两大顶豪有救了！实探半岛城邦五期、东角头项目，猜猜谁先来？

　　寸土寸金的深圳湾沿岸，除了即将入市的太子湾·招商玺家园，便只剩下两大顶豪新盘。

　　这两个压轴项目，蛇口的 半岛城邦五期和东角头地块 ，被搁置数年，最后竟殊途同归， 被央 国企接手盘活 。

　　对于买房人关心的，两个项目究竟何时能面市？将带来什么样的产品？今天我们不妨来盘一盘。

　　△项目区位图

　　01.

　　半岛城邦五期开工有望

　　6个月内或有进展

　　8月1日，招商蛇口和半岛城邦母公司南海控股先后发布公告，宣布双方子公司签署战略合作协议。

　　△招商蛇口和南海控股公告

　　公告称，双方有意向通过债务重组、股权重组、管理重组、代建代销售等方式，分步骤解决半岛城邦房地产面临的问题，推动深圳半岛城邦第五期项目的顺利进行。

　　这次合作的背景前情，是半岛城邦第五期停工、全员待岗风波。

　　今年5月底，半岛城邦开发商发布一则《关于全员待岗的通知》，表示“已深陷财务危机、没有持续经营能力”，全体员工需待岗6个月。同时还提及，“至今无法办理相关手续”的问题。

　　不过，该项目毕竟身处黄金一线海景地段，两个多月就出现转机。

　　招商蛇口身为深圳蛇口的耕耘者和缔造者，有了这个强援的加入，无论是对半岛城邦，还是盯紧第五期的买房人来说，无疑是个希望。

　　事实上，半岛城邦第五期在2011年就取得深圳市建设用地规划许可证（深规土许 ZG-2011-0041号），在2018年便做好环评。

　　但是或因项目与公安边防的相关问题未解决，有关手续长期未有获批，工程至今搁置。

　　四大央企地产之一招商蛇口出手，有望解决这些纠缠已久的问题。

　　需要指出的是，该协议属于战略合作协议，协议中涉及各项后续事宜均有待协商且存在不确定性因素。协议有效期为6个月，双方可另行协商延长期限并另行签订协议。

　　据悉，双方已就项目组建专项工作小组，具体合作模式待双方充分沟通及完成相关尽调后确定。

　　半岛城邦五期能否顺利开工，这6个月或有定论。

　　02.

　　东角头项目

　　圳华延长清算至2023年1月

　　中信城开华南官微显示，南山东角头项目， 自6月25日，已被中信城开华南纳入其大湾区项目表内。

　　该项目曾是佳兆业资产，权益货值298亿元，交易前佳兆业持有35.7%股权，其余股权49%由达利集团和13.5%由深投控持有。

　　项目地块于2022年2月获得建筑规划许可证，有效期至2023年2月。

　　用地规划条件是稳定的，然而却迟迟没有开发，与地块上复杂的权益关系有关，直接制约因素就是用地单位圳华港湾正处在强制清算程序中。

　　△ 来源：深圳市市场监督管理局官网

　　早在2014年，圳华港湾经营期届满。2016年，圳华港湾便启动强制清算程序，同时与深圳中级法院委托的清算组、相关政府机构及合作伙伴签订土地置换协议，共同致力 于强制清算、填海、及土地置换尚未解决的事项。

　　不过清算进展十分缓慢，经历了多次延期，时至今日仍在进行。

　　此外，去年5月，圳华港湾前租客提呈行政诉讼，反对拆迁补偿协议并要求赔偿，此后圳华港湾就诉讼请求缺乏事实和法律依据对其进行抗辩。

　　△ 来源：达力集团公告

　　7月8日，达力集团发布公告，公司获清算组通知，再进一步延长强制清算六个月的期限至2023年1月。

　　需等 到 圳 华港 湾清算裁定后，签署《土地使用权出让合同补充协议》或者重签合同后， 才 能取得土地使用证。

　　△东角头地块，来源网络

　　03.

　　半岛城邦五期 VS 东角头项目

　　货值、规划、配套揭秘

　　半岛城邦五期和东角头项目相距不到1公里，业态同样丰富多元，且 配套完备。

　　半岛城邦五期规划765套住宅，住宅货值超200亿

　　半岛城邦位于东角头望海路南侧，东、西、南三面环海，北靠蛇口山公园，东临东角头填海区，西临蛇口渔人码头，南朝深圳湾，拥有永久无遮挡海景景观，与香港元朗隔海相望。

　　项目涵盖高端住宅、商业、酒店、 写字楼等多元业态，总用地面积约30万㎡，总建面超百万平，分五期开发。

　　△半岛城邦全景效果图

　　根据规划，第五期用地面积3.3万㎡，总建筑面积32.2万㎡，容积率6.04，两面环海，将建4栋49-66层超高层住宅、酒店、商业以及国际游艇会等配套设施。

　　其中，住宅建面约18.98万㎡，规划765套房源。按照半岛城邦的二手房参考价11.6万/㎡估算，第五期项目住宅部分货值超200亿。

　　第五期目前处于围挡状态，2019年开盘的第四期已经交楼，处于限售期，四期的盒子商业日子里暂未开业。

　　△半岛城邦平面图

　　东角头项目初步规划39.5万㎡综合体，总货值超700亿

　　东角头项目位于后海大道与望海路交界东北角，北侧是澳城花园、翡翠海岸，南临在建中的深圳歌剧院，东侧隔着中心河是一所九年一贯制学校（规划≥54班），西面是蛇口山公园，东南是深圳湾公园和深圳湾至香港的公路大桥。

　　项目总占地约11万㎡，被后海滨路分隔为东西两地块，用地性质为二类居住用地+商业用地，容积率3.56，总建面约39.5万㎡，是集住宅、商业、酒店、办公等为一体的综合体，配建18班幼儿园。（资料来源：南山区法定图则）

　　△法定图则

　　据悉，佳兆业曾做过评估，东角头地块的土地价值约300亿，总货值在700亿以上。

　　关于地块权属分配，是否分宗分地块给股东，还需法院裁定；是否同步推进开发，还需股东协商解决。

　　据2021年佳兆业方面透露，关于地块权属分配，股东双方均倾向于实物分配，也就是直接土地分宗分地块。虽然两个地块面积不一样，住宅商业建设面积也不一样，但是对应的土地价值和未来销售权益价值几乎是对等的。

　　但是后续佳兆业所属权益绝大部分已转让给中信城开，东角头地块最终能不能直接分到两个股东名下还需要法院裁定，具体如何开发需要通过股东协商解决。

　　△网传规划图

　　流传的规划图中，项目将建高层和超高层住宅，西侧地块住宅最高26层，东侧地块住宅33-47层；幼儿园位于西侧地块，西侧地块容积率略低。

　　不过上述规划图和指标仅为初步规划，由于中信的接手，后续可能会调整，最终以开发商公布信息为准。

　　△深圳歌剧院示意图

　　东角头项目瞰海景观绝佳，大部分无遮挡。歌剧院有限高60米，东角头项目在20楼以上的视线应该不会被遮挡，而且规划的建筑朝向有一定角度避开遮挡。

　　△壹地产7月实拍图

　　但是项目建好后，对于地块北侧的澳城花园、翡翠海岸等来说，很有可能会遮挡掉很多海景。

　　壹地产7月实探发现，东角头地块没有动工，围墙内有几台工程机械、杂草丛生。

　　△东角头地块7月实拍图

　　坐享世界级地标深圳歌剧院+地铁+蛇口山公园+滨海长廊带

　　半岛城邦五期和东角头项目位置相近，配套共享，东角头项目更近深圳歌剧院、歌剧院地铁站，半岛城邦五期离东角头地铁站更近，蛇口山公园在二者中间，均无缝连接深圳湾15公里滨海长廊带。

　　△周边配套

　　目前深圳歌剧院正在动工 （计划2024年12月竣工） ；还有13号地铁歌剧院站正在建设 （预计2024年底全部通车） ，并向西与2号线东角头站连接交汇。

　　远期还有望海路下沉规划。 望海路地面为双向4车道，拓宽段双向5车道。未来会新增地下快速路，为双向叠层6车道。 （资料来源：深圳城市设计促进中心）

　　△ 交通规划、望海路现状实拍

　　周边翡翠海岸、恒裕滨城二期指导价都在13.2万/㎡，实际成交价都在20万/㎡以上。 壹地产从附近房产中 介了解到， 翡翠海岸 89㎡最新 成交价 2 200万，177㎡4500万，225㎡6600万。

　　04.

　　结语

　　据爆料，恒裕滨城二期斜对面的海境界也传出消息，二期有164套住宅现房未售，预计 本月底要装修完毕，户型为约139-189㎡3-4房。

　　而建设较快的太子湾住宅一期已出地面，最快9月开盘。

　　算起来，深圳湾-蛇口有四大豪宅将推，你最想Pick哪个？

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