广州豪宅内卷加剧，天河不香了？

没想到，在广州楼市能从前年火到今年的，竟然是豪宅。

2020年，广州千万级豪宅（包含住宅、别墅）成交套数为1944套，破纪录；2021年，成交3466套，同比上涨73%；2022年第一季度，成交量创近7年新高。

在人人皆知必须捂住钱包过日子的当下，广州高端客群用实际行动向大家证明了，什么叫，优质项目不愁卖。

不过需要注意的是，虽然近年来豪宅市场一片向好，但同样也存在分化。

整体来看，今年是广州的豪宅大年，已无悬念。

一方面，是市场供应增多。

不完全统计，6-7月广州预计会有超10个全新豪宅入市，其中不乏中心区的豪宅项目。

具体到项目，海珠的保利湖光悦色、招商保利海珠天珺、荔湾的星河江缦、白云的富力富云山等等，集中入市火拼。

豪宅供应增多，增加购房者选择的同时，也在刺激高端买家入市。

另一方面，是市场成交数据增长。

有数据显示，5月广州超10万元/平一手房源网签成交了189套，环比大增894.74%（4月仅成交19套），8万-10万元/平一手房源合计网签成交149套，环比大增71.26%。

今年第一季度千万豪宅成交数量就已经去到931套，比前年全年成交量还高。

图源：广州中原

可能有人会好奇，一般来说，6-7月并非楼市旺季，为何广州豪宅项目扎堆选在这个节点入市？

原因肯定不止一个，我们挑选其中核心两点来讨论。

其一，豪宅备案价放松，是关键因素之一。

去年广州严格执行新房限价政策，导致不少豪宅备案价不通过，于是大家都不约而同的选择延后入市时间。

随着今年限价放松，备案价允许小幅度上调，豪宅项目才有入市的机会。

其二，豪宅市场大环境向好，是前提条件。

如果说限价放松是为豪宅降低入市门槛，那市场行情则是决定豪宅何时入市。

在整个楼市普遍低迷情况下，广州豪宅依然能走出独立行情，足以见得市场对高端项目价值的认可。

毕竟，从资产配置角度来看，能兼具保值、抗跌、升值空间多重属性的，莫过于地段好、产品好的豪宅。

值得一提的是，随着豪宅可选性的增加，高端买家在挑选项目的眼光方面，也更加挑剔。

其中表现最明显的，就是天河。

曾几何时，楼市盛传一句话：“是天河就够了，是天河就购了。”可见当时买家对天河的青睐。

而近期却传出天河某豪宅价格大跳水的消息，价格降幅最高打7折。

没错，正是位于牛奶厂板块的合景臻颐府。

作为天河地王，广州楼面价Top3项目，臻颐府也经历过一段高光时刻，亮相初期吹风价15万/平。

可惜好景不长，项目近期加推产品单价8.5-9.9万/平，传闻最低价仅7.5万/平，实打实的价格低位。

无独有偶，除了新房，牛奶厂二手房价格也有所下跌。

其中金地天河公馆降幅相对较高，不久前还出现过单价6万+的房源。

其实这已经不是牛奶厂第一次出现降价的传闻了，早在去年，板块就出现不少降价房源，且降幅惊人动辄百万起步。

具体可以点击回顾：同为主城「睡城」，凭啥牛奶厂降价，广钢不降？

究其原因，牛奶厂价格下降，除了项目自身原因外，与板块近几年涨幅过高有着密切关系。

参考去年板块二手小区华润天合，一个四房户型，3个月时间涨价近200万。

说起来，牛奶厂价格下降，还与合景臻颐府有一定关系。

2020年，臻颐府以5.1万/平地价拍出，成为天河新地王。

受“地王效应”影响，板块二手房价格一路狂飙，从5字头涨至8字头，用时不到1年。

如今，地王项目开卖，但市场反响平平，只能选择调低价格。相应的，板块二手房价格也只能同步下调。

从这个角度来看，与其说牛奶厂降价，倒不如说是价格回调更准确。

不过，虽然牛奶厂价格下降，但天河其它板块豪宅项目，却是另外一番行情。

6月14日，珠江新城一张汇悦台的成交截图引起不小关注。

可以看到，该房源面积为236平，挂牌价为7500万元，最终以6330万元成交，折合单价为26.8万/平，重点是，仅1天就成交了。

汇悦台想必大家都不陌生，位于珠江新城东区，被称为广州第一豪宅。

单凭成交周期仅一天这点，就能看出现阶段买家对优质产品的认同。

事实证明，近几年汇悦台涨幅确实没让人失望。

2016年汇悦台公开成交记录中，同户型房源价格是1800万，近6年涨幅约252%。

还是珠江新城，5月中旬，凯旋新世界的枫丹丽舍一146平房源成交，总价2969万，单价高达20万/平。

虽然凯旋新世界已经有18年楼龄，但凭借其地段与产品，其价格多年始终坚挺。

从这点可以看出，要想成为被市场认可的豪宅，地段依旧是重中之重。

同样的，整个珠江新城，优质项目基本不愁卖。

据时代在线报道，2022年1-2月，珠江新城二手成交套数分别为36套、28套，3-5月分别为79套、76套、99套，6月珠江新城二手成交套数已达20套，千万级豪宅有11套（截至6月12日）。

放眼全广，珠江新城这类凭地段胜出的豪宅，市场流通性要比远郊豪宅项目高出不少。

不难看出，即便是强如天河，也逃不出市场分化的命运。

加之今年广州豪宅市场“人才辈出”，仅靠天河这个IP，已经很难让富豪们买单了。

那么，今年天河豪宅还有什么期待值呢？

耗时近13年的洗村旧改项目，算一个。

2009年，冼村旧改启动，直到今年4月2日，广州市规划和自然资源局才正式公开改造项目融资区地块的批后公布图，其中就包括新盘——保利天御。

项目位于黄埔大道以南，冼村路以东，属于珠江新城中区，旁边就是18号线，地段、交通、公建配套都十分优越。

产品上，项目总用地面积46251㎡，体量不算大，规划有超甲级写字楼、五星级酒店以及三栋住宅楼，产品以大平层为主，面积段从240-447.5㎡不等。

此外，保利天御自带的稀缺属性，也为项目加分不少。

都知道珠江新城寸土寸金，板块上一次公开出售新盘要追溯到12年前，期间只有二手市场供应。

如今难得有新盘入市，关注度注定不低。当然，价格也一样。

目前保利天御吹风20万/平，按已公开户型粗略估算，最低也要4800万/套，最高可达1亿/套。

这个价格无疑是广州豪宅第一梯队，不过考虑到珠江新城新盘的稀缺性，项目大概率也不愁卖。

目前珠江新城中区二手挂牌均价13万/平，网红小区保利心语曾叫价18万/平，如今均价约14.5万/平。（数据来源：好好选房）

当然，既然是广州豪宅大年，除了天河之外，近期广州还会有不少豪宅项目陆续入场，你更看好哪个呢？