上海轨交房：每靠近市区一站，租金贵355元/月

上海高企的房价和相对严苛的限购限贷政策，使得“沪漂”们较难在短期内实现置业目标，这也催生了上海租赁市场的繁荣。

对普通上班族来说，轨交房是通勤的最优选择，然而受租金、通勤时间、周边环境、房屋质量等多重限制，租一套满意的轨交房并不容易。

CRIC城市租售系统数据显示，虽然同一区域相邻的两个站点距离并不大，甚至享受的周边配套资源也较为接近，但其租金却存在显著差异，若以9号线两头金桥站和泗泾站为临界点，每离市中心近一个站点，租金平均贵355元/月。

上海轨道交通9号线，是中国上海市第六条建成运营的地铁线路，于2007年12月29日开通运营。线路西南起自松江区松江南站站，途经闵行区、徐汇区、黄浦区，东北止于浦东新区曹路站，联通了松江新城、徐家汇副中心、陆家嘴金融贸易区、世纪大道枢纽、金桥出口加工区、曹路镇大型居住社区等多个重要区域和客流集散点。截至2022年2月，上海轨道交通9号线全长约65千米，共设35座车站。

由于9号线横跨的重点区域较多，跨度较长，是上海轨道交通网络中重要的市域级骨干线路，在上海轨交房研究中较有代表意义，因此克而瑞租赁对其做了重点研究，以点带面，窥探上海轨交房租金走势。

据CRIC城市租售系统中的数据显示，上海轨道交通9号线各个站点的租金数据呈现山峰状，两头较低，中间较高，这也符合我们的常态化认知，市中心的租金普遍高于郊区的租金。

我们从监测数据中可以看到，马当路的个人房源租金坪效最高，超过190元/平米/月，而最低的醉白池仅44.3元/平米/月，两者差145元/平米/月，马当路的个人房源租金坪效更是醉白池站的4.3倍，同样35平米的房子，醉白池站附近平均只需要1550元/月，而马当路站附近则平均需要支付6650元月。

同样35平米的房子多了20站约1个小时的通勤时间可以节约5100元/月支出。

监测数据显示，上海轨道交通9号线各站点1km范围内个人房源租金坪效与其途径的商圈距离关系紧密。

如浦东新区中世纪大道、商城路站点，其租金较区域平均租金的偏离度较高，同样的，漕河泾开发区、九亭、合川路等站点，其租金均高出区域平均租金，且随着区域逐渐靠近市中心，这个偏差值就会越大。

值得注意的是，尽管徐汇区的部分站点周边1km的个人租赁房源租金同样高于区域平均水平，但整体不超过20%，反观郊区则普遍高于20%，商城路站更是较区域平均水平高出52%。

由此看来，对于郊区来说，越靠近市区，其轨道交通站点的依附力就越高，租金相对更贵，偏离区域平均租金程度也越大。

从区域的对比来看，我们还发现松江区域段的地铁沿线租金相较市区站点的租金偏离度远高于浦东新区沿线租金的偏离度。

如位于浦东新区的曹路站租金坪效为73.21元/平米/月，浦东区域段的站点平均租金超过90元/平米/月。

反观松江区域终点站松江南站，其周边1公里范围内并未有在租房源，而醉白池站的租金坪效仅为44.3元/平米/月，松江区域段各站点的平均租金则为55.21元/平米/月。

即，曹路站租金是醉白池站租金的1.65倍。

据监测数据，上海轨道交通9号线沿线站点上，存在同区域的两个站点之间租金差异非常大的现象，其中浦东新区的芳甸路较蓝天路租金差距最大，两个站租金坪效相差超27元/平米/月。

若以单间房35平米的面积来计算，9号线两头以金桥站、泗泾站为临界点，同时离市中心近一个站点，租金平均贵355元/月。

以最高点马当路站的周边租金作为9号线沿线市区标准，从金桥地铁站往马当路站共9站，每往市区近一个站，租金平均贵382元/月，而从泗泾站往马当路站共13站，租金平均贵328.9元/月。

值得注意的是，尽管泗泾站到马当路站的租金差更大，但整体的基数较小，就性价比而言，这一段更适合租住。

据调研部分相邻的站点租金存在显著差异的现象主要受周边的配套、小区成熟度、通勤性价比等影响。

以上海轨道交通9号线杨高中路站和世纪大道站为例，两者租金坪效相差25.21元/平米/月。杨高中路地铁站附近的商业配套仅1家商场，覆盖1所学校，而世纪大道地铁站周边商场云集，且多为地铁上盖，可直达，便捷性非常显著。

同时，这两个站点的交通配套也有较为明显的区别，杨高中路地铁站仅有9号线和去年底才通车的18号线，而世纪大道站同时拥有2号线、4号线、6号线、9号线，均为运行时间长的地铁线路，从通达性来看，后者明显优于前者。

再以九亭站和泗泾站为例，这两个站点周边可租房源的小区数量差不多，但两个站点周围1km的个人房源租金差达到17元/平米/月，除了配套有较为显著的差异外，9号线在松江段的站点间隔运营时间普遍较长，但九亭站到泗泾站时间格外长，全程高速运行也需要超过6分钟的时间。

选择这两站租房的客群多位于漕河泾开发区和徐家汇附近工作。对于这部分客群来说，工作地点周边的房价较高，想要满足较短的通勤时间就只能选择合租来控制租金的支出，如果选择租住周边一室户独居，以35平米为例，租金每月需要支出5000元，这还不算日常的水电煤开销等，整体压力非常大，适当的加长通勤时间便成了无奈的选择。

据克而瑞租售此前调研的数据，对于一线城市的通勤时间而言，绝大多数客群能够接受90分钟以内，而90分钟以上的也有5.8%，反观二线城市，能够接受90分钟以上的通勤时间的人仅为1.4%，30分钟以内的通勤时间占比超过半数。

9号线沿线松江段成为首选的主要原因也是因为如此，更多追求高性价比的客群会考虑多加6分多钟的地铁时间从而选择租金更低的泗泾及更后的松江段。

早前有媒体报道，上海平均单程通勤时长约70分钟。据克而瑞租售对上海轨道交通9号线的调研发现，选择租赁房屋时，更多人群选择了性价高但通勤时间较久的房子，尤其是9号线沿线松江段，2019上半年早高峰进站客流排行榜中，泗泾站以24305人的工作日日均客流排名第三，九亭站以22037人排名第四。

北京、上海等人口净流入大城市的住房困难问题不仅表现在供需不平衡方面，也表现除较强的职住不平衡问题。

还需因城施策、多渠道推进保障性租赁住房建设，稳步增加市场可租房源，以实现产城融合、职住平衡的发展理念，规划布局保租房项目建设，帮助新市民、青年人实现住有所居、住有宜居。

文章来源:丁祖昱评楼市

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