白江、简村、群星、城丰......“闷水”的增城旧改悲喜不相通

增城又有一条旧村更新改造迎来新动态。

前几天，增城新塘镇白江村旧村改造项目基础数据调查成果正式对外公示。如无意外，该村也将顺利完成基础数据调查工作，进入片区策划方案阶段。

对于当下增城旧改来说，无疑再注入一剂强心剂。因为，同处于广州东部的增城，并没有像黄埔区那样，旧改在触底之后，形成强势反弹。

相反，增城旧村改造项目很少出现在旧版市级城市更新计划中，区内计划也在不断变更。打个比喻来说，早前的增城旧改，犹如关灯找打火机，看不到具体目标，前景渺茫。

新版广州市旧改计划出炉之后，增城迅速在政策层面放开推进时间上的约束，以及发布了旧村全面改造土地市场区片价评估更新项目成果、指导改造用地价格。

随后，金星村率先成为首批实现突破的旧村；如今，被传暂停的白江村旧改出现新动态，也宣告一些旧村改造重新出发，走出了“迷雾”。

不过，相比之下，城丰村、群星村等则没有那么幸运，因为前期受旧改计划、项目合作企业等因素，陷入了困境或有着曲折经历。

来源：人民网

同时，曾作为重点推进2个项目，简村村和南坣村也有不同经历。其中，简村村目前还在推进中，正在编制实施方案开展前期研究；南坣村则尚未有新动态。

来源：人民网

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增城“最贵”旧改终于重新启动

白江村，位于增城新塘板块西侧，与新塘镇政府仅2公里距离，属于新塘新城市规划商住地的中心点。

项目临近广园快速路、107国道、新塘大道等主要道路，并设有广州地铁13号线白江站，与广州东部交通枢纽新塘站仅一站之隔。从这里出发，到达广州主城区都十分方便。

固然，白江村所属的新塘板块成为了刚需用户或新广州人落地的选择之一。

根据广州中原研究发展部数据显示，2022年7月、8月，增城区网签面积接连占据广州11区的首位，网签面积超过了14万㎡，网签套数超过了1400套。

来源：广州中原研究发展部

进一步透过贝壳找房新房在售情况，增城在售住宅楼盘项目共有51个，位于全市第一。在售楼盘项目主要分布在广州地铁13号线、21号线两边及其周边，板块上主要聚焦在新塘板块、朱村板块和增江板块。

回到白江村旧改中，其推进十分迅速。早于2020年2月，白江村对外公示了旧村改造项目基础数据。根据公示信息，白江村改造片区分为ABCEFG共7个区域，其中ABC区，位于地铁13号线白江站之中；DEFG四个区域则临近东江，位于新塘老城区。

数据显示，项目基础数据调查范围户籍1569户，共3926人；改造项目红线面积为2149.63亩，体量仅次于群星村；现状建筑总量3058栋，建筑总面积为143.85万㎡，建基总面积57.49万㎡，其中私人房屋2326栋，建筑面积60.38万㎡。

推进迅速的重要原因是：有着丰富旧改经验的珠光集团早已介入其中。3个月后，白江村完成了合作企业的招商工作，珠光集团正式浮出水面，旗下公司广州江裕投资有限公司成功中标该项目。

招标公告显示，项目改造范围内用地面积，国有土地约11.86公顷、集体土地约131.45公顷，总建筑面积约143.15万㎡，总投资额约为138亿元，将采取村企合作改造模式，改造范围内集体建设用地转为国有用地。

珠光集团入场之后，开始积极开展实施方案编制工作，包括片区策划方案和补偿安置方案。直到2021年9月，白江村补偿安置方案才推出。

为了鼓励村民在集中签约阶段尽快签约，白江村的激励措施包括补贴和临迁费调整两种方式。

只要村民在集中签约期内签约，就可以获得1万元/栋的签约补贴，以及按照不同期限首次发放36个月或24个月或12个月的临迁费。

除上述补偿安置标准外，还包括弃产补偿标准、搬迁费补偿、临迁费补偿、停业损失补偿及各项奖励等。

这个时候，广州旧村改造已经进入了大调整时期，补偿安置方案推出之后，白江村旧改也陷入沉寂中。

迟迟未有动态出来，市场开始流传该村旧改已经暂停。这样推断并非没有根据，从官方披露的众多计划来看，白江村旧改均不在名单中。

直到前几天，白江村旧村全面改造数据重新披露，再打破了困局。

仔细对比2022年2月公示的数据，本次公示的基础数据调查主要是为了配合2022年广州发布有关城市树木保护管理要求，重新核查基础数据调查工作，并经综合确认和第三方复核机构核查通过。

新要求下，新公示的基础调查数据的变化，自然主要是在树木保护上，将改造范围内的2373棵树木纳入了保护名单中；同时，4处不可移动文物未有变化。

2022年9月基础数据公示内容

毫无疑问，再次完成基础数据核查之后，白江村也要重新启动。

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悲喜不相通

实际上，白江村的完成招商那年，恰是增城旧改大爆发的一年。

2020年1月7日，石滩镇田心村旧改项目率先喝到“头啖汤”，公示了项目基础数据调查成果；6天后，石滩镇葵湖村旧改项目成功完成了合作企业招商，丰乐集团中标；

2天后，永宁街长岗村、石滩镇马修村、荔城街庆丰村同时公布了旧村改造项目基础数据调查成果；4天后，中新镇霞迳村也公示了旧村改造项目基础数据调查成果。

这些动态，都是按天来计算的，可想而知，增城旧改推进速度之快。

其余全面旧村改造项目还有塘美村、元美村、百湖村、下元村、横塱村、塔岗村大旺岗社、南坣村、群星村、迳吓村、廖村村、中新村、塘口村、瑶田村、金星村、石下村、新街村、蓝山村。

“全面大爆发”，是那时增城旧改的一个状态。推进规模如此之大、推进速度如此之快，本质上也是增城在学习“黄埔先进模式”，从制度上加快审批、实现拆补签约同步推进等。

然而，一纸新规之后，广州旧改进入了“大调整”状态，同时随着调整工作的不断深入，全市旧改项目各区开始逐渐重启，并慢慢走向“全面爆发”状态。

人类的悲喜并不相通。黄埔、天河、白云、番禺、荔湾等在震荡中，走出了确定性并“强势反弹”，花都集中推进重点旧改项目和传统旧村保护，从化区发布了新版三年旧改计划，而增城旧改则依然“低迷”。

从2021年8月份之后官方公布的计划来看，广州10区已批在建及已批未建城市更新项目中，增城区有南坣村、群星村、简村村；广州市发改委发布2022年重点建设项目计划中，增城无一旧改项目入围；

增城区2022年工作报告中，提出将大力提升城市科学化精细化管理水平；其中，重点推进7个旧厂片区收储、4个老旧小区微改造，抓好湖中村、横岭村等旧村改造。

广州市213个旧改项目推进建议中，增城区稳妥推进项目有3个，为湖中村竹山&社排社改造项目、横岭村东&西经济社改造项目、中新村。

最新公布的广州旧改推进计划中，增城共有4个旧村改造项目，旧村包括中新村、南坣村、湖中村（竹山社、社排社）、群星村。

如开始提到的，增城旧改重点推进项目一直在变化。简单来说，不断变化也说明增城旧改起初没有方向，确定性是一步步走出来的。

在新版旧改推进名单出炉之前，旧村和合作企业有些在坚守、有些选择了退出。