海K11录得同比增长39%。

深圳K11 ECOAST外观效果图

蛇口，恐怕是K11在深圳的最佳归宿，毕竟它是深圳国际化氛围最浓郁的地方。不过，作为深圳传统豪宅区，蛇口到现在都还没有什么能拿得出手的的大型商场：海上世界的商业盒子比较零散，而招商花园城的商业设计又有点过时、体量较小也难成气候。

K11 ECOAST的到来或许会改变这一现状。顶级的商业自带人流，能重塑一个片区，比如华润万象天地之于科技园，K11的到来对于太子湾意义重大，或将激活整个片区。

太子湾一共有46万㎡滨海商业，待微波山隧道打通后，太子湾的商业将与海上世界连成一片，成为深圳最大的、也是唯一的超级滨海商业街区。

深圳K11 HACC多用途艺术展览空间

K11 ECOAST涵盖了K11购物艺术中心、K11 HACC多用途艺术展览空间、K11 ATELIER办公楼及Promenade海滨长廊等。

据悉，K11 ECOAST和新世界在香港打造的新地标——Victoria Dockside非常像，都有沿海码头、公寓、K11和办公楼。待2024年年底开业后，K11 ECOAST也极有可能成为深圳商业新地标，为深圳带来全新的“博物馆式”商业体验。

来自香港的K11和太古里，将抢夺华润万象系商业的光环

03.直面一线海景，招商玺值多少钱？

招商玺是太子湾片区唯一一块住宅用地，项目总建面约11万㎡，据传9月份就要推出了，认筹金300万。

从区位和规划条件来看，招商玺绝对具有王者气概，至少可以做深圳豪宅的嫡传太子。然而，作为住宅，受到70/90户型政策所限，70%得是套内90㎡，因而，招商玺诞生了一种矛盾的户型格局：400平米的顶级户型只有68套，126平米的户型有536套。

不少人吐槽，实在是有点浪费了这个绝版海景地段。

招商玺分三期开发（一二期主推住宅，三期主推海旁商墅），主要由5栋塔楼、幼儿园、社区配套、部分特色商业、二层车库组成，共有604套住宅。

其中6栋为425㎡5房，共68套，位置最好，户户直面一线无敌海景，但是这个大户型此次是否会一起推出还要打个问号。

2/3/4/5栋为123-127㎡的2-3房，共536套，这个小户型又分为3种：

123-127㎡A1户型/127㎡A2户型2房，共351套，均可看一线永无遮挡海景； 124-127㎡B户型3房，共185套，都看不到海景 （部分户型可看山景） 。

招商玺楼栋分布图

425㎡大平层住宅，在深圳非常稀缺，可以说是招商玺的王炸产品，堪称“白月光”般的存在，在当下顶豪市场来看几乎没有对手：

主卧面积超50㎡，落地窗可直面一线海景，靠近客厅的次卧自带一个景观阳台；客厅的面积高达90㎡，抵得上刚需一套房的面积了；客厅、阳台开间近11米，海景视野非常震撼。

A1/A2户型2房设计，得房率偏低，不够实用，但是本身它的定位就是轻奢产品，面向的是比较注重生活品质、在意舒适度而不追求房间数的精英人士。

客厅和阳台开间达5.8米，比同类户型尺度都大；主卧L型转角凸窗设计，可270度看海，尺度感强。整体比较方正，客厅也可以隔出一个房间做书房。

还有124-127㎡的B户型3房，横厅设计，相对没有那么通透，而且看不到海景。卫生间和厨房连在一起，功能区间划分也相对混乱。

坊间猜测，招商玺的均价大概13.2万/平，但是不同户型价格差异可能较大，有传言说小户型在11万/平左右，大户型14-16万/平。不过，深圳新盘批准的价格，从未超过14万/平。招商玺恐怕难以打破政策限制。

对比周边同级别的二手房，比如双玺、半岛城邦三期20万+/平的二手房成交价，有7-10万/㎡的限价红利，哪怕是126平的户型，买到也能赚个小一千万。

在楼市冬天，招商玺花园的入市，可能会让人们回想起一年多前的楼市黄金期，提醒人们限价的红利依旧在，但更多的楼盘已经躺倒在指导价上了……

在楼市寒冬，那些被视为天子骄子的地块将陆续到来，因为地主家也没余粮了，必须把压箱底的拿出来，广积粮以过冬。因而，深圳湾沿线另两个顶豪，相信也在加快挺近了：半岛城邦五期、东角头项目，已经被央企收入囊中，可能明年就会有实质性进展。

买房之前列出深圳湾公园两大超级豪宅圈，

北圈大都在泡沫期风光一时，

南圈却要在楼市冬天点燃。