江心洲纯新盘江尚紫薇、星叶栖悦湾现场考察，南京买房

纯新盘江尚紫薇与星叶栖悦湾，这两个新房项目配合招商江心印项目一起，组成了江心洲新房的“岛南三剑客”，而江心印项目考察团已经给大家做过详细分析，另外两个项目则与江心印项目有着很大的“雷同性”。

三个项目都位于建邺区江心洲岛南的高层住宅，另外项目都是较大面积起步的刚改、改善产品，最后三个项目各自的开发商都是国企或央企，下面进入江尚紫薇与星叶栖悦湾两个纯新盘项目的探地考察正文。

开发商

江尚紫薇

江尚紫薇位于建邺区江心洲梅子洲路以东、文萃街以北地块，东至汇德路，北至文治街，前身为G71地块。2021年9月27日，该地块仅5分钟便触顶最高限价，被奥体新城以总价23.5亿元拿下，楼面价32096元/㎡，毛坯限价42850元/㎡！出让条件明确要求，该项目不得合作开发。

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奥体新城成立于2001年，是南京本土国企，具有房地产开发一级资质。预计接下来陆续还有南部新城G121项目、奥体·丹若园、龙袍G59项目、鱼嘴G23项目陆续上市。而江尚紫薇，延续的是奥体新城“植物园”系住宅产品。

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地块中工人已经进场，进入实质性建设阶段

星叶栖悦湾

去年11月，江心洲G118地块经过8轮竞拍，最终被栖霞建设总价15.4亿拿下，楼面价29799元/㎡，毛坯限价42200元/㎡。栖霞建设成立于1984年，是南京老牌地产国企，此前，栖霞建设有过一段“蛰伏期”，近几年则是重新焕发活力，在南京新房市场多有发声。

项目位于江心洲南部，西至汇德路、南至文泰街、北隔东寿水道至文萃街、东邻规划高中。该地块位置紧邻着在建的金陵中学江心洲校区，一河之隔就是招商开发的江心印园楼盘。

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目前工地上正在进入整备阶段，车辆来来往往很是热闹

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星叶栖悦湾工地可见江心印项目也正在施工

项目概况+户型对比

江尚紫薇项目未来将建成5栋25F住宅，约442套房，户型建面约143、173、206㎡，部分楼栋一梯一户；根据考察团的了解，江尚紫薇项目未来全屋采用中央空调、新风、地暖系统，会做装修升级包。外立面采用灰色铝板+金属格栅材料，从效果图上来看，颜值不低。

江尚紫薇项目计划最快8、9月公开样板间，四季度首开，含装修包卖5万/㎡，这样看来的话，项目未来上车门槛在710万起步了。（最终信息以开发商公布为准）

143㎡三房两厅两卫

143㎡ 四房两厅两卫

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173㎡四房两厅三卫

从户型起步定位来看，江尚紫薇项目应该属于纯改善项目，起步就是143㎡三房户型，还有200㎡+的超大平层，相对来说定位要比星叶栖悦湾项目略高一些，但是星叶栖悦湾也有自己的优势所在，见下文。

星叶栖悦湾项目规划拟建5栋17-26F高层住宅，其中4、5号楼为17F，1、2、3号楼为26F，总户数380户，容积率：2.8。后期物业由栖霞物业服务。

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3种主力户型，建面约119㎡，138㎡，158㎡。项目整体定位高端改善科技住宅，目前已公开城市展厅，位于：华采天一层、河西栖庭原售楼处、河西金鹰七层！预计最快7月份正式公开，全装修+升级装修包放风价约4.8万/㎡，总价约560-760万，预计下半年上市！

项目户型图

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根据已曝光的信息，考察团了解到119㎡户型为LDKG合厅设计，客、餐、厨纵向衔接阳台，互借空间；U型厨房；主卧套间设计，有步入式衣帽间，阳台开间为6.8米。

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138㎡三房户型是大横厅设计，中西双厨，空间感强，全明户型，餐客厅面积比较大，有59㎡，客厅开间为6.4米，全屋飘窗设计，主卧套间设计，有步入式衣帽间，双盥洗台等配置，但是138㎡做大横厅，有可能会影响房间面积，这点我们还需要等待样板间的展现！

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建筑面积约158㎡四房两厅两卫户型为项目最大户型，约11.1米阳台尺度足够，方正通透户型，四开间朝南；独立玄关；中西双厨，U型中厨、岛台西厨；主卧套房，步入式衣帽间、双盥洗台；同时看户型图应该还有主卧浴缸＋淋浴室的配置。

岛南三剑客产品小总结：

奥体建设相对来说口碑略好，江尚紫薇项目起步面积较大，容积率2.5是三个项目中最低的，改善属性也更纯粹些，值得期待。

相对来说星叶栖悦湾项目拥有119㎡户型，总价约560万即可上车，针对这一点来看的话，上车门槛要比旁边的江尚紫薇与江心印项目要低一些：隔壁江心印销许均价4.2万-4.37万/㎡，另有约3800元/㎡升级装修包可选，首付5成起，总价范围约650-1000万。

另外需要注意的是，江心印项目体量较大，共打造11栋30-32层住宅，另外两个项目都是五栋，相对来说未来江心印项目的社区景观的打造上略好。

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江心印项目沙盘

此外，星叶栖悦湾的毛坯销售限价相比江心印（毛坯限价40783元/㎡）提升了1417元/㎡，两个项目的容积率是一样的（2.8），但星叶是科技住宅。

江心洲“岛南”三剑客共享配套

下面来说说江心印、星叶栖悦湾、江尚紫薇这“岛南三剑客”的具体配套。

客观的讲，江心印所在的岛中偏南的区域在居住氛围上面来说，目前要比岛北要稍微欠缺一些！

交通方面，现阶段业主更多还是只能仰仗道路交通：10号线江心洲站与江心印之间步行距离高达3公里出头，这显然说明未来业主无法很轻松的享受到10号线地铁，另外尽管项目周边有公交线路，但是前往主城依旧很麻烦 —— 需各种绕路与换乘。

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不过地铁4号线二期工程于去年11月初顺利完成了首幅地下连续墙混凝土浇筑；有可能在江心洲设站，这点未来业主们可以好好关注一下。

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道路交通方面则要方便不少，可通过内环南线至河西商圈，还可通过扬子江大道辅路到达河西，也可通过江心洲长江大桥（南京五桥）抵达江北商圈。

教育资源上，今年五月建邺教育发布在“2022年义务教育学校招生入学问答”中提到，今年建邺区将新开办金陵中学附属中学、金陵中学附属小学，面向生态科技岛片区招生。

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这是官方首次明确金陵中学会“全包围”江心洲岛的教育，另外三个项目附近工地的不远处就能看到正在施工的金陵中学附属中学的工地。

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已进入内装阶段的金陵中学江心洲高中校区

项目周边还有私立国际学校（待建），但是需要给大家说清楚的是：目前岛南在建的金陵中学附属中学是高中学校，而河西江心洲金陵中学附属初中、金陵中学附属小学则是在岛北！

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但尽管如此，对岛南的纯新盘感兴趣的老铁也不必过分焦虑：岛上一后11所中小学，全部都是金陵教育集团，未来区域内的义务教育资源应该是比较丰富的。

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三个项目不远处的学校工地

商业配套方面，仁恒置地广场、江岛新天地、中心生态科技道文化旅游度假区等商业，也能满足周边居民的吃喝玩乐购需求。另外得益于比较强大的路网优势，未来业主几脚油门也可以直达河西商圈。

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仁恒置地广场

更多生活配套方面，江心洲社区服务中心项目已经开始动工。社区中心由6栋楼组成，除社区卫生服务中心、养老楼、社区服务中心或街政管理中心外，还规划有社区配套商业、体育活动中心和文化活动中心或育儿园，满足居民的居住需求。

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总结一下，南京一轮又一轮的楼市松绑政策，很大一部分目的就是在鼓励改善型买房人置业，而江心洲的新房项目因为有着确实很独特的区位环境，让不少买房人心动。而本来宅地就不多的江心洲区域，现在在岛南瞬间出现多个新房产品，包括岛北的江苏水利江心洲G72地块可能下半年也会面市，让很多改善需求的买房人又有了新的选择。

但是客观的说，江心洲虽然属于河西，但发展一直比较滞后，交通、商业方面都有待提速，目前教育明确带来利好，使得岛上的安置房洲岛家园二手房成交量提升；

但从全岛的发展来说还需要有更长的时间来继续成熟。

但有一个问题，我始终没有弄明白，江心洲这种改善板块，和高容积率的高层产品真的有点格格不入，难道好不容易上岛做岛主，不是住叠墅，住花园洋房，难道非要到一个休闲的岛上住高容积率，30几层的大高层吗？

如果买房人不是冲着江心洲的悠闲而去的，是为了投资，那就要冷静一下了，因为从江心洲过去几年的房价轨迹来看，还是建议各位买房人去买河西其他区域更好。

主编简介：

苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。