北京
来源：金融界
中指研究院近日发布《2022中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》，受基本住房需求得到满足、人口规模红利接近尾声、居民杠杆率已较高等多重因素影响，房地产行业进入新的发展阶段。伴随而来的是房地产调控思路和房企发展模式的转变。市场总量见顶后房企需要回归本源，把握城市结构性机会，聚焦主流区域与城市，实现高质量发展。
报告显示：北上深广4个一线城市领先地位不变，北京位居首位。杭州、成都、武汉、南京、苏州、重庆排名位列前10，杭州经济和人口规模大，市场需求旺盛，城市投资吸引力持续领先；武汉因疫情过后经济稳步复苏、人口持续回流，投资潜力有所提升。
人口：全国人口总量保持低速增长态势，城镇化进程整体有所放缓，人口流动加剧，人口向东南沿海地区及中西部中心城市聚集。珠三角、粤闽浙沿海重点城市出生率高，人口内生增长动力较强。在引才政策以及人口更加自由流动下，部分区域仍可享受人口红利。另外，多地鼓励生育政策频出，未来改善性住房需求仍有较大释放空间。
产业经济：“十四五”时期，新一轮科技革命和产业变革加快推动全球产业链、供应链、价值链重构，以大数据、物联网、人工智能、区块链等为代表的数字科技已成为推动产业转型升级的核心力量，地区间的产业转移正在步入全面优化产业链布局的新阶段。2022年以来，新冠肺炎疫情在全国多地暴发，疫情或将加快产业转移，东部地区加快产业转型升级，中西部、东北地区积极承接产业转移。
交通：目前我国“八纵八横”高速铁路主通道和普速铁路已实现有序贯通，交通网络的顶层设计规划也已逐渐落地，在国家持续加大基础设施建设力度下，综合交通枢纽的建设将加速推进，核心城市群、都市圈的交通网络进一步完善。与此同时，我国物流体系建设亦在加速推进，物流枢纽城市的发展空间有望得到拓展。
房地产市场：2021年，全国房地产市场规模仍有新突破，商品房销售面积达17.9亿平方米，销售额接近18.2万亿元，但整体表现“前热后冷”，上半年市场表现超预期，销售、投资等指标均为历史同期最高水平，下半年受政策明显收紧、部分企业风险暴露等因素影响，购房者置业信心明显转弱，市场活跃度迅速下滑，土地市场亦降温明显，多宗地块流拍撤牌。
2021年9月起，中央及各部委频繁释放积极信号，需求端和供给端支持政策不断落地，各地亦在因城施策优化调整房地产政策，促进刚性和改善性住房需求释放，但政策效果并不明显。2022年以来，受多地疫情反复等因素影响，购房者置业信心未得到有效修复，全国商品房销售规模同比大幅下降，土地市场整体延续低温运行态势，仅个别城市在土拍规则优化及优质地块放量后，土地竞拍热度提升。值得关注的是，随着热点城市政策优化力度的加大，部分城市的市场情绪略有好转，短期来看，随着政策效果的逐渐显现，基本面较好的热点城市市场有望率先企稳回温。
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