案说合同法 | 如何认定商品房买受人是否为消费者？

【说明】

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【裁判要旨】

商品房买卖债权和金钱债权在同为普通债权的情况下，权利顺位是平行的，不存在孰优先、孰劣后的区别。司法解释规定商品房买受人的债权能够排除基于金钱债权申请的强制执行，是立足于对买受人生存利益的保护，该买受人应当是消费者而不是经营者，买受人在被执行房屋所在地长期居住且名下在同一地方无其他能够用于居住的房屋。

涉案当事人关某的房屋用途为“酒店”经营，且名下有其他能够用于居住的房屋，关某基于商品房买卖法律关系对案涉房屋提出的权利主张，不属于该法律及司法解释保护的范畴。

【关联法条】

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》T29：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

【诉讼主体】

上诉人（原审被告）：甲公司。

被上诉人（原审原告）：关某。

原审被告：乙公司。

【基本案情】

上诉人甲公司（以下简称甲公司）因与被上诉人关某及原审被告乙公司案外人执行异议之诉一案，本案现已审理终结。

【上诉人甲公司请求】

（一）目前关某名下有其他用于居住的房屋，一审判决以其“在购买案涉房屋时没有其他用于居住的房屋”为由，认定符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定的情形，显属适用法律严重错误；

（二）一审判决在关某未能充分举证的情况下，径行减轻其举证责任，以“在举证能力的合理范围内”为由，错误认定关某“已支付全部购房款”，违反了在对案外人权利予以特别保护时应从严审查的原则，依法应予纠正。综上，甲公司请求撤销一审判决，驳回关某全部诉讼请求，判令一、二审诉讼费用由关某负担。

【被上诉人关某辩称】

关某支付全部购房款购买案涉房屋时，名下并无其他房屋，后因案涉房屋未如期交房，关某无奈于2012年购买另外一处房屋。关某符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。一审判决认定事实清楚，适用法律正确；关某请求驳回上诉，维持原判。

乙公司未提供答辩意见。

【原告关某起诉】

（一）撤销辽宁省高级人民法院（20**）辽执异**号执行裁定；

（二）依法支持关某提出的执行异议请求；

（三）由乙公司、甲公司负担本案诉讼费用。

【一审认定】

2008年7月，关某（买受人）与乙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要内容：关某购买乙公司开发的位于沈阳市沈河区商品房，建筑面积53.48平方米，用途为酒店；房屋总价款为475972元，一次性交款；交付期限为2008年12月31日前；乙公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。该合同附件中包括《装饰、设备标准为国际酒店公寓》一览表，房屋内有纱窗、布帘、床、沙发、茶几、电视机、洗衣机、电磁炉、抽油烟机、橱柜等设施。2008年7月12日，乙公司为关某开具房屋总价款为475972元的收款收据。

2016年5月27日，关某取得位于沈阳市铁西区房屋所有权证，建筑面积94.24平方米，用途为住宅。此前，关某于2012年5月15日缴纳该房屋的契税25050.42元，维修基金5419元。

辽宁省高级人民法院于2018年10月12日作出（20**）辽执异**号执行裁定，查明辽宁诚信公证处于2014年6月24日作出（2014）辽诚证执字第38号《执行证书》，载明申请执行人盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行（以下简称盛京银行沈河支行）可持该执行证书向有管辖权的人民法院申请执行。被执行人为乙公司，执行标的为：1133796070.83元及申请人盛京银行沈河支行在办理执行过程中的相关费用。盛京银行沈河支行向辽宁省高级人民法院申请强制执行，辽宁省高级人民法院于2014年8月19日作出（2014）辽执二字第45号民事裁定，裁定查封了乙公司位于沈阳市沈河区青年大街55号包括案涉房屋在内的共计105套房产。2015年8月5日，盛京银行沈河支行将其对乙公司的债权转让给甲公司。辽宁省高级人民法院于2015年8月10日裁定变更当事人为甲公司。20**年11月20日，关某对辽宁省高级人民法院裁定查封案涉房屋提出书面异议。关某除本案案涉房屋外，在沈阳市铁西区有一处建筑面积为94.24平方米的房屋，该房屋的设计用途为住宅，单元号为1-18-3，房证号为Ｎ060862269。辽宁省高级人民法院（20**）辽执异**号执行裁定认为，虽然关某在案涉房屋查封前已与乙公司签订了合法有效的书面买卖合同，且已经支付了全部购房款，但因其名下另有一处用于居住的房屋（沈阳市铁西区，依据相关司法解释的规定，关某对案涉房屋所享有的权利不足以排除人民法院的强制执行，裁定驳回关某的异议请求。

2016年8月19日，关某向沈阳市沈河区人民法院提起诉讼，要求确认关某与乙公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，判令争议房屋归关某所有，判令乙公司给付延期交房违约金1，427.92元，协助关某到房屋登记机关办理房屋所有权属登记等。沈阳市沈河区人民法院于20**年2月21日作出（2016）辽0103民初9369号民事判决，判决关某与乙公司于2008年7月12日签订的《商品房买卖合同》有效，乙公司支付关某逾期交房违约金，驳回关某其他诉讼请求。在该案审理过程中，乙公司经沈阳市沈河区人民法院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。

【一审认为】

本案争议的焦点是关某对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”关某在本案中提供了其购买沈阳市沈河区青年大街57号F座9层16号房屋的《商品房买卖合同》及收款收据等，虽然《商品房买卖合同》没有签订日期和付款时间，但甲公司对合同及收据上乙公司所加盖的公章无异议。对于未备案的合同缺少上述内容且已开具收款收据的情形并不违背商品房买卖的交易习惯；对于支付购房款时间已近十年，关某未提供付款凭证等其他证据，也在举证能力的合理范围内。上述情形，不影响合同效力的认定。同时，辽宁省高级人民法院（20**）辽执异**号执行裁定已认定：关某在辽宁省高级人民法院查封案涉房屋前已与乙公司签订了合法有效的书面买卖合同，且已经支付了全部购房款。在本案诉讼中，甲公司未提供足以否定关某提供的购房合同及付款收据的证据及支持其主张关某有意协助乙公司逃避债务的其他证据。故关某主张其与乙公司于2008年7月12日签订购买案涉房屋的《商品房买卖合同》并支付全部购房款的事实成立，一审法院予以确认。辽宁省高级人民法院于2014年8月19日作出的（2014）辽执二字第45号民事裁定，查封乙公司位于沈阳市沈河区青年大街55号的105套房屋，关某购置的案涉房屋在上述查封之列。据此可以认定，关某与乙公司在法院查封之前就案涉房屋已签订了合法有效的书面商品房买卖合同，并向乙公司支付了全部购房款。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项中规定的“用于居住”，其标准是政府规划主管部门规划批准该房屋的使用性质。经查，关某与乙公司签订的《商品房买卖合同》中载明的使用性质虽仅为“酒店”二字，但合同附表中对其表述清晰，具体为“装饰、设备标准国际酒店公寓”，其一览表中明细为房屋内有纱窗、布帘、床、沙发、茶几、电视机、洗衣机、电磁炉、抽油烟机、橱柜等设备，据此能够说明案涉房屋系具有商住两用功能的公寓房屋，应认定为用于居住的房屋。甲公司提出该房屋用途是酒店，系用于商用，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项中规定的“用于居住”的商品房，一审法院对其该项抗辩主张不予采纳。对于“无其他用于居住的房屋”，系买受人在被执行房屋所在地名下无其他用于居住的房屋。现查明，关某名下位于沈阳市铁西区房屋，于2012年5月15日缴纳契税及房屋维修基金，2016年5月27日取得房屋所有权证。因此，关某主张此房屋与本案之诉无关，其购买案涉房屋时没有其他用于居住的房屋，符合事实。故关某购买案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。

沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初9369号民事判决，仅确认2008年7月12日关某与乙公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，判决乙公司承担逾期交房的违约责任。该生效法律文书是在案涉房屋被查封之后作出，关某据此主张其对案涉房屋享有所有权，没有事实及法律依据。但根据前述认定，关某与乙公司在法院查封之前就案涉房屋签订了合法有效的书面商品房买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，同时已支付了全部购房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，系案涉房屋的合法消费者。故关某在本案中对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其请求解除对案涉房屋的查封，有事实及法律依据，一审法院予以支持。

综上所述，关某的诉讼请求成立。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：一、不得执行沈阳市沈河区青年大街57号F座9层16号房屋；二、辽宁省高级人民法院（20**）辽执异**号执行裁定于该判决生效时自动失效。一审案件受理费8，439.58元，由甲公司负担。

【二审认为】

二审中，各方当事人没有提交新证据，本院对一审判决查明的事实予以确认。

本案系案外人执行异议之诉。根据甲公司的上诉请求和关某的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是一审法院认定关某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益是否恰当。

依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，关某向一审法院提起诉讼，主张辽宁省高级人民法院于2014年8月19日作出的（2014）辽执二字第45号民事裁定查封的房屋中，包括了关某于2008年7月12日与乙公司签订《商品房买卖合同》约定的沈阳市沈河区青年大街57号的“领先国际城”Ｆ幢9层16号房屋，在关某提出执行异议被辽宁省高级人民法院于2018年10月12日作出（20**）辽执异**号执行裁定驳回后，请求法院判决不予执行案涉房屋。

但是，关某提供的一份商品房买卖合同、一份收款收据和沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初9**9号民事判决，仅能用于证明关某支付对价、购买了案涉房屋，在未办理登记、交付使用的情况下，关某对案涉房屋享有的只是普通债权。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

商品房买卖债权和金钱债权在同为普通债权的情况下，权利顺位是平行的，不存在孰优先、孰劣后的区别。该司法解释第二十九条规定商品房买受人的债权能够排除基于金钱债权申请的强制执行，是立足于对买受人生存利益的保护，该买受人应当是消费者而不是经营者，买受人在被执行房屋所在地长期居住且名下在同一地方无其他能够用于居住的房屋。

本案中，关某购买的案涉房屋用途为“酒店”，不是一般意义上用于居住的房屋，且在2018年10月执行异议被驳回、提起本案诉讼时，关某已于2016年5月27日取得了沈阳市铁西区房屋的所有权。换而言之，即使案涉房屋已交付关某并用于生活居住，而不是用作“酒店”经营，因关某名下有其他能够用于居住的房屋，关某基于商品房买卖法律关系对案涉房屋提出的权利主张，不属于法律及司法解释保护的范畴。此外，案涉房屋一直未予交付，关某并未在人民法院查封之前合法占有案涉房屋。一审法院以案涉房屋在2008年7月购买时关某名下无其他用于居住的房屋为由，认定关某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，适用法律不当。

综上，甲公司的上诉理由成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销辽宁省高级人民法院（2018）辽民初**号民事判决；

二、驳回关某的诉讼请求。

本判决为终审判决。

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