西安楼市出台强化监管政策：监管资金被挪用，银行负责追回

每经编辑：贺娟娟

7月14日晚间，西安住建局等五部门联合出台强化监管政策文件，从严格执行土地出让规定等六个方面提出十三项要求。特别是针对高关注度的监管资金挪用问题，文件明确，银行擅自拨付监管资金的，应当负责追回资金。

值得一提的是，为有效防范烂尾楼事件，西安此次反应非常迅速，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，政策内容释放了非常强的信号意义。

监管资金被挪用，银行负责追回

7月14日晚间，据西安住建局官方微信“西安住建”消息，为进一步规范房地产市场秩序，有效防范商品房延期交房增量问题，促进房地产市场健康有序发展，西安市住房和城乡建设局、西安市自然资源和规划局、西安市城市管理和综合执法局、西安市金融工作局、中国人民银行西安分行营业管理部联合印发《关于印发防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知》（下称《工作措施》）。

该文件从严格执行土地出让规定、实施项目建设全过程监管、加强商品房预售许可管理、强化商品房预售资金监管、规范商品房交付行为、健全房地产信用管理等六个方面提出十三项要求。

预售监管资金被挪用是新建楼盘烂尾的重要原因，预售监管资金管理问题一直受到高度关注，据悉，《工作措施》从资金全额入账、严格拨付标准、强化技术支撑、加强账务核对、以及夯实银行责任多方面强化监管。

值得注意的是，针对监管银行责任落实不到位等现象，文件明确，商业银行违反预售资金监管协议，未经辖区住建部门核实同意，擅自拨付监管资金的，应当负责追回资金；无法追回的依法承担相应赔偿责任。

北京建筑大学副教授蔡宗瀚也指出，房企资金问题核心在于银行的角色。

“在房地产开发过程中，银行应该是主要的资金来源，不管是土地购置费中的‘开发贷’、建设过程中的‘建设贷和供应链金融服务’，和最后消费者购买的杠杆‘按揭贷款’，都是由银行一手掌控的。首先在前期的‘开发贷和建设贷款、供应链金融服务’中，开发贷、建设贷的保管（一般监管户、重点受限资金监管户、贷款发放户）、提取的最后一关都是由银行把控和决定的，按揭贷款发放进度和方式也都由银行决定，以及土地、在建工程、项目公司股权，都是质押在银行手上，所以消费者、监管机构其实对于款项的发放进度、监管流程肯定没有银行清楚。”

据悉，6月下旬以来，已有成都、杭州、山西、深圳等多个城市加强了预售资金监管。西安早在去年3月就出台了《西安市商品房预售资金监督管理办法》等监管政策文件。

开发商纳入信用等级监管

《工作措施》将房地产开发企业及其他相关方都纳入了信用等级监管，明确指出，不能按期交付房屋，引发群体性事件，造成严重社会影响的开发企业，记为信用等级差的企业，向社会公示，并按照《陕西省房地产开发企业信用信息管理暂行办法》有关规定予以处理。

由于在购地环节，房企违规借贷和高杠杆拿地等行为也可能导致资金链断裂，楼房烂尾等问题。对此，《工作措施》指出，参与商品住房用地竞买的开发企业必须使用合规自有资金，竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等。购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。经审核，存在使用非自有资金竞买商品住房用地的，取消竞得资格，已缴纳的竞买保证金不予退还。

值得一提的是，根据《工作措施》，西安各辖区多部门将协同监管，资源规划、住建、城管部门应建立“一项目一档案”制度，自项目开工至竣工依照各自职责对工程建设情况实施全方位管理，做到“一月一巡查”、发现问题及时纠正。

严跃进表示，对于密切监测楼盘开工动向，及早发现问题和隐患等具有积极的作用。对于各个楼盘的运作也有约束效应，促进了楼盘开工过程的透明和正规有序。

整体来看，为防范烂尾楼风险，西安此番反应非常迅速，严跃进表示，六方面政策内容释放了非常强的信号意义。此次政策出台的出发点不同，有很强的针对性，也有助于地方政府更好解决问题，促进房地产市场平稳健康发展。