【重磅】2022年上半年西南区域市场盘点

前言：2022年上半年，受国际形势严峻、疫情反复、房企流动性压力等因素影响西南三城房地产市场持续承压下行，管控政策放松，土拍遇冷、商品房市场低迷。

● 政策刺激力度大，促进市场回暖。降低首付利率、优化四限……放松政策频繁出台，保证市场平稳发展；

● 土拍成交量价大幅下滑，企业投资信心不足。西南三城土地成交面积同比下滑84%，楼面均价同比下滑20%；

● 商品住宅成交量价大跌，市场低迷态势持续。三城成交面积同比下降64%，成交均价下降3%，表现触底。

● 云贵上半年量价齐跌，重庆量跌价涨，市场略有分化。重庆成交量超300万方，成交均价同比上涨4%，主要由前期高价地入市拉动；昆明成交206万方，成交均价同比下滑11%；贵阳仅成交141万方，价格下降11%。

进入5月以来，成交量价同比跌幅收窄、环比转正，市场有所回暖。在房地产市场平稳有序发展的主基调下，预计下半年政策将继续保持宽松，土拍将有所发力，市场或将度过“大寒”迎来“立春”的新阶段。

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政策篇

◆01宏观环境-西南政策调控-管控力度

楼市环境偏松，管控围绕限价、限售、限贷展开，以稳为主，政策更新缓慢

西南三城房地产管控力度较弱，政府以稳为导向，早些年市场基本无限制类政策，本轮周期火热阶段时，为抑制市场而出台系列限制类政策，主要围绕价格、转卖、贷款三个方面展开。相比较而言，昆明管控力度较大，因为文旅带动下投资客涌进而出台限购类，目前依旧执行；重庆本轮市场下行期已取消外地限购条款，整体宽松。

◆02宏观环境-西南政策调控-近期趋势

需求端政策发力，松绑以促市场，重庆力度略大，贵阳/昆明相对温和

上半年西南区域因城施策，刺激楼市回暖，整体普遍从需求端发力，同时兼顾企业发展扶持类政策，但整体力度偏弱，更多为“随大流”的体征；

重庆降首付比例、下调贷款利率、人才补贴、放松限购刺激居住需求，调土拍规则、延期土地款缴纳，提升企业信心；贵阳、昆明出需求端政策外，另有稳经济增长政策。

◆03宏观环境-西南政策调控-重大政策“重庆土拍”

重庆取消竞自持，以“限地价+摇号”方式出让，缓和企业自持抗性，同时二批次拿地企业土地尾款缴纳多放松至1年期内，付款节奏宽松

重庆供地“双集中”后，土拍政策多次调整，目前整体处于宽松状况；除拍卖规则宽松为，针对拿地企业尾款缴纳，政府也放款了时限：二批次中67%的地块剩余价款可于1年内缴清，予企业更多资金周转时间，达到拿地、开发、回款的动态平衡，助力企业投入健康的房地产开发节奏中，拉动市场可持续性发展。

◆04宏观环境-西南政策调控-重大政策“昆25条”

昆明新政调额度，降首付比例，延期土地款缴纳，鼓励存量非改，从需求端、供应端刺激市场

政策从七个方面发力，支持实体经济加快发展，促进经济平稳健康发展，其中针对房地产，要求坚持“房住不炒”“三稳”基调，加快城市更新，进一步放宽公积金政策，并加快保障性租赁住房建设落地，充分发挥房地产业对经济恢复的助力作用。

◆05宏观环境-西南政策调控-重大政策“贵17条”

贵阳新政17条，力争从土地端、销售端、租赁市场等积极促市

4月28日，贵阳政府发布“新政17条”，在楼市促进方面，政策围绕土地端、销售端、租赁市场、手续简化等四个方面积极促市；销售端来看，主要围绕公积金及税费补贴等方式进行促进，主要以常规促市政策为主。

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投资篇

◆01土地市场-区域整体表现-趋势

上半年供销规模处历史低位、下半年或将集中放量，呈量跌价稳趋势

从历年数据来看，区域土地供销规模走低，成交土地面积占全国比重持续下降，市场热度不足；楼面价不断上涨，21年达5499元/㎡的历史高位，目前已回落至4919元/㎡。预计西南土地市场将维持量跌价趋稳的态势。

从近一年的供销价走势来看，进入22年后土拍市场持续低迷，上半年三城土地成交299万方，同比下降84%，处历史低位。其中3月重庆主城区土地供应放量，区域市场单月供应有所回升；贵阳、昆明零散少量供地，市场热度低。6月重庆新增较大体量集中供地，昆明、贵阳积极准备土地推介会，下半年土拍或将有所回温。

◆02土地市场-各城市年度表现-量价规模

城市表现分化，重庆集中供应，维持一定热度，云贵供销双低，开发商拿地信心不足

三城土地供销规模呈持续下滑趋势。整体看21年土地成交规模较20年下降37%，22年1-6月成交规模仅为去年同期的16%。

重庆因集中供地，市场维持在一定规模，成交18宗地共186万方，楼面均价6125元/㎡；昆明、贵阳土地交易陷入瓶颈，昆明成交仅12宗49.6万方，贵阳供应21宗，但地块流拍较多，仅成交7宗地63万方，楼面价不足3000元/㎡；

量价同比来看，重庆受去年同期基数较高影响量价齐跌，昆明、贵阳量价跌幅均较大，房企拿地积极性持续低位。

◆03土地市场-各城市年度表现-市场热度

重庆优质地块引房企争夺，昆明、贵阳供应规模低，底价成交为主

受市场下行期，三城土地溢价率均低位，贵阳、昆明两城土地市场透明度较低，土地公开出让少，流拍率较高，流拍地块多受政府撤牌和地理位置影响，整体低位运行，拿地企业多为央国企，多以底价成交，土地市场热度较低；重庆土地目前供应相对较少，板块冷热分化明显，部分优质地块竞争较大，溢价率领跑，为6.5%。

◆04土地市场-各城市年度表现-利润空间

重庆房地比跌至1.6，利润空间被压缩，云贵由于旧改、产业勾地较多，利润相对较好

从各城市利润空间看，重庆房地价比长期处于三城最低水平，其主要原因是因为重庆土拍市场公开，争夺较为激烈，而昆明、贵阳则由于旧改及产业勾地较多，导致地价偏低，但若加上外挂成本，实则拿地成本不低，需谨慎；

昆明房地价比从4.1降低至3.3，贵阳从4.9到2.6，利润空间被压缩明显，结合利润差来看，两城适合走量；重庆利润维持在1.5-2的水平。

◆05土地市场-各城市年度表现-区域板块

重庆集中于城市发展新区，聚焦北部、西南热点板块，昆明北上二环边缘区域热度较高，贵阳以城市外围区域供应为主

整体来看，大城热区，现金为王，投资方向回归核心；

各城市细看，重庆二环供地成交为主，当前主要集中在两江新区、西部科学城热点板块；昆明主城土地资源有限，根据根据城市脉络，北面是重点重点开发方向，烟厂和谐板块成交占比25%；贵阳云岩、南明和观山湖土地资源饱和，供地外延双龙、经开、贵安，贵安新区作为国家级新区，整体规划看好，投资热度较好。

◆06土地市场-各城市年度表现-拿地企业

国企、央企仍是主力军，中铁建、华润、中海等央国企标杆稳增，平台公司托底上榜，民企投资停滞

上半年，拿地企业依旧以国企、央企为主，中国铁建、华润置地、中海地产等全国型央国企持续纳储；云南建投等地方性国企机会性补仓；少量民企，如龙湖、昕辉、绿城、碧桂园等；平台公司托底上榜；

分城市来看，重庆TOP10企业新增土地建面门槛降至8.63万方，平台公司兜底成交大体量地块，房地产企业以龙湖、中铁建、华润成交较大，超过15万方；昆明上半年拿地建面超10万方以上房企仅三家，其余超五成房企拿地体量均不足1万方；云南建投、 绿城&德润新增土地建面较大，超过15万方；贵阳拿地企业较少，仅有贵阳产控、中铁置业、贵安产投2家企业在主城拿地。

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住宅篇

◆01住宅市场-城市整体表现-整体趋势

西南区域市场低迷，前六月成交面积同比跌60%，5月后市场有所转暖

受疫情、房企流动性危机等影响，2022年上半年西南区域楼市持续低迷，西南区域1-6月供应面积同比下降60%，成交面积同比下降64%；

月度趋势来看，1月恰逢“淡季”，2月恰逢春节假期，成交持续回落，3月、4月国内多地疫情爆发，市场探底，5月有所回暖，6月成交量继续小幅回升，市场呈转暖态势。

◆02住宅市场-城市整体表现-量价热度

成交规模萎缩，市场热度低，重庆因高价地入市拉动了成交均价上涨

均低位运行且城市间分化明显，重庆1-6月累计成交344万方，同比下降74%，而昆明成交206万方，贵阳仅141万方，城市间住宅市场表现差异较大。

量价同比来看，昆明、贵阳量价齐跌，重庆量跌价涨，市场热度低，具体到城市来讲，重庆前期高价地项目陆续入市，产品提档升级明显，拉动了市场成交均价的上涨。

◆03住宅市场-城市整体表现-波动趋势

●规模萎缩持续，重庆成交规模跌幅微弱收窄但仍超八成，昆明、贵阳跌幅持续扩大

2021年上半年市场大热，21年下半年受市场政策影响，多家房企暴雷，导致客户购房信心持续下滑，各城市成交规模均出现不同程度下滑，其中重庆市场转冷表现明显，2022年同比跌幅持续扩大；

2022年6月成都市场回暖迹象明显，住宅单月成交规模同比上涨18%；西安跌幅收窄，重庆规模跌幅微弱收窄但仍超八成，昆明、贵阳跌幅持续扩大。

●各城市波动趋势趋同，五月后市场量价回升，有转暖迹象

整体来看，2月受春节假期影响，各城市不同程度“遇冷” ，3月各城市均不同程度回血，4月各城市量价表现均探底；

分城市看，重庆2月成交量环比下降24%，接着进入3月，金三银四不再，成交量仅小幅回升，4月受疫情爆发影响，单月成交量跌至51万方，5-6月市场向好，6月已回升至71万方；贵阳3月成交量环比攀升61%，4月银四周期不遇，成交量环比下滑18%，5月成交量小幅回升，6月市场有所向好，成交量环比上升26%；昆明市场表现相似，但6月回升幅度较小，环比仅上涨5%，回暖趋势滞后重庆、贵阳。

◆04住宅市场-城市整体表现-开盘去化

重庆去化率持续走低，昆明去化三城最好，低总价、高性价比、区位优项目整体去化较好

置业者对市场信心不足，项目开盘去化速度表现较差。具体到城市来看，重庆上半年市场热度低，开盘去化率持续走低；昆明市场去化率维持小幅回升，但仍保持低位；贵阳去化率低位维持，市场热度较差。

具体项目来看，经济信心较差时客户购房关注度回归价格、区位，性价比、低总价、区位规划较好项目整体去化较好，例如重庆科学城凤玺台项目开盘因价格便宜 、性价比高 、科学城规划利好，去化达到100%；重庆电建泷悦长安项目面积小，总价低，首开热销，去化率91%。

◆05住宅市场-城市整体表现-存量周期

各城存量较去年上升，重庆去化能力较强，压力健康，云贵消化放缓，去库存周期较长，存在去化风险

对比去年，云贵渝存量均显著提升，城市去化压力较前期增加，特别重庆，去化周期上涨190%；

重庆去化周期低于警戒线18个月，市场整体表现健康，但城市存量低位，未来需求释放或面临可售不足现象，房企可适当供货，未来市场回暖或将面临可售不足；云、贵库存消化速度放缓，去化周期升至20个月以上，面临一定的去化压力。

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展望篇

◆01政策走向预判

政策效果不足，预计持续宽松，重庆或在限制性政策上调整，昆明压力城市或将通过财税、房票安置等刺激居民购房消费

整体走向

今年以来，已有超400次政策松绑，例如南京、苏州等强二线跟进放松限购，南宁、长沙等弱二线及三四线财税刺激托市。从长期政策来看仍将坚持房住不炒，因城施策。中短期为推动市场回稳，预计中央、各地将持续出台新的刺激性政策（对房企的支持力度会加大、防止更多房企出现资金困境；因城施策，地方有更多出台楼市政策的自主权，更多城市会出台稳楼市政策）

西南三城政策走向

22年1-6月三城商品住宅平均跌幅56%，价格平均跌幅3%，利用规模房价模型来看，城市 未来政策端存在放松可能

重庆、贵阳：政策调控效果并未明显显现，市场表现触底，呈现成交量跌价涨态势，市场观望情绪浓厚，预计未来政策将持续宽松；或将全面取消限购、限售及限价等限制性措施，让市场信号不再失灵。
昆明：成交量价跌幅较大，市场下行压力大，已出台相关放松政策，但未见成效，预计未来或将通过财税刺激、房票安置等必要政策措施，刺激居民购房消费

◆02市场周期预判

●重庆当前“止跌回稳”，下半年市场好于上半年，未来短期低位盘整，转折点明年初

当前重庆市场处于调控周期的下半场，从滤波周期看，整轮周期长达29个月，其中下行期15个月，基本达到往年调控时长，从下行幅度看，降幅-100%已触底，再结合近几个月成交量看，规模连续三月稳涨，市场“止跌”现象凸显。

结合滤波调控周期、变化幅度和当前成交规模等维度，再叠加现阶段政策走向（持续释放趋松信号）看，我们预计，当前重庆市场继续下跌可能性低，未来“止跌回稳”，短期以低位盘整为主。分上下半年度看，下半年成交规模相对今年上半年有小幅上涨趋势，但市场要想出现明显回暖迹象，至少挺过今年年底，若想重回前期水平，仍需政策等客观因素的外部刺激。

●昆明已初步探底，当前市场需求端依然克制，政策刺激拉动相对有限，四季度或迎来本轮行情拐点

昆明市场2013-2022年共经历了两轮大周期四轮小周期，目前处于第三轮大周期的中后段，第五轮小周期的下行期。

本次下行从21年4月开始已持续16个月，整体表现除震荡下行的特点。参考历史波动，单一小周期下行阶段往往较为短促。但由于长期透支下的高位运行，我们认为本轮下行同时具有大周期下行阶段的调整功能，过去两轮大周期下行阶段平均持续时间16个月，平均跌幅52%，目前跌幅已超该界值，规模探底，预计年末迎来转折。

● 贵阳未来低位波动盘整，整体表现疲软，市场转折点明年二季度

从规模变化幅度和持续时间来看，贵阳周期持续时间基本稳定，一轮完整的调控周期多维持在3年左右。

当前看，本轮周期持续时间26个月，距离3年仍有一段约3个季度的时间，这也说明到明年一季度之前，贵阳市场难有大幅增长趋势；再看变化幅度，当前成交降幅已达83%，和上一轮周期的参考值-69%相比，已触底，未来市场持续下探空间亦较小。

综上，我们认为从目前开始，到明年一季度之前贵阳市场仍表现疲软，未来将以盘整期为主，且为低位波动盘整，市场转折点或出现在明年二季度。

◆03投资预判

五月以来市场呈回暖迹象，地价低、竞争小，为投资机会期，短期择机补仓重庆，关注核心优质地块

结合土拍、新房市场趋势，当下地价低、竞争小、条件宽松，且5、6月市场已有小幅好转迹象，为投资机会窗口期；

当下行情，企业需优化传统投资方向和策略，考虑到城市发展，可优先择机选择重庆，特别是核心优质地块，但须注意控制溢价；昆明、贵阳城市能级落后，市场需求支撑度尚不明确，当下需控制风险，等待机会。

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