舆论漩涡中的上海网红盘

8月2日，是热门红盘静安天悦原定的选房日期，整改的要求打乱了项目的既定节奏。

当天，静安天悦的微信公众号推送了一篇《致广大客户书》，这是静安天悦两天时间里第二次对客户“喊话”。

一天前的告客户书里，静安天悦表示将根据整改要求推迟摇号及开盘，并给出了具体整改措施，今日静安天悦再次对事件做了解释（因认购期客户数量激增，销售接待能力有限，导致未能及时完成所有认购客户的资料审核），并表态将加大人员投入、加强培训、保障审核效率。

微信公号高频推送的背后是这个网红盘正陷入舆论漩涡之中。

01

困在系统里的购房者

去年上海首轮集中供地中，保利以百亿代价斩获的大宁地块，随后这一项目进度备受市场关注。

时隔一年多，热盘终于入市。

7月17日，静安天悦开启线上认购，首推338套房源，面积107平方米，备案均价10.5万/平方米，4天半的认筹期里收获了900多组认购，最终项目入围分定格在80.96分，分数在已揭晓的三批次新房中位列第一。

即便如此，这个顶流红盘的入围门槛依然不及此前业内的预判，正当市场以为集中推盘分流了项目热度时，异常声音开始出现。

有购房者反映自己被“挑客”了，他们表示自己在规定时间、按要求提交了认购材料，但截至认购时间结束，材料仍未被受理审核。

参加了项目认筹的王旭（化名）对《国际金融报》记者表示，他在认筹第二天提交了材料，上传24小时后依然是待审核状态，随后王旭接到反馈需要补充材料，补充后材料在距离认筹结束不到1小时被再度打回。相较王旭，提交材料超过48个小时的胡波（化名）则始终未收到反馈。

被困在系统里的购房者不在少数。

静安天悦此次共有900多组认购人完成流程，但直至认购结束，还有约400组认购人留存在系统中，未收到反馈结果。由于未收到反馈的人员中部分为首房首贷客户，因此质疑声渐起，他们认为开发商在人为挑选首付比例更高的客户。

保利方面对记者否认了这一猜测，其表示，根据前期积分入围结果，前期已入围客户均为首套客户。

诚然，80.96的入围分说明入围静安天悦需要基础分满分（60分）+131个月社保，或者基础分50分+193个月社保，这也意味着认购者必须名下无房且5年内无购房记录。

保利方面表示，因项目热度高有大量客户关注，短时间内认购人数激增，线上认购系统受短期冲击突发卡顿，项目预估不足致后台服务人员储备不足，导致部分客户资料未能及时完成审核。

记者从业内人士了解到，认筹的最后一天，其他热盘突然释放了不少资格，导致静安天悦的认筹数激增，其中不少客户此前与项目销售人员并未沟通联系，近乎“盲选”状态，临时提交的材料给审核增加了不小的难度。

这一说法未能让购房者完全接受，胡波认为，开发商在蓄客阶段已经对市场热度有了一定预判，“蟠龙天地、仁恒海上源等项目的认筹人数远超此次，也未出现上述情况”。

舆论发酵中，静安区房管局暂停了静安天悦的网签，要求其先将认购人信息梳理清楚，给予未成功认购的购房者答复，“答复完才能恢复网签”。

随后，静安天悦公布了具体的措施方案。据其安排，原有按照认购规则成功认购的客户，认购资格依然有效，在有效认购期间，已于线上小程序成功提交资料的客户可自愿申请参与本次延期补审，截止8月3日累计认购成功的客户，经相关部门审查资质后，客户积分将统一由高到低排序，按准售房源套数2倍的认购比例重新确定新的入围分数线。

02

金茂加入

静安天悦的整改也折射出当前上海新房市场的分化与火热。

“去年以来不少有资格的客户都优先考虑打新。”在地产人士刘肖（化名）看来，静安天悦的火爆市场早有预料，甚至从去年挂牌的那一刻起便注定了“顶流”的属性。

倒挂是项目火热的根源。

作为大宁板块唯一的新房项目，静安天悦对面的大宁金茂府当下二手房挂牌均价在17万左右。记者在某中介系统看到，当前大宁金茂府挂牌房源单价在15.8万-18.3万/平方米之间。

即便和同板块的毛坯房相比，静安天悦也有明显的价差优势。

以揽翠艺墅为例，该项目位于大宁金茂府旁边，距离静安天悦五百米左右，由上海东北明园实业开发建设，项目在2019年2月、10月两次取证，开盘房源共计837套，一直未售完。网上房地产数据显示，截至8月3日该楼盘尚有138套可售出。根据中介介绍，当前项目在售房源为260平方米左右的毛坯现房别墅，单价12万元/平方米左右，总价在3120万-3600万元之间，看房需验资2500万元。

对于毛坯交付的揽翠艺墅单价高出静安天悦近1.5万/平方米，刘肖对记者表示，揽翠艺墅属于“压箱底”的项目，开发商直至现在涨价了才拿出来卖，“当作二手房在卖，不像静安天悦有限价”。

倒挂之外，保利、金茂两家央企的联合开发也为静安天悦附加了一层光环。

实际上，这幅地块的故事最初是由保利独自书写。

2021年6月上海首轮集中供地中，其以105.13亿元竞得静安区灵石社区N070403单元095a-02、095b-01地块，楼面价51707元/平方米，溢价率8.39%，房地联动价10.5万元，既保证了一定的利润空间，和周围二手房的价差优势也让项目未开先火。

静安灵石地块（左宇 摄）

这块被保利拿下的地金茂此前曾苦等一年。

2020年上海土拍市场中陪跑十次的金茂，最终在12月拿到了年度的第一块地，此前金茂虽多次参拍，但并未表现出孤注一掷的勇猛，市场认为其在竞拍方面有所保留是为了将实力留至上述灵石地块，然而金茂苦等许久也未盼到地块的挂牌，扩储指标驱使其年底拿下了崇明地块。

心仪已久的地块被保利拿下，金茂随后以联合开发的形式重拾与项目的缘分。

天眼查显示，去年6月24日，拿地的项目公司上海锦雍置业发生股权变更，保利发展上海公司总经理傅小君退出，新增太仓锦雍置业。太仓锦雍置业在今年6月30日发生变更，由保利持股100%变为保利持股65%，金茂持股35%。

这也意味着金茂在拿地一年后，项目开盘前半个月“突击入股”，市场好奇这场股权变动的背后含义。

《国际金融报》记者了解到拿地后没多久，双方便开始接触洽谈，合作细节早在去年底便敲定，受疫情影响相关手续在今年6月才办理完。

这一说法也得到了验证，2021年年报显示，静安天悦项目保利发展权益占比为65%。

作为上海2021年第一幅总价百亿“地王”项目。静安天悦地块为综合用地，除了住宅外，还需建造商业物业，资金沉淀量大且建设周期长。根据年报，静安天悦于2021年12月开工，预计竣工日期为2025年6月，该项目保利计划投资超过148亿元。双方合作开发，不仅可以分摊资金压力，降低风险，还可以发挥各自优势。

03

加码上海

按照规划，静安天悦将供应约1300套住宅，这也意味着其不仅将成为大宁板块的新房供应主力，也将助力保利发展上海区域的业绩。

2020年，中海和万科分别以227.6亿元和355.47亿元夺得上海市场的权益销售榜和全口径销售榜第一，这是中海进入上海以来的高光时刻。

同年的围标事件让中海、万科、华润三家禁入，种子选手的缺席也给了其他房企更多的机会。

招商蛇口无疑抓住了这个窗口期，2020年开始先后补仓青浦大虹桥、虹口北外滩、静安不夜城等多幅地块。2021年招商以322.14亿元的销售额位列上海房企全口径销售榜第二，仅次于融创，相较去年同期上升了7个位次。2022年，招商在投资端和推盘端继续发力，上半年以180.49亿元的销售额蝉联榜单第二。

相较于招商蛇口，保利在上海的发展节奏则显得有些温吞。

克而瑞数据显示，2020年保利发展以199.68亿元的全口径金额位列上海第7位，2021年随着销售额降至142.11亿元，保利的排名也下滑到第11位，2022年上半年保利的排名更是降至第23位。

2021年保利发展实现签约金额5349.29亿元，单城签约过百亿城市17个，其中广州、佛山合计实现销售规模超920亿元，杭州突破300亿元，南京、北京超过200亿元，东莞、郑州、武汉等城市也在100亿元之上。

新房市场热度最高的上海保利销售额也仅过百亿。

事实上，不仅在上海，保利发展当前在华东片区的业绩都不是很理想。

年报显示，2021年保利发展华东片区实现营收454.2亿元，同比减少2.96%，这也是集团内部7个片区中唯二营收下跌的片区。不仅如此，报告期内华东片区毛利率21.23%，垫底国内市场6大片区。

今年以来，保利开始加码华东区域。

年初，保利发展成立广东、华东区域共享中心筹备工作组；4月保利拟出资不超过20亿元参与上海城市更新引导基金；7月的二轮供地中，保利和招商一起成为最大赢家，二者均斩获5幅地块（含联合拿地）。

静安天悦的入市也让市场对于保利在上海的发展有了更多期待……

记者 孙婉秋 吴典

编辑 左宇