房贷利率可低至3.7%？劝你冷静！| 河西中豪宅规划出炉 南京买房

PART 1

一直以来，考察团都致力于给大家带来南京各大区域新房产品的最新讯息，然而近段时间，我们发现无论是在微信群中，还是在朋友圈里，亦或是电话营销中，都出现了这样一种贷款产品：

主打以房抵贷降息后，银行推出了面向个体工商户的低息抵押贷款，其中最大的噱头，就是房贷可以转成“利率低至3.7%”的贷款产品。

微信群中

朋友圈中

很多人对这个低息“贷款”蠢蠢欲动。

他们的心理活动为：我是不是可以把新房商贷还了，用房子做个经营抵押贷？有人有这样的心理活动，是很正常的：在刚刚过去的八月，央行公布新一轮LPR报价：1年期市场报价利率为3.65%，5年期LPR降至4.3%，把本来就处在低位的商贷利率再次下调 —— 意味着南京买房首套利率调整为最低4.1%。

而要知道在今年一月的时候，南京买房首套房的利率高达6.15%左右，这中间的利息差距，不可谓不小：

我们以贷款300万，贷款30年，等额本息的还款方式来计算：

1月，南京主流房贷利率6.15%，以此计算，每月还款金额18276元，还款总额658万，利息约358万。

5月，南京主流房贷利率5%，以此计算，每月还款金额16104元，还款总额579.77万，利息约279.77万。

7月，南京主流房贷利率4.25%，以此计算，每月还款金额14758元，还款总额531.29万，利息约231.29万。

再去联系现在最低4.1%的利率，这之间的差距，是巨大的。

而在当下的南京楼市中，主流的经营抵押贷产品，利息普遍在年化3.7%左右，并且抵押贷款一般给的是十年期至二十年授信，到期还能续，还款方式是每个月只还利息，到期归还本金，3.7%的利率跟4.1%的现阶段房贷来看都有不小的优势，更不要说跟此前6字头的利率相比了。

乍看之下，是真的非常诱人。

当然，办理这样的抵押贷款并不是免费的午餐：

这里面还有重要的两种支出，一部分是过桥费，另一部分是贷款服务费。过桥费指的是还在银行因为商贷而抵押着的房子，需要先足额还掉银行的商业贷款，赎回房子，再重新抵押。

借给你赎回房子的钱，收取的利息，就叫过桥费，根据考察团的了解，一般半个月以内，收取总金额的0.8%-1%。贷款服务费，一般收取总金额的1%，请注意，这样一看，前期办理这个“转贷”确实要先出一部分钱，但跟每个月的利息差相比，似乎也能接受，如果你有了这样的想法，就真的有点“危险”了！

因为这项“服务”里，通常不会有人会详细的跟办理人提到其中的繁琐步骤与巨大的潜在风险！

首先，办理人名下需要有注册公司，作为抵押经营贷的借款主体，其次，公司注册需满一年，同时公司账户得有一定的流水记录。

然而最重要的是，即使办理人的贷款搞定了，却不意味着绝对的安全。

因为这经营抵押贷款概念中的授信20年或者10年，并不代表这笔贷款就跟商贷一样的单笔借款时间。其中银行会根据贷后管理，会继续核实你的公司经营情况，并且如果抵押物价值下降10%，也需要还款。这意味着，你需要承担可能被“抽贷”的风险，在很短的时间内，要还上这笔贷款，也就是我们俗话说的，“抽贷”，这个并不是危言耸听，而是有真实的案例所在：

这类抽贷情况，不仅仅会出现在经营抵押贷中，一些消费贷款也是明令禁止这类贷款流入地产市场的。那么可能会有部分老铁会问，这个“经营抵押贷”明里暗里的“坑”那么多，那什么人还会去贷？

这个问题有点无厘头，自然是正正经经经营自己公司的人群，在需要资金周转时去贷这种贷款了！

总之这个问题今天就聊到这里，最近类似的各种推广消息真的是非常多！希望各位老铁可以擦亮自己的双眼，而且根据目前的行情来看，房贷利率也未必没有继续下探的可能，完全没有必要去铤而走险！

PART 2

今年七月刚刚拍出的河西中越秀G28地块，又有新消息传来！

地块经过31轮竞价触顶摇号，被越秀竞得，毛坯限价55000元/㎡，拿地总价约27亿元，楼面地价32367元/㎡！该地块为河西中首幅“双限”地块，位于河西中部、建邺高新区（新城科技园）中部，为纯住宅用地。

从越秀G28项目毛坯销售限价5.5万/㎡来看，未来上市价格超过6万/㎡问题不大 —— 从地块位置的优秀程度上看，未来标准层房源单价超过6.3万/㎡不是没有可能。

该地块西侧一街之隔为河西龙湖天街，距离地铁10号线中胜站约500米，还紧邻在建地铁站7号线换乘站点中胜站，交通便利；附近有明基医院、新城小学、新城中学，还有在建的九年一贯制学校，地块北侧为保利云际。

站在G28地块旁望向新城科技园

一街之隔的龙湖天街与徐矿广场

根据规划显示，项目将拟建6栋30层高层住宅。总用地面积 25947.67 平方米，项目拟建总建筑面积约 8.9 万平方米，其中:地上建筑面积约 6.6 万平方米，主要功能为住宅及相关配套设施;地下建筑面积约 2.3 万平方米，主要功能为机动车库及相关配套辅助用房。

地块的位置和未来项目的基本条件，确实很不错：

距离地铁、商业、医疗都非常近，距离产业高地新城科技园也不远，未来配套学校大概率为南师大附属中学黄山路小学（建邺实验小学）。而且旁边还有九年制学校规划，有一定想象空间，但是旁边就是金洲苑和康苑新村，居住氛围会受到一定影响。

地块旁边就是金洲苑小区

根据目前的时间节点，越秀G28项目也许可以“抢跑”在年末上市，当然具体情况
如何，考察团会持续关注！

主编简介：

苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。