警惕！超200亿美元外债压力山大，民营房企正在渡劫...

PART 1

停滞了两个月的上海复工，魔都往日的忙碌与活力又重启了。

相比之下，上海虹桥商务区这个中国房企总部最密集的区域，则有些落寞。

近日，浙系房企祥生将上海的职能中心转移到杭州，实行双总部合二为一，统一管理。南京房企弘阳也将低调搬离，重回江宁，结束40个月的双总部时代。

虹桥地产圈十年梦碎，千亿房企黯然离场的消息，不胫而走。

PART 2

2020年12月，千亿房企融信打响了撤离虹桥的第一枪，此后，蓝光、奥山、中庚、恒泰等，也已放弃了上海总部，实行自我收缩。

虹桥高峰之时，曾聚集着40余家房企总部，其中的申虹路甚至有“地产一条街”的称号。但目前，撤离魔都的开发商，已近10家。

疫情之外，政策、市场、债务才是房企撤出虹桥的真正因素。

比如这次祥生的撤离，更多是与其流动性有关，今年3月祥生公告美元债违约，正式加入爆雷房企行列，6月7日再度宣布一笔剩余本金总额2亿美元债的本息未能按时偿付。在发展前景不明朗的情况下，撤离上海是祥生回血自救的途径之一。

PART 3

中指数据显示：今年1-5月，前100房企销售额均值273.9亿元，累计同比下降50.7%；销售额破千亿房企3家，较去年同期减少12家；超百亿房企70家，较去年同期减少48家。

于是今年上半年，全国各主要城市都在忙着各显神通。截至2022年5月底，地方性政策出台城市达134个，326次出台政策，地方调控政策呈井喷态势。

目前看来，5月销售额环比有小幅回升，楼市预计三季度销售有望企稳。

PART 4

看似回暖在即，其实暗藏风险和危机。

因为今年下半年，恒大、融创等房企将迎来危机中最大的美元外债偿还周期。

公开数据显示，2022年国内房企到期的海外债约3560亿元，3月、4月、6月、7月、10月均为境外债券融资的偿债高峰。

2020年到期美元债规模47.5亿，2021年125.71亿，2022年将达到215.64亿。

2022年，房企海外债将迎来四次集中兑付，压力空前。

PART 5

怎么好巧不巧，楼市低迷刚好碰上了房企外债偿还高峰期？

因为从2018年开始，中国房地产板块的海外债规模开始发足狂奔。

2017年以前，房企海外融资基本在千亿左右徘徊，2017年后，楼市调控政策从紧，国内融资渠道受限，加之当年海外发债政策宽松，境外发债开始大幅增长。

2017年房企海外债融资总额约2193亿元，2018年为3435亿元，增速高达60%，2019年海外债融资4313亿元，于2020年达到峰值4540亿元。

而国内房企所发行美元债的年限多为3-5年。

所以2022年也就理所应当的成为行业的美元债到期大年。

PART 6

今年《政府工作报告》明确提出一点：完善民营企业债券融资支持机制。

但有个大前提，增信支持的企业，必须是“有市场、有前景、有技术竞争力并符合国家产业政策和战略方向的”民营企业债券融资。

5月28日，2021年克而瑞销售百强房企中，从去年下半年至今有30家房企出险（发生融资违约、展期、交换要约等流动性风险）。而百强房企中的70家民企，其中有29家出险，比例占到了四成。

PART 7

在融资和债务压力下，民营房企正在面临前所未有的考验和洗牌。

比如5月16日，碧桂园、龙湖、美的、新城、旭辉5家民营房企被选为示范房企，并在5月27日上交所组织的公司债券投资对接会上进行融资宣讲。

优质民营房企开始获得更多融资支持，逆行者则处处受限。

在未来，房企将更注重资金成本管理，减少高杠杆融资，建立日常资金支出防火墙，避免资金链断裂风险，把更多精力投入到创造地产价值的主业上。

房地产江湖，终究是逃不开适者生存、优者生存的铁律。

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