明年新盘的格局如何？黄金白银、青铜圣斗士来了 南京买房建议

开头先说明，考察团可不是在当标题党。

此前我们跟大家提了一下：南京土地市场网曝光67块重磅土地，河西、南部新城、江北核心区都有，其中江北核心区供地量最大。

如果下半年（甚至明年）开启疯狂卖地模式，现在就去说拍地结果如何，我们现在确实不好做过多的预测，但是从今年第一次土拍、第二次土拍中所呈现的情况来看，河西所推出的六块地， 应该还是非常稳当的。
然而从数量上看，曝光了整整67块地，河西仅占比十分之一都不到，在这个基础上，作为一个开发已经快接近“完全体”的南京的新城板块，河西在下行市场中为土拍做出的贡献已经非常大了，而关注今年下半年的土拍，更多的是可以呈现明年（2023年）“金三银四”时期的市场活跃程度 —— 根据正常时间节点，如果是九月份到十月份甚至更晚一些拿地的开发商，基本上都是要冲刺明年春天的新房市场。

这个时候，恐怕再仅仅指望河西能撑起整个土拍、撑起整个楼市恐怕还不够，而除了河西6块土地之外，其他61块地又有哪些值得我们去关注的亮点？是否会有“黑马”的出现？
是否有惊喜，目前还不好说，但是有一些方向可以现在就进行参考，首先我们看到了位于南部新城的大校场最核心的机场跑道区域拿出来了新地块，这也是机跑道机附近最后一块地了，另外江宁、仙林湖等等一些比较优质的区域也拿出了新的地块，在此基础上，今年上半年在土拍市场中异常安静的一些六合、高淳、溧水等远郊区域，也按捺不住“寂寞”了，纷纷推地。

当然，作为最近几年的推地大户江核，本次也同样推出了不少地块。
也许某些地块，就是正在阅读的你未来的家园所在。考察团进行初步的分析后，给除了河西的其余地块大致分为了“黄金”、“白银”、“青铜”三种档次，黄金自不必说，几乎就是有很大可能触顶去抢的地块，白银，一般情况下顺利出让不是问题，但是到底能达到什么样的出让价格水平，还得再看看，至于青铜，更多是能成功出让就是胜利，如果没能卖出去，也别感觉有多意外。

黄金档地块：

南部新城机场跑道的综合体地块

这块地体量较大，必然是需要实力房企来操盘。第二轮土拍中金茂拿下了附近的G27板块，旁边还有就这一块地了，但是怎么说呢，虽然是黄金地块，但是大校场现在面临的情况就是一个字：卷，所以能不能触顶，还真得再看看，但是顺利出让肯定问题不大。

地块分为ABC三区，A分区为商办混合用地，B、C分区为商住混合用地！

位于大校场跑道轴线的中央文化区核心位置，西南紧邻中央商务区、中央活力住区。地块所在的文化客厅片区将打造世界独特的多功能公共空间，将机场跑道周边地区塑造成南京标志性地段。

江宁东山片区小龙湾路以东、谭园西路以南地块（杨家圩二期）。

地块紧靠百家湖龙湾天街，是江宁核心区域15万方大体量综合体地块，非常值得期待。这块地没什么好多说了，自身的条件非常优秀，区域内的购买力也是比较充足，可以说来一个好的开发商只要产品不要拉胯，去化方面应该不存在问题 —— 板块内对于优质改善性质的新房产品饥渴程度是毋庸置疑的。

南京南站站前二路以北、绿都大道以西地块

该地块是一幅商住混合用地。位于南站西片区，距离南京南站仅300米，地理位置优越，南侧即为东山高级中学（南站校区），周边有万科新都荟、万科都会南苑、旭辉铂悦秦淮荟等多个已建成小区，配套成熟，人居氛围成熟。

江宁的土地在一般情况下有一个显著的特点：

江宁区面积大，子板块分散，却又存在“旱的旱死、涝的涝死”的情况，部分地块如百家湖、九龙湖、南站区域新房资源太少，而又有的一些区域新盘扎堆，但购买力又有限。
南站这个地块周边近两年内无地块出让，仅嘉华嘉宏峰一盘在售，板块房荒亟待解渴，而未来随着地块入市，将为区域内新房市场带来更多选择，在本次土地出让中，也是较大的亮点所在。

最后说说江北新区几块最核心区域的几块地，见下图。

这五块地让考察团感到很纠结：你说把他们放到黄金档位吧，他们也确实“担得起”这样的评价，江核黄金三角的靠江位置，做成南向瞰江的大平层豪宅，是正常的操盘思路，但是现在这个行情下面，真的是把这几块地推出去的好时机吗？

如果，如果说届时又是颐居（没有说颐居不好的意思...）拿下，那也感觉有点配不上黄金这个档次了，总的来说购买力不明的情况下，江北核中核这几块地确实让人感到纠结，我们暂且将他们放到黄金档位吧！

白银档地块

南部新城边缘区域的杨庄二期剩余地块

这个地块是秦淮区城中村危旧房改造重点项目之一，预留有多个学校用地，将优化区域内的教育配套资源，规划有石杨路、杨庄路两个社区级商业中心，将形成区域内的生活配套中心。西侧紧靠玖樾印象项目，目前精装修在售均价46883元/㎡。

这个地块考察团曾经深入考察过周边，只能说优缺点明显吧：优点是的确在主城区域，存在一定的改善地缘客群的购买力，缺点则是周边的城市界面相较于南部新城的核心区域要略弱一些，主要就看产品能不能打动地缘客群的心了。
仙林湖东侧地块三

仙林湖的新房在整个市场环境里基本上只要做到是“真仙林湖”附近，那就是一直有着自己的独立行情：产品力在线的情况下，购买力一直存在，所以不少KFS也乐于在此拿地，但是一般情况下也不会争的头破血流。

这块地是一幅商住混合用地，周边有地铁4号线，规划有2号线东延线、S5号线等，还有仙林湖公园、仙林大学城、仙林智谷、江苏省中医院仙林分院等，拥有成熟的科教文卫资源的同时，距离仙林万达广场也不远，总体来说是比较优质的地块。

江核还有几块地，在这里没有做详细介绍，因为位置虽然不错，但是确实不如上文中靠近长江的五块，所以列入了白银：

江北新区核心区广西梗大街以北、浦镇大街以南地块（NJJBd010-14-25）江北新区核心区广西梗大街以北、浦镇大街以南地块（NJJBd010-14-27）

两幅地块位置紧邻，都是二类居住用地。地块位于中央商务区中部，北侧紧邻国际健康城片区，西侧紧邻去年二批次成功出让的N0.新区2021G17地块，楼面地价19760元/㎡，毛坯销售限价35000元/㎡，周边晴翠府将配建13万平方米商业综合体，未来医疗、康养、商业配套资源完善。

今年二批次集中出让中，NO.新区2022G07、G08、G09将不设定毛坯限价，实行差异化定价。

最终的看点，应该还是看除了靠江的五块地之外，哪些KFS会拿下吧，目前讲太多也没太大意义。

马群街道狮子坝地块

地块位于城东板块、麒麟科技创新园北端的麒麟居住综合片区，功能定位为南京主城东部门户，是主城连接仙林副城、麒麟生态城的重要地区。

去年紧邻该地块出让的两幅住宅用地均触顶最高限价摇号，市场热度较高，但是现阶段恐怕想要触顶没那么容易，目前区域中海钟山印已售罄，区域市场前期较为活跃。但是这块地周边的城市界面方面，可能有一定欠缺，好在周边地缘购买力还算比较给力，看产品了。（有一种栖霞建设要拿下的感觉。）

江宁区青龙地铁小镇麟港大道以南、东流路以西地块

江宁区青龙地铁小镇思邈路以北、东流路以西地块

两幅地块均是商住混合用地，地块所在的青龙地铁小镇生态优越，地块紧邻地铁4号线东流站，区域内还规划有地铁2、4、8、15和16号线五线通行，未来配套成熟，但是兑现需要时间。

客观的讲，这两块地应该算介于白银跟青铜之间吧，对于KFS来说也估计比较纠结，最终还是看土拍结果吧！
青铜档地块

说实话，整尴尬了，艺术创作里面大家都喜欢看“下克上”，以弱胜强这种打不死的小强这种桥段，看的过瘾是过瘾，但是你放在现实里，多少有点不现实。

就说这次土拍，六合、溧水、高淳全军出击，也不禁让人给他们捏了一把汗：如果够低调没摆上货架就还好，既然上了推介网，这就是硬着头皮也要推的意思了。
在考察团目前来看，恐怕也就高新几块地有较大“逆袭”希望，但是也存在着区域不缺乏新房，缺乏购买力的现实，也许在高新区域推一些偏改善的产品可以试一试？但是考虑到试错成本，有多少开发商敢拿下地块，是个未知数。

桥林、六合这种江北的副城、新城就更不用说了，内部卷的问题还没卷明白，后期表现，看看土拍结果吧。

至于溧水、高淳，就不多说了，最后简单的展望一下，如今的土拍市场，很明显进入了新的阶段，对于南京下半年的土拍来说，关键还是要看有多少民营KFS积极参与土拍了，毕竟现在尽管全国都存在土地市场由地方城投托底的情况，但如果能吸引到更多不同类别的KFS，对于整个市场来说都是一件好事。

还是那句话，至少从目前来看，土地市场一天不回暖，成交量一天不恢复，托举楼市的举措就一天不会停止，松绑需要慢慢来，南京最终在今年第三次土拍之前是否会有新的举措？很值得期待！

主编简介：
苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。 1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。 是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。