从万安南到天府前湾，城南置业绕不开的板块究竟如何？丨区域观察

7月14日，成都今年第二轮集中土拍结束。今年前两轮供地中，天府新区一共供应11宗地块，其中2宗来自万安南板块。而在去年，万安南板块共出让了8宗涉宅用地，在天府新区所有板块中居首位。

加上待开发的地块，可以说未来十年想在成都城南置业，一定绕不开万安南板块。

那么，这个板块究竟如何，是否值得购房者重点关注呢？

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万安南在哪里?

根据规划，万安南板块包含麓山大道以南、武汉路以北、梓州大道以东、利州大道以西的区域。

2020年，一个更响亮的名字诞生了——天府前湾。据成都市规划设计研究院发布《天府新区万安南片区总体城市设计》，参照上海前滩、杭州前湾等沿江发展的经验，万安南片区被赋予了一个新的总体形象定位：“天府前湾——人城境业高度和谐统一的公园城市示范片区”。同时将形成“天府森林新绿窗”“政法服务新高地”“公园生活新社区”三个子功能定位。

天府前湾规划图

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板块配套解析

整体来看，万安南板块的优势在于生态资源和公共交通，短板主要是商业配套和公立教育资源上。

交通上：板块东邻梓州大道，向北可直达南三环，向南可达科学城；西邻利州大道（蓉遵高速），向北可以直达锦江区中环路，向南则可以接驳天府机场高速。已开通地铁1号线、6号线、11号线、18号线，尤其是6号线，直接贯穿整个板块。此外还规划有昌公堰TOD、青岛路TOD（在建）两大TOD站点，无论自驾还是公共交通，都比较便利。

生态上：规划包含约1060亩的天府森林公园、七里溪麓语公园、万安体育公园等，还包含“50—100米宽的城市生态绿带”，还有红石公园、天府公园及鹿溪河生态带等，生态价值突出。

商业上：整个板块的商业配套还比较缺乏，目前区域内最成熟的是麓山国际社区。目前，大型商业体如天府和悦广场、盒马生鲜等均位于板块北部麓山大道沿线，南部主要还是依赖社区商业。

板块商业资源上值得一提的是两大TOD项目，昌公堰TOD由轨交、保利、大悦城共同开发建设，目前中粮保利·天府时区已于今年5月取证预售，这也是天府新区首个TOD项目。

中粮保利·天府时区商业意境图

此外，区域内还有青岛路TOD项目。6月，青岛路站TOD综合开发建设项目14号地块投资备案信息公开，该项目位于天府新区万安街道高饭店村四组，由成都天府前湾轨道城市发展有限公司投资建设，拟于2022年8月开工，拟于2025年12月建成，建设周期3年零4个月。资料显示，其商业建筑面积为0.65万㎡，1-3F，高度6-18米。

教育上：公立学校暂时不多，万安小学、天府六小、天府三中都位于板块的北部。不过板块内也有麓山国际光亚学校、成都实验外国语学校（西区）这类不错的私立学校。

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在售项目分析

由于万安南板块开发历史较久，而整体规划近两年才出炉，因此板块内的住宅产品跨度较大。刚需高层项目、洋房、大平层、别墅等改善项目都有。

海伦堡玖悦府，户型区间95-173㎡，由于项目拿地早，再加上严格限价，所以单价并不高，总价可控。高层总价约150万起，价格优势明显。但该项目距离6号线麓山大道站较远，直线距离约1公里左右，项目北侧便是万安老场镇，片区城市界面较为老旧，充斥着多条断头路，还需要一定时间改善。

万科星耀天府，户型区间175-365㎡，定位高端改善大平层项目。该项目最初是蓝光的“黑钻”系列，后被万科接手。产品打造方面，270°全景采光、总长17米的转角阳台等确实可圈可点。但该项目西侧为中德麓府的高层，所以1-3号楼部分楼层视野会有一定遮挡。同时，项目高端的居住体验还需时日完善，这个总价预算，在天府新区的选择范围还是比较广的。

奥园麓语ONE，叠拼别墅和洋房产品。这是奥园以14790元/㎡拿下的111亩地块所呈现的项目，也刷新了区域最高成交楼面地价。奥园项目产品不错，尤其是独创的“类独栋叠拼”。洋房产品也延续了其强产品力，例如南北双横厅设计、双套房设计、中西双厨设计等。但无论是成华奥园广场的“柱子房”，还是怡心湖的半岛ONE，都经历了部分业主维权，值得留意。

德商花样年碧云天玺，172-188㎡的洋房，该项目规划9栋洋房建筑，德商与花样年联合打造，是区域内少有的纯洋房组团。上批次开盘价是精装2.45万/㎡，这个价格买入纯洋房是有一定优势的。据了解，新批次房源待推出。

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待售项目分析

万安南片区当前最大优势是拥有较大土地储备，为开发提供了诸多可能性。

今年供应的2宗地块，都被中海拿下，目前项目待亮相，两宗地的清水最高限价分别为25000元/㎡、26000元/㎡。相较去年板块内出让的地块限价有明显的提升。

尤其值得一提的是中海31.5亩的地块，在这宗地拍出之前，万安的整体新房房价在25000元/㎡左右，其中还包括17595元/㎡起的海伦堡玖悦府这样的刚需项目，而中海这宗地清水均价26000元/㎡，加上精装价格之后，均价逼近3万/㎡。但即使如此，这宗地拍卖时仍然有10余家房企竞争，最终由中海抽签获得，未来产品大概率将定位中高端改善。

同时，按照规划，万安南板块将延续麓山板块的高端调性，其本身的住宅用地多为低密度规划，最近出让的住宅用地容积率基本都在2.0左右，具有高端居住板块的基础，同样值得期待。

总体而言，区域未来货值是很充分的，并且价格在天府新区各个板块中不算高，是天府新区具有价值成长空间的板块。目前可预见的是，板块未来2-3年的清水房均价在17055-26000元/㎡，产品打造上会更迎合刚需、刚改客群的需求。但配套的缺失，是购房者必须要面临的一个问题，区域配套整体兑现还需时日。

封面新闻记者 黄益辉