天津楼市，世道变了

盘了盘天津成交量前300名的楼盘，特别有意思。

不看根本不知道，原来天津的成交状况，已经“进化”成这样了。

反差极大。

成交量在100套以上的，only one，只有1个盘。

在80-100套之间的，也只有1个盘。

直到40-50套的成交，才出现两位数，16个盘。

而成交10-20套的，居然有94个盘。

这还不算什么。

最让人惊掉下巴的是，“个位数”成交的盘，高达111个。

300个新盘，成交量过百套的，只占0.3%。

成交量个位数的，反而占了37%。

这就是当下市场的魔幻现状。

如果细分起来，会发现一个“残酷而又符合生存规律”的现象。

先看几个例子。

2022年7月网签数据

高新区板块，保利拾光年成交50套，占了70%的份额。

另外两家，分别只成交14套和7套，加一起占才三成。

团泊西，万达自在澜湾一个盘就占了80%的成交份额。

中心商务区也是，万科大都会和万科滨江都会，都成交在60套左右的水平。

其它盘，高一点的也只在二三十套的状态。

空港，绿城桂语听兰成交53套，基本是其它盘的2倍以上。

开发区的远洋琨庭，一个盘扛起了70%的份额。

除了板块，区域楼市也如此。

似乎每个区都有个KOL。

2022年7月网签数据

北辰区，未来城“一人独大”，成交128套。

其它成交三四十套，都算不错的了，最差的甚至挂零。

河东区，路劲太阳城和城投万欣城轮流坐庄。

河北区一直是十里观澜包场，西派国印降价、引小学后，市场份额提高了。

红桥区，九和府始终是成交大户，一个盘占了50%的量。

一个区域，一个板块，有成交个位数的盘，也有成交大几十套，甚至上百套的盘。

这就是“残酷而又符合生存规律”的现象——

赢者通吃，胜者为王。

赢者通吃，本质是只有强者的基因才能延续。

生物学中，也有这个现象。

无论是《丛林法则》，还是达尔文的《进化论》，都表明了同一个规律：

物竞天择、优胜劣汰，可以粗显的理解为“赢者通吃、胜者为王”。

为了争夺有限的资源，生存和繁衍，就会出现你死我活的竞争，弱者只能被淘汰。

丛林法则，在人类社会的极端体现，就是战争，比的是拳头与武力。

在楼市的体现，就是抢份额，比的是价格、品牌、交付。

这些能成为“赢者”的盘，都逃不出这三点。

同一区域、板块中，谁手里有现房、谁的价格更低、谁的品牌更靠谱，谁的筹码就更多。

以前的楼市，蛋糕很大，可以百花齐放；

现在的楼市，蛋糕缩小，只能赢者通吃。

另一个有意思的现象——

天津楼市，已经出现了“幂律法则”。

最早，科学家发现，海滩礁石上的生物，是有明显分布规律的：

统治地位的生物数量，是第2名的两倍，是第3名的三倍，第4名的四倍……

这就是“幂律法则”，也叫“长尾理论”。

后来，越来越多的数据，印证了这一点。

比如月球表面月坑直径大小的分布、火山喷发的规模分布、网页被点击次数的分布、单词使用频率分布、大多数国家姓氏的分布、微博粉丝的分布……全部遵循“幂律法则”。

一个复杂的有机体，内部通过反复博弈后，会高度向头部聚集。

或者说，这也是一种“聚集效应”。

在房地产也不例外。

天津的新房成交分布，完全符合“幂律法则”，集中度越来越高。

2022年7月网签数据

房企也是如此，话语权逐渐偏重到头部手中。

绿城、中海、保利，是天津的“三大房企”。

市场份额处于“幂律法则”中的“头部”，其它多数房企处于“长尾”。

赢者通吃+幂律法则，是当下天津楼市的特点。

如果按照生物学和社会学来说，这才是自然存在的客观规律。

或许，“百花齐放”本身就是“逆规律”的。

如今的状态，才是正常的。

也就是我们常说的——房地产需要“回归”。

为什么天津楼市会出现“赢者通吃+幂律法则”呢？

有宏观大环境的原因，也有参与者的微观个体原因。

❶ 买房人

当观望情绪重时，就会造成从众心态。

“不知道买哪个好？随大流吧……”

哪个楼盘成交量高，大家会下意识的加入这种共识。

就像买盒饭一样，当不知道哪家好吃时，多数人会选择排队人多的一家。

最后造成，排队多的商家，生意越来越好，排队少的商家，倒闭收场。

羊群效应，在当下楼市中，异常明显。

卖得好，越卖越好，卖得不好，深陷泥潭。

❷ 媒体、中介

中介以快速成交为目的，自然愿意带买房人去更好卖的楼盘。

媒体也是，出于“热点属性”，更关注成交量高的楼盘。

对外释放的信息，也是头部楼盘的频次更高。

这就造成了舆论上“沉默的螺旋”。

一种声音的沉默，造成另一种声音的增势，循环往复。

最后，形成被一种声音霸屏的结果。

这样的局面，怎么解？

站在房企角度，项目公司向集团汇报时，一定会被盘问：

“同个板块，怎么别人卖的好？你不行？”

面对“赢者通吃”，会逼房企出“杀招”。

辛庄最典型，打完“一战”打“二战”。

之前新鸥鹏一个月卖70多套，逼的首创禧悦反手给了一刀。

8月首创禧悦认购量一下子窜到145套，新鸥鹏都看不到尾灯。

“赢者通吃”的背后，还隐藏着“战争”。