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北京市凯诺律师事务所:征收补偿是否合理主要从哪些方面来审查?

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因公共利益需要征收集体土地上房屋、土地或是国有土地上房屋时,那么相关部门通常会按照相关的法律规定,将征收补偿标准等事项在征收范围内进行公告。可以说,只要有征地拆迁,那么老百姓关心的第一件大事就是拆迁补偿是多少,但是看到征收补偿标准后,绝大多数被征收人根本就不知道这样的补偿标准是否合理?是否能够保障自己被征收以后的生活。

我们都知道,征地拆迁直接关系到被征收人的利益,在看到拆迁公告后,若不对补偿标准进行审查,而是直接与征收方签订了补偿协议,那么日后一旦发现补偿不合理,补偿比别人的低,想要再维护权益就会变得十分地困难。所以,大家在签订补偿协议之前,一定要对补偿标准进行审查。那么,补偿是否合理应该如何审查呢?


1、看有没有保障被征收人的知情权

在征地拆迁中,拆迁公告及补偿安置方案等是需要在征收范围内进行公告的,时间至少是30天。如果广大被征收人并没有在所在的村小组、公告栏中看见相关的征地信息,补偿标准只是通过村委会的口头形式得知,那么很显然就违反了《土地管理法》等相关的法律法规,侵害了被征收人的知情况,且补偿标准的合理性自然也就有待商榷了。

2、 补偿与市场价格是否有较大的相差

《中共中央纪委办公厅、监察部办公厅关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》中规定:房屋拆迁要按照建筑重置成本补偿,宅基地征收按当地规定的征地标准补偿,被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴,能够保障其选购合理居住水平的房屋。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定:对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

因此实践中,如果征收补偿远远比市场价格要低,尤其是国有土地上房屋征收中,比如周边房价已经上万一平,但是补偿却是减半,那么该补偿标准就有可能不合理。此时,建议被征收人不要与征收方签订补偿协议,及时地咨询专业律师。

3、 看评估机构是否是协商选定

按照现在的法律规定,被征收人是有权参与到房屋评估环节当中的,比如《国有土地上房屋征收评估办法》就明确规定:评估机构由被征收人协商选定,如果在规定的期限内没有协商成,可以通过摇号、抽签、少数服从多数等方式来确定评估机构。

因此实践中,如果评估机构未经过被征收人同意,直接是由征收方决定的,那么该评估机构出具的评估报告的合法性自然也就有可能不合法。

也就是说,当评估报告不合法时,那评估报告中的补偿数额自然也就不合理、不合法。

4、看征收是否做到了先补偿、后搬迁

无论是集体土地征收还是国有土地征收,先补偿、后搬迁都是征收过程中相关部门必须要遵循的征收原则。《土地管理法》第四十八条:对其中的农村村民住宅,应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条:实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

如果在征收中,相关部门是先要求被征收人先搬迁,然后再进行补偿或是签完协议,补偿还没落实,便强制拆除房屋的话,那很明显是不合法的行为。既然征收程序都不合法,那么补偿方案或是补偿标准同样也就有可能不合法、不合理。此时被征收人就可以针对征收方的违法行为在专业律师的帮助下,向法院提起行政诉讼,依法维护自己的合法权益。

5、 看补偿标准是否低于现有生活水平

《土地管理法》中规定,征收土地应当给予公平、合理的补偿,保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

在集体土地征收中,如果征收之后,被征地农民的生活水平还不如从前的生活水平,那可想而知,拆迁补偿肯定是不合理的。因此,凯诺律师提醒大家,在签订补偿协议之前,大家一定要从各个方面对补偿安置方案确定的补偿标准进行审查,一旦发现补偿安置方案不合理,那么在公告期内就需要提出自己的意见,申请听证,千万不要在拆迁中吃哑巴亏。如果自己看不懂,或是相关部门根本就没有公开补偿安置方案,那么建议尽早在专业律师的帮助下依法维护自己的权益。

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